政策解读 | 市场预判 | 买房观点 | 楼盘点评
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现在市场上有一种声音，试图告诉广大购房者：成都低楼面价的楼盘不多了，等这批房源卖完，就只剩下高楼面价楼盘了，届时成都房价必然再次暴涨。你离上车的最后期限只剩下……
我觉得，作为一个房地产类的自媒体，如果有真实可信的数据，让购房者能够知道未来的产品供应数据，提前让购房者做好准备，这是一件好事。但截至目前，空口白牙的多，实实在在的少。
所以这个礼拜，我委托邱霜花了三四天的时间，用人工的方式一个一个统计，最终数据结果已经出炉，今天就给大家一个相对有依据的参考吧。
、我们把楼面价8000元作为地价分水岭。
楼面价多少算高，多少算低？这并没有一个统一的标准。所以，在这个问题上，我们首先需要达成共识。
此前有媒体写过一篇文章，统计了8000元楼面价以上的土地出让情况，大约50多宗地。并认为，这就是成都未来即将上市，并引发房价上升的高价地块。
我并不认为8000元楼面价的楼盘会带来当前房价的上涨，如果以开发商不亏本为原则，要突破当前的限价红线，楼面价至少可以做到12000元左右，还不算高低配偷货值的那种。但没关系，我姑且认可按8000元计算。
为什么呢？因为一方面，对于大多数刚需客群来讲，12000元/平米以内的房价是他们比较容易接受的，所以要做到这个价格，楼面价就应该低于8000元。
所以，我们的共识是：8000元/平以下是低楼面价楼盘。
第二、成都8000楼面价以下的房源够卖1.3年。
那么，根据上述共识，符合楼面价8000以下，且尚有房源供应的楼盘一共有多少呢？我不知道！但我请邱霜统计了市场上相对主流的200个楼盘。
这200个楼盘，全部位于主城区、高新南区、天府新区核心区和部分近郊区域。
部分近郊区域的意思是，作为成都普通购房者，能够接受并买房的区域。
例如新都，我们就只统计了大丰，而不会去统计新都老城区；例如龙泉，我们可以统计大面、书房、十陵和西河，但不会去统计龙泉老城区。
总之，都是以贴合实际的方式来计算，并不会为了数据好看而胡来。
以下是统计结果：
△成都6大主城区+5大近郊+天府新区主要板块项目存量房源统计图表
备注：
1、以上各项目存量房源数据的统计方式为各项目公示的规划总户数减去已销售房源数量；
2、以上标注红色字体的项目楼面地价超出8000元/平方米，未计入统计；
3、以上标注总建面量的项目，未计入统计；
4、以上标注住宅建面量的项目，按照120平方米产品， 折合成套数后计入最终统计。
最终，这200个楼面价在8000以下的楼盘，按最保守的统计，尚有131207套房源可形成供应。
但是，这并不是成都低楼面价楼盘的全部供应数据，因为还有大量的楼盘不在我们的视线范围之内，所以我们按30%的遗漏计算，预计最终供应量会不低于17万套。
这个规模的供应量够卖多久呢？
我们参考了2017年的成交数据。因为2017年的调控政策和2018年的调控政策基本一致，甚至2019年的预期也是如此，所以参考2017年会比较合理。
△数据图片来源于中成房业
根据中成房业数据统计，2017年成都成交总面积为2043万平方米，按改善当道后120平米作为每套均值，则成交了17万套。
这里需要注意两点，一是该数据为备案数据，实际成交应该高于它；二是它的统计包涵了成都主城区、高新南区、天府新区和全部近郊成交数据。所以实际数据经过对冲之后，我们按80%计，约为136000套。
因此，成都目前楼面价8000以下的楼盘房源，预计可满足成都1.3年的供应需求。
第三、我们不要忘了，还有很多隐藏的房源。
除了市场上肉眼可见的低楼面价库存房源之外，我们还有很多隐藏的房源。
1、开发商捂盘的房源，这个大家心知肚明；
2、二手房房源的库存大家也是有目共睹的；
3、类住宅公寓产品也能解决一定自住需求；
4、新拍土地的后续供应，几个月也能开盘。
这个部分我们无法详细统计，但大家只要知道，多渠道供应的房源会在一定程度上缓解市场需求，即可。
如果算上这个部分，预计供应量会，但没有准确数据，我们就只能大概评估，在上述1.3年供应周期的基础上，预计这一数字会上升到2年。
第四、客观看待楼面价高低，不代表房价高低。
当然，我一直以来的观点都是高地价不代表高房价，低地价也不代表低房价。
例如我们统计的几个豪宅楼盘，楼面价确实是在8000以下，但面积大，装修好，总房价就几大百万了，并不是刚需购房者可以接受的。
反过来说也一样。相信大家都知道了，城北某高价地项目，9400的楼面价，但在限价条件下，只给到了8100元左右的清水价，房价和地价倒挂。即使不倒挂，开发商申报的清水价格也仅12900元左右，所以楼面价突破8000，又如何呢？
因此，大家一定客观看待楼面价的高低，根据自身的实际情况，合理制定买房计划。
第五、供应量之外，是有效供应和市场需求。
我们前面做了大量的统计，都是说的供应量，但供应量和有效供应量是两回事。
比如有开发商坚决捂盘不售，这就不属于有效供应。但我们没有办法去分辨和筛选，所以大家知道一个大概就行了。
而与供应量数据对应的，是市场需求。成都到底还有多少有效需求？尤其是在房价连续上涨2年，该买房的不该买房的都买的差不多的情况下。
我个人认为，目前很多买房人，都是奔着买房一定赚钱，不买就是傻逼的想法去的；还有很多人，是看着别人买自己也跟风去买，生怕掉队的；这种需求，会随着市场的平稳和调控的预期，越来越少。而真正刚需的、改善的自住需求，会是正常而合理的需求。
这部分需求，我大胆估计，在10万个到20万个左右。
是评估了多个热门楼盘的登记人数，天府新区、高新南区和主城区的一综合，基本也就占了五六成了；第二我大致了解作为摇号信息窗口的成都房协的微信关注人数在8万左右；第三当然就是我个人的微信关注人数，仅4万出头。所以，市场需求也不是大家想象中，无限的。在调控的背景下，跑得快的开发商，才是吃肉的。
最后，根据国家统计局发布的数据，成都的一手房已经连续实现5个月下跌。也有媒体对比，发现成都主城区房价基本回到2016年底，调控初见成效。
但是毕竟过去一年多时间的高速暴涨，在很多人形成了心理定势，认定房价只会涨不会跌，地价只会涨不会跌，高楼面价只要上去了就下不来，高楼面价一定带来高房价，买房一定挣钱等等。
这些都是思维定势和情绪加速器的作用，都是房地产周期中司空见惯的东西，而我们所能做的，就是尽可能用数据说话，给大家一个相对接近真相的可能。
只有掌握真相，才能在买房过程中做出正确的判断和选择。
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文/吴思竹
吴思竹2018-03-19 14:02:39
