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锐理观察|成都南北湖区“两重天” “湖居”项目真就高人一等?

锐理数据 2018-03-02 06:14:16

“仁者乐山,智者乐水”——成都人素来偏爱临水而居,从的浣花溪到东湖再到近年大热的锦城湖,优质地段加上湖区效应,使众多追求高端品质生活的购房者趋之若鹜,也似乎成为当下“改善时代”置业的必备条件。

一片湖能否带动区域价值升级?

在成都,提到湖居则大多打着“生态宜居”、“高端住区”的旗号,如近年名声大噪的锦城湖。作为“产城湖”一体发展模式的先行者,自2013年开放以来,锦城湖板块房价屡次被刷新,成交均价从2015年1.1万元/㎡增长至2017年的2.8万元/㎡左右,涨幅超过60%。再看二环路旁的成熟湖居区东湖板块,从链家网的数据来看,东湖周边二手住宅成交均价已超过2.3万元/㎡左右,远高于周边非湖居区域。

东湖板块链家二手房价数据

但一片湖就能“独当一面”吗?我们将目光移向坐拥6000亩水域的南湖公园,地处双流区站华路的南湖,因缺乏产业加持、较远的地理位置,决定其不能与坐拥金融城CBD的锦城湖相提并论,故很长一段时间都是城南刚需置业聚集地。但随着2016年市场整体行情的上涨,南湖板块房价也迎来了一波上扬,目前成交均价约1.2万元/㎡。

如今,主城区内浣花溪、东湖板块已基本开发殆尽,城南的锦城湖、麓湖、兴隆湖等也在新一轮的城市开发中抢尽了风头。目前成都还有哪些湖区值得期待?锐理选取了城北和城南的两片湖区,进行了探查。

怡心湖土拍抢镜万科700亿梦想城启动

随着2017年4月怡心湖区建设工程正式启动,这个“成都新湖居板块”频频登上楼市热搜榜。2月24日,双流区怡心湖板块通过挂牌方式出让四宗连襟商服用地,引发业内广泛关注。最终四宗地被成都市双流区交通建设投资有限公司、成都市天府怡心湖建设发展有限公司以底价收入囊中。经查实,在上述两家公司的对外投资和股东中,均有万科的身影出现。

2月24日成交宗地位置示意图

宗地实景图

本次出让的四宗地共约501亩,是怡心湖片区首次大规模推出商服性质地块,且均为双流区政府确定的重大产业用地。根据此前怡心湖规划,四宗地均位于都市水岸商务中心区,其中宗地一、宗地二将建成西部领航商务中心,宗地三规划为天府国际MALL,宗地四则为天府广都创客基地。

怡心湖规划图(图据网络)

2017年9月,万科与双流区举行签约仪式,计划在怡心湖片区打造创新梦想城项目。据此前双流区公布的信息,万科项目总占地面积约11056亩,其中经营性国有建设用地(包括住宅、商业、医疗、科研、教育)约5639亩。主要建设总部基地集群、云创中心、双创公社、国际医院、国际学校、精品酒店、长租公寓、会议中心、文化艺术中心、购物中心等。该项目总投资约700亿元,建成投产后,年产值将达到270亿元。此次万科怡心湖拿地,或许意味着创新梦想城项目的正式开启。

尚未完工的怡心湖周边品牌房企云集

怡心湖位于华府大道与剑南大道、牧华路的交界处,锐理通过实地探访发现,怡心湖区周边已全部围挡,主湖区轮廓线已基本成型。华府大道一侧,天府怡心湖展示中心外部已嵌上万科logo,展厅目前暂未对外开放。

据了解,目前怡心湖B区的挖方工程已完成140万方,完成占比约70%,现对B区进行开挖和行洪暗渠施工,C区同步开展回填作业,A区则尚未开挖,整个湖区项目预计在2019年完工。

怡心湖区建设情况

怡心湖展示中心

紧随怡心湖建设脚步的,是众品牌房企在该片区的持续开发。目前怡心湖板块已云集了包括中铁建、中海、德商、保利、金地,以及去年11月刚拿地的绿城等在内的众多品牌房企,预计未来一到两年内将迎来住宅交房的高峰期,据锐理统计,目前该区域成交均价约1.4万元/㎡。作为天府新区以“产城湖”定位的7500亩湖区,怡心湖为该区域勾画了一个更接地气的未来。

怡心湖周边房企分布

“湖景”、“湖居”的卖点,不论对于开发商拿地的考虑,还是购房者置业的选择,都很具有吸引力。但在成都,不是所有的湖,都能使开发商和购房者愿意花钱买单。

荒废近十年北湖发展道阻且长

在成都主城区的4大湖居板块中,位于三、四环之间的北湖板块被遗忘了太久。同样享有湖景自然资源,又是“北改”攻坚的重点区域和示范区之一,北湖比之城南的湖区板块,却发展缓慢且命运多舛。

2010年,北湖公园关闭改造,不再对游客开放;

2012年,北湖划入“六湖八区”生态湖泊湿地的重点生态项目之一。规划中,北湖面积将由现有的541亩扩大到3700亩,同时新北湖还将从成华区延伸到新都区,成为横跨成华新都两区的全新湿地公园;

2014年,提出建设成都北湖熊猫湿地,新建2万㎡露营区;

2016年,提出加快“熊猫北湖国际旅游休闲区”整体打造,以北湖熊猫、一里塘石岭、北湖和秀三大片区为重点,着力推进熊猫小镇、风情小镇等项目。

近十年过去,北湖片区依然呈现一片荒芜景象,扩容改造工程迟迟未见动工。锐理通过走访发现,目前的北湖公园湖面杂草丛生,房屋多为断壁残垣,桥梁、观赏游船等娱乐设施破损严重,整个湖区人迹罕至。

北湖公园实景图

北湖公园实景图

北湖板块周边房地产开发项目并不多,片区内多为旧城改造区,生态及商业配套大多处于规划阶段,居住氛围尚不成熟。房价方面,2017年底中铁建北湖国际城摇号均价在11000元/㎡左右。虽然被贴上“主城区”、“湖居”的标签,但北湖板块的发展明显落后于其他的湖居板块,这片湖的存在也似乎并没有为该区域加分。

北湖建设工程招标预计9个月建成

近日,从前“没人理”的北湖传来新消息。2月9日,四川省政府政务服务和公共资源交易服务中心公告显示,北湖生态公园建设工程包括勘察、涉及、施工在内项目开始招标。公告显示,项目招标人为成都鑫华农业有限公司(成华国资经营投资有限责任公司),出资比例为100%。此次招标的主要建设内容包括公园绿化景观、公厕等相关附属设施工程,占地共约710亩,计划工期为270日历天。

北湖的现状使人惋惜,片区周边仍有大量待开发土地,随着近年绿地、恒大、华宇、首钢、融创等品牌房企相继入驻周边区域,北湖片区价值已逐渐被房企认可。若此次北湖建设工程能够顺利实现开工,北湖板块能否借势一跃而起,有待时间和后市的证明。

北湖板块近年土拍一览表

【锐理看市】

一片是新兴热点湖区,一片是老湖区期待装新酒,成都南北两大湖区在2018年的一系列动作,或将成为全年居住风向的一大缩影,能否在2018年搅动新涟漪,值得期待。

无论怎样,一片区域的价值升级,离不开政府政策的扶持和各方资源的集聚。目前,成都环城湖泊区域发展较不平衡,在成都向东向南发展的大趋势下,从政策、土地,到生态、配套,环湖泊区域都迎来了全新的历史机遇。

对开发商而言,如何珍惜到手的宝贵土地,打造适销对路的项目和产品,无疑值得仔细斟酌;对购房者而言,择哪一片区域临湖而居,同样需要结合实际需求认真考量。

成都人爱水、览湖的居住情节始终未变,我们期待的市场能赋予更多的用心之作!

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编辑 | 皮卡丘 审核|袁永昌

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