开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。
【本文约2700字，预计阅读时间4】
翘首以盼的明星楼盘-----融创香璟台3月14号拿到预售，在如此限价的情况下，融创能够果断的推出批量房源，值得称赞。
1、新川板块
贰爷观点：“有多大的碗就盛多少饭”！“碗就是板块，饭就是总价”！
这就是板块和总价的“饭碗逻辑”。
新川板块的次新楼盘价格-----名著司南住宅，二手房价格20000元/平米左右，关于房价总有吐槽的，蒂凡尼这样的楼盘，成交价中位数维持20000元/平米左右的价格，中德英伦联邦的成交价中位数在23000元/平米，总价中位数都在240万左右。贰爷想说“长得好，不如生得好”。
可以看出新川板块楼盘的单价、总价这两个指标，都有强烈上涨的欲望。
购房投资既要做好风控，也要盯住区位的合理单价，还要警惕各板块总价中位数上限的无形约束。注意：谈价格束缚，用中位数不用均价。
贰爷的饭碗理论：“有多大的碗就盛多少饭”，这是板块和总价的“饭碗逻辑”，“碗就是板块，饭就是总价”。金融城板块居住人群多为高净值人群，精英人士云集，有强大的购买力，这样的人群对于居住的要求是：功能性+豪宅范。往往深度居住需求需要大面积或者大的四房、五房户型方能满足需求。因为这样的自住需求，对于居住的功能和展露出来的豪宅范儿都有要求。体现的不仅是居住功能，更要求它有华丽的呈现。刚需板块，要求的是极好的功能性，满足居住需求，这样的区位受众人群最广的产品是三房或小三房的户型，能够支撑的成交总价上限大概在150万左右；新川板块的成交总价中位数正在逐步上升。
新川板块呈现的节点怎么样？
在之前的文章《新川板块1年首付翻番，3年总价翻番，5年全面赶超金融城》已有详细分析，新川板块无疑是非常优质的，地铁、公园、学校、商业等配套都在大力的发展过程中。
地铁：香璟台交房时间预计在2019年底，交房后置办家具，简单装饰，入住很快就迎来地铁6号线的开通，那个时候整个板块的生活便捷程度会提高到一个新的层次。
学校：整个新川板块规划了22所学校，包括13所幼儿园，7所小学，2所中学。其中已经开工的有5所学校，预计今年有4所学校落成，其余14所学校会在2018年陆续动工。今年新川板块动工完工的学校加起来有19所，可以满足未来3--5年学位需求，教育资源预留了足够的容量。
公园：新川之心西区已经建好。东区也在积极的建设中，根据现场的调研来看，可能有考古等不可抗力带来的短暂影响，但是不会影响公园整体推进进度。
（新川之心公园东区实拍）
市民：周边的楼盘，包括中德英伦联邦、中德英伦世邦、司南、蒂凡尼、龙湖九里晴川，新川北部领馆国际城等楼盘都交房入住，预计未来2年时间，板块的人气会迅速拉升。试想一下，多少楼盘刚入住时四周空空，几年之后，外出散步都要互相避让。
2、接下来就是找出楼王、找出房王
如果在融创香璟台中签了，那是多么让人激动的一件事，可是怎么选房呢？首先是找出楼王，发现房王。
什么是房王？贰爷发明的生词。房王在贰爷看来是投资者必须要时时用到的，因为你投资，光是楼王是不够的，需要的是找出小区里面最适合投资的房屋。一个的房产投资者需要有鹰一般的目光，瞬间可以抓出楼王发现房王。
（香璟台一期实拍图）
怎么实现瞬间抓出？
一．要分清东南西北以及你所在的位置；
二．发掘朝中庭且朝南的房子。何谓朝向的房王，之前的“朝向选择理论”里面已经有最详细的说明。
（香璟台一期总平图）
1号地块的3号楼是178平米洋房户型，明显的不足是朝向，朝向是朝北朝中庭，不够完美。
楼王就是2号地块的3号楼，178平米南向南北通透的洋房。
要学会模拟阳光直射路径，发现遮光建筑物。3单元东南是7F洋房，对采光无大碍；再往东有3栋高层，而高层之间有20米左右间距，会存在间断性遮光。所以，在选择的时候，2单元的东边套可以作为一个最优选择，阳光可以透过东南端射入。其次，考虑3单元，3单元对面是9F洋房，而1单元南边是一栋27F的高层，所以对1单元会有间断性采光的遮挡。
2号地块的5号楼，也就是洋房的144户型和150户型，都是竖厅设计，客厅朝北朝中庭，朝向不足。
2号地块1号楼，2梯3户27层。中间的128平米户型，享受整个中庭景观，但是朝北。
而2号地块2号楼相对朝向更优，间距更大。
另外，层高是项目的优势，高层层高3.15米，洋房层高3.2米。
3、总价---板块和总价的饭碗逻辑
香璟台的价格体系：
洋房单价16000元/平米，178平米洋房，总价达到280万。
高层2号楼128平米东向户型，总价180万。
洋房5号楼144平米和150平米，总价230万-240万左右，总价价差不大。
由此得出香璟台一期选房要点：
位，2号地块3号楼178平米洋房（高预算）自住极佳；2号地块2号楼 128平米东向高层适合低预算的需求。
第二位，2号地块的5号楼150平米和144平米的低总价洋房；客厅主卧北向超中庭，有朝向和部分房间临路的不足。2号地块2号楼158平米高层户型，总价达到230万；
第三位，2号地块1号楼的142平米和128平米高层户型。
那么，总价280万的洋房产品还值得投资吗？后续是否有二手房的市场，是否有活力？是否以后会受到总价中位数上限束缚，这是必须要考虑的。结合上面讲的，中德英伦联邦目前的二手房价格，有的成交价可以达到30000元一平米。而如果按此单价来做对比，加上未来5年的上涨预期，激进的人会把这当成双倍的价格，相当于“买一送一”，但是我们要保持清醒的头脑，这是特殊时期的特殊产物，赠送面积比较大。目前中德英伦联邦的成交中位数在260万左右。所以，香璟台的洋房产品，总价280万以内，这个价格在这个板块是完全可成交且活跃，未来5年也不会受到交易中位数上限的束缚，不会导致有价无市、曲高和寡的尴尬局面。
也正如贰爷反复讲到：“有买卖，才是真爱。”
4、小结
去年我提出新川板块3年翻番的时候，去年很多质疑“太激进了”、“为新川呐喊”、“目的何在？”，而现在这种质疑完全转化为认可。
分析一个板块，一定要看他周边的教育、交通、学校、规划、社区等等资源能不能支撑这个板块的发展。因为新川板块可以承接大量的高新区金融城、大源的人口外溢，资金外溢。因为同属于高新区，因为限购去不了天府新区，所以要由新川板块来承接这种资金外溢。
基于新川板块市场分析和产品详解，现今买新川板块，3年后再回首，这完全是“买一赠一”！你有疑问吗？
本文为贰爷房产投资原创，版权所有，特此声明！
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贰爷房产投资2018-03-16 10:35:45
