金三楼市：最佳买房时机还剩不到一个月

年前鸡说2018上半年是买房时机，文中说指出预计从4月份开始成都的新房预售价格可能就会慢慢往上提了，提价比例大概是以每次10%左右提升，需要再回味的点这里：2018上半年一定是买新房的时机

如果预测精准，那么距离的实际还剩不到一个月时间，再次声明这个时机仅指价格时机。

先放低价项目再放高价项目，以综合整月的全城均价这个做法鸡哥在成都摇号放量节奏的小分析一文中有说明，这个节奏大概就是先开低价盘（二圈远郊盘、三圈盘）+大量均价盘（二圈近郊盘）+少量高价盘（二圈高端盘、主城盘、可能会有部分高楼面价盘）。

3月拿证画风

2月份一共35个新盘拿证，其中限购区19个，非限购区16个，2月份从2月1号开始就有限购区楼盘相继拿证，但是3月份，截止到3月7号，拿证画风如下：

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*项目均价以每个户型单价的平均数算的，不是以总价除以面积算，与实际均价有误差。

9个已拿证项目中，有7个均价4500-6100元/㎡不等，一个挨边10000元/㎡的街子古镇项目产品是跃层居多，只有一个限购区项目拿证，均价15200元/㎡。

从目前的这波操作来看，连续拿了好几个低价盘，应该是在为后面的提价或者稍高单价的项目入市做铺垫。

一、为什么4月是个坎

①任何机会都有尽头。

从12月18号公证摇号开始，就是政府在给之前没有买到房的人一个相对公平的上车机会。因为机会有限不可能按人头分，只能拼运气。

②高楼面价项目迟早会入市。

同一板块的楼盘只能缓慢上涨不能突然高潮，比如大面现在新盘单价1.1万/㎡左右，但是大面的楼面地价也是1.1万/㎡左右，很节约的算上建安成本营销成本等费用卖到1.4-1.5万/㎡也仅够保本，即便这样政府也不可能在以1.1万/㎡左右的预售价格卖完地楼面价项目后，突然给大面板块高楼面价项目发一个1.5万/㎡的预售。

这太他妈突然了，你连啪啪啪都得有个前戏是不是，容易引起恐慌还会引起二手房东的再次高潮。

所以需要留一个过渡的时间，段如果以每次提价在10%左右的话，鸡哥去年估计大概就要从3月底4月初开始慢慢执行提价了，所以4月是个坎，4月前能上车尽量上了。

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*鸡哥整理的主城区还有房源的部分非高楼面价项目，二圈层项目未整理。

预计到8、9月份可能就会有高楼面价项目面市，这个时候出来的高楼面价项目预计会以保本甚至略亏的价格拿预售。

再往后延新房预售价会慢慢与二手持平，特别是优质二手可能会来一波那个，同时投资成本过高投资资金转移，留下刚需和改善继续战斗，卖方市场逐渐转为买房市场，进入到横盘阶段。

二、地王与高楼面价的区别

有人喜欢拿南京还是某个城市地王崩盘的消息来自我安慰，你得明白地王和成都高楼面价地块的区别。

地王是指某开发商拿的这块地是整年所有出售地块的楼面价，一些地王是开发商脑壳发热市调没做好买遭了，比如14、15年花高价在红牌楼买小地块的开发商；

有些是开发商没有土地储备了必须要马上整一坨下来，贵点就贵点，比如攀成钢的蓝润；

有些是新进一个城市的开发商他才来不得名气，那么就用地王来蹭热度，相当于给品牌打广告，比如首进成都的金茂在武侯新城以1.72万/㎡左右拿地，不赚钱搞宣传。

你们看啥子保利万科龙湖好久争过地王嘛，人家不需要。

随着成都土地市场的火爆，目前近郊无论是大面、大丰还是犀浦、华府楼面价普遍在1.1万/㎡左右；主城、高新南楼面价1.6万/㎡左右（因部分地块需要建配套设施，所以鸡哥综合了一下楼面价仅用来打比方），这些都不叫地王，就是正常的楼面价，就卖这么多。

三、地价不是影响卖价的因素

这句话历历在目：地价高不代表卖价就高，主要还是以供需关系决定的。但是特么地价是一个楼盘的成本，它不是因素但是是主要因素。

比如小明是镇上一个开馆子的，麻婆豆腐是他的明星产品也是小明全家的未来。镇上的霸王花李大姐垄断了全镇的豆腐市场，以前豆腐2块钱一坨，做一份麻婆豆腐卖5块，现在霸王花打算把村口的路从新铺一遍以方便大家过路，但是钱不够，于是把豆腐涨成4块钱一坨，并且保证涨价后的豆腐品质更好，这时小明要卖8块钱才有的赚。

问：小明是不卖麻婆豆腐了还是宁愿被老客户骂几天也选择提价？霸王花会不会为了让小明不挨骂干脆不修路了还是把豆腐价格调回原价？

四、为什么地要卖那么贵

①地价跟城市的竞争力和未来发展的定位有很大的关系。

②城市基础建设和配套的需求。

③城市的基础建设和城市竞争力影响人才引进和企业引进，太差了人家不来，但是来了人口会增加，人口增加了需要更多的配套和住宅，相辅相成。

跟城市规划和发展相关的我不专业，总之一句话：成都值这个价。如果再去看看其他二线城市你更会认为成都值这个价。

五、限价≠低价

限价是指政府会根据一个项目的成本核算合理的利润，比如这个批次每平米开发商只能赚500，虽然市场情况是他可以赚3000，但是政府不允许。

那么高楼面价项目迟早会面市，人家以前土地便宜卖1万还有的赚，但是自己土地成本都是1万，修成房子还是卖1万的话不是裤儿都要赊来不得底底。

如果土地成本1万，建安成本及其他4000，可能就会允许卖1.4万甚至1.5万了，但是在这个价格出来之前，就需要由低楼面价项目从1万的均价慢慢提高预售以过渡到高楼面价项目能承受的1.4万，3月底4月初就是鸡哥认为过渡期的开始。

当然只赚500不是永恒，只是当下环境的需要。

六、为什么不强迫开发商卖1万

这个问题跟要求房管局强迫银行以基准利率贷款有异曲同工之妙。

你是天你是地，你是圣母玛利亚照耀大地，便宜都该你占，地铁必须修到家门口，房子还得亏本卖给你，你咋不上天呢。

七、崩盘

看房群里有个人在期待崩盘，他说崩盘后大家就在同一起跑线上了。

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这人对起跑线一定有什么误解，真正崩盘了你娃连工作都找不到还买房子，买个钩子。

总结：

三十六计缓兵之计，政府要考虑的问题很多不仅仅是住房问题，还有财政问题建设问题以及发展问题。

提价是肯定的，只是时间问题。限购和限售就已经挡住了没有资格以及大部分资金雄厚的炒房客，给大部分真正有需求的人留下了喘息的机会，不要太作，如果你是刚需有机会上就上了。

从3月拿证情况来看，鸡哥掐指一算：①稍高单价的项目会持续增多，3月中下旬开始，部分已经开过盘的近郊项目可能会提价。②热点区域项目会陆续推出。

说明：内容仅为个人预测，仅供参考。

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