在3月9日举行的三届人大一次会议记者会上，中国人民银行几位主要领导回答了记者关于中国货币和金融政策方面的若干问题，对于2018年房地产市场影响颇大的金融市场政策也暗藏在这些回答之中。
央行记者会透露玄机
在这次的央行记者会中，透露出的信息非常丰富，锐理对其中涉及房地产市场的部分进行了重新整理，其中包括：
1. 此前债务过快增长的情况已经平稳下来，在总量上进入稳杠杆和降杠杆的阶段；
2.广义货币M2的供应量将“松紧适度”；
3.目前的房贷利率虽然有所上升，但是总体上看还处于较低水平，认为商业银行对住房贷款合理定价、扩大利率浮动区间是合理的；
4.支持新市民购房的合理需求，对住房贷款实行严格地差异化定价。
当然，央行释放的这些信息主要面向金融市场，所表述的内容不太能够被普罗大众所捕捉，实际上，这四个信息表达了以下几个意思：
1.经过2017年一年的降杠杆，目前的债务增速已经放缓，下一步出台更加严厉的降杠杆措施的可能性已经不大，但是也不可能再像2017年前那样容易获得贷款了；
2.2018年的货币供应继续收紧的可能性不大，但是会根据国际市场灵活微调；
3.认可了部分银行的房贷利率上浮，并认为目前的房贷利率仍有上浮的空间，但是这个上浮是商业银行层面上的，应该暂时不会出现由央行主导的基准利率上升；
4.首套自住房和二套房之间的利率差可能还会拉大，严格的认房认贷政策可能在更大范围内展开，炒房者通过银行贷款获得资金的成本将骤增。
杠杆率已达46.8%
许多人注意到了在2016~2017年这波余音仍在绕梁的房地产牛市中，居民不断增加的购房杠杆对于房价飙升起到的决定性的作用，这也就是在当下的调控中，为什么各个层面都在想办法控制过高杠杆带来的系统性的风险。
根据浙商证券提供的行业研报，在2017年第二季度，中国居民部门的杠杆率达到了46.8%的历史峰值；而从2015年开始，居民杠杆率的增幅开始明显攀升，这也与本轮的不动产价格上涨表现出同时性。
实际上，观察2007年以来10年的中国居民杠杆率增幅走势很容易就可以将这个指标和几轮房地产牛市联系起来。简单地说，房地产牛市与居民杠杆率的上升关系密切，呈现正相关的关系。
在2015年之后，制造业市场降温，许多过去曾经高速发展利润丰厚的行业面临产能过剩亟需转型，在此情况下，由于实体产业利润下降，社会资金开始寻找利润更加丰厚的投资标的，这在2014~2015年激活了股票市场的牛市。
2015年下半年开始，针对部分区域房地产库存过高的状况，“去库存”成为楼市的主要任务，在降准降息的刺激之下，购房产生的资金成本显著下降，也刺激了大量资金进入楼市，促成了2016年以来的房地产牛市。
金融领域“微调”这样进行
从央行领导在记者会上回答的内容来看，目前在的金融层面上依然以稳为主，不会出现快速“掉头”的场景，而对于房地产金融的调整将在微观层面上进行：
首先，给予商业银行在发放住房按揭贷款时对于的利率自主权。让商业银行根据自己的负债壮况、资金成本和所在地区的市场的风险来灵活调整住房贷款发放时的利率，从另一个侧面增加了商业银行发放按揭贷款时的利润。利率上浮虽然对于购房者来说会产生额外的压力，但是释放出的利润空间可以让银行在发放贷款时更加积极，缓解当前购房者贷款难、房贷周期长的现状；
第二，在个人购房信贷政策方面特别指出将支持“新市民”的合理购房需求。“新市民”如何理解是问题的关键。在几大城市在去年下半年开始推出的各类吸引人才落户的优惠政策发布后，我们似乎可以判断，在中央层面对于地方为人才开出优厚条件是非常支持的。这类拥有高学历和特殊技能的人才在未来很可能还将可能享受到办理住房贷款方面的优惠政策，这对于那些拥有较好产业基础的城市来说，是一个积极的信号；
第三，投资性或者改善性的购房需求可能会面临资金成本上涨，尤其是投资性购房在利率上升和限价的双重压力之下，获利空间将被严重压缩；
第四，打击消费贷等银行贷款违规流入房地产市场的行动将会持续。
业内如是说
锐理向成都某银行信贷从业人士进行了咨询，得到了这些信息：
目前，成都各大商业银行在办理住房按揭贷款时，利率均出现了上浮，幅度15%；
按揭贷款的办理周期较此前有所拉长，但是放款难度仍然不算很大，在下半年如果银行资金出现紧张，不排除放款周期拉长的可能性；
目前成都的购房利率即使经过上浮，也依然处于历史低点，这意味着商业银行的按揭贷款利率的上浮可能并不是终点。
那么房地产行业又是如何看待央行的信号呢？易居房地产研究院严跃进认为：
信贷政策实际上当前会注重两个原则。
是合规化，主要是说违规资金不允许进入楼市，也是为了保证各类资金的使用得当，进而促进楼市稳定发展。第二是差别化，这个要求主要是从信贷资源的规模、信贷资产的价格泡沫风险防范、市场调控的要求等出发的。
从影响看，此类信贷差别化的做法，对于房地产市场来说，利好把控各类需求，尤其是遏制投资投机需求，进而促进更多的资源惠及刚需购房者。从实际情况看，也利好银行对于信贷资源的把握。
锐评
基于这些判断，锐理认为：
1. 对于在成都没有住房的自住型购房者、得到成都人才引进优惠政策承认的人才来说，目前仍然是合适的购房时机，只要有自己认为合适的楼盘获得预售证，这类购房者都可以根据自己的需求报名。而对于投资性购房者来说，目前政策面和资金面带来的双重压力较大，这也将带来更大的风险，投资应当更加谨慎；
2.房地产开发商应当优化自身的推盘策略和产品设计，降低产品总价，以维持健康的现金流为主要任务。
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锐理数据2018-03-13 06:32:16
