锐理视角|“刚需已死”拷问楼市 转型“改善”是不可动摇的铁则吗？

在过去的这一两年里，房地产界都将“改善时代”甚至“豪宅时代”挂在嘴边，表示成都楼市进入新的阶段。“改善时代”的来临和“刚需时代”的过去被看作是自然而然的事情，刚需型购房者似乎已经得不到市场的重视。在2017年年末，甚至很多人喊出了“刚需已死”的口号，让挤不进售楼部的刚需客们感到了彻骨的凉意。

那么成都进入改善时代真的是大势所趋吗？刚需市场到底是自然而然的萎缩掉了还是被忽视了呢？锐理想用数据来探寻这些问题的答案。

欣欣向荣的改善市场

我们在讨论房地产市场的时候，在“改善”和“刚需”这两个概念之间并没有一个严格可量化的界定标准，一套房子要达到什么样的标准才算是改善这个问题并没有一个客观的界限，这为我们的研究带来了麻烦。在当前的市场环境中，改善类住房的一大特点是大面积，所以我们以单套住房的面积数据作为研究的突破点，希望从中找到一些可循的规律。

翻开成都2016~2017年的楼市成交数据，将每月的成交总面积除以成交总套数得到的数值即可以得到每月成交住房的套均面积，根据锐理的计算，成都2016年1月至2017年12月两年的成交套均面积走势如下：

可以看到，大成都范围内每月成交住宅的套均面积从2016年初至今，上升的势头非常明显，从值96㎡/套上升到值117㎡/套，增加幅度约为22%。取平均值，成都成交商品房的套均面积也从2016年的100㎡/套上升到了2017年的107㎡/套。

如果只参考这个数据，我们当然可以得到一个粗略的印象：成都售出的商品房面积越来越偏向改善，道理也很简单——大房子越来越好卖了。

问题背后：库存揭示逻辑陷阱

这个印象看似正确，却仍然有漏洞。

售出住宅套均面积的增长仅仅能说明售出的大面积段住宅数量增加，但是没有与库存和新增供应来比较，这产生了一个逻辑陷阱：楼市数据走出这样走势的原因除了市场偏好大面积段住宅外，还可能是市场上小面积段的产品供应减少，导致购房者不得不购买大面积段的住宅。

所以，要解决这个问题，我们必须要将销售、供应和库存三方面的数据进行对比，才能够准确地判断成都的改善时代的性质是“大势所趋”还是“迫于时势”。

显然，如果出现了在住宅销售端成交套均面积上升的同时，库存住宅的套均面积出现了下降的情况，那么成都改善型住房越卖越好的判断就得到了佐证；而如果出现了库存套均面积同时上升的情况，则说明成都大面积段住房卖得好并不只是因为产品更受欢迎，同时供不应求的楼市也让那些过去不受欢迎、躺在库存中的大面积段产品获得了解放。

在这样的思路指引下，可以开始再次审视成都的楼市数据了

首先，我们来看成都商品住房的库存，用同样的方法计算出了成都住宅库存套均面积的变化：

在这张走势图中我们可以看到库存住宅的面积随着库存的下降而增长，从104㎡/套增长到110㎡/套，增长值为6㎡/套。

那么，是不是因为新增住宅的供应拉高了库存套均面积数据呢？这个因素我们不能不考虑。

我们将每月的库存总面积减去新增供应总面积，得到了每个月份的净库存面积，再用这个数据除以用同样的方式得出的净库存套数，得到的净库存套均面积又呈现出了什么样的面貌呢？

图中显示，在排除了新增供应的影响之后，净库存套均面积同样呈现明显的增长趋势。

可见，在2016年以来，成都库存住宅中小面积的部分去化速度快，大面积的部分去化速度慢，小面积的产品在库存中占的比例下降，在下降到一定的程度之后，大面积段的库存才开始被去化。惟其如此才会出现库存下降、库存套均面积上升的情形。

他们没有离开，只是被忽视了

另一个数据上看，这个判断不无道理。

从2016年1月到2017年12月的24个月，库存住宅的套均面积平均比销售住宅高1.9㎡/套，24个月中仅有6个月的时间，销售的套均面积是大于库存的套均面积的。而销售套均面积超出库存套均面积的时间主要集中在2017年下半年，这半年里成都的住宅项目供不应求的场面想必所有人都记忆犹新，不管什么户型都能迅速销售一空，在这样的场景中，项目推出的产品户型大小与销售速度之间的关系实际上并不具有参考价值。

将库存的商品住宅按照面积段进行划分，用2017年末的数据对比2016年初的数据也可以发现，70~90㎡这个传统的刚需型户型段的库存下降幅度，降幅达到71.5%，90~110㎡的户型段库存降幅次之，达到51%。

所以在总体数据上来看，成都的购房者更青睐偏向改善的大户型产品的论断是可商榷的，绝不能将“偏向刚需型的小面积段住宅供应减少导致购房者不得不选择大面积段产品”的可能性排除在外。这并不是说改善型产品越来越受到市场欢迎的趋势是错的，而是在当前的市场环境下，多元化的产品仍然有其生长的土壤，小面积段产品并没有被市场抛弃，刚需人群仍然嗷嗷待哺。

谁能打破思维惯性

那么，“刚需已死”的市场表象和数据深处反映出的市场真实面貌产生矛盾的原因是什么呢？锐理君简述如下：

，土地价格增长快速，许多区域出现了地价和房价倒挂的现象，房企们顶着巨大的压力拿地已经成为市场常见的现象。在拿下这些高价土地之后，为了保证利润，房企们会想尽一切办法增加房产的附加值（装修、配套、圈层等等），同时也会供应更多面积段更大的产品；

第二，在供不应求的市场中，大小户型都能很快售出，这也促使房企倾向于开发大面积段的产品；

第三，市场对于大面积段产品的热捧让房企产生了大面积段产品受欢迎程度已经远超中小面积段产品的误判。

在锐理之前对于2018年的成都市场预判中提出，在房价高企、购房杠杆下降预期强烈的2018年，房企打破“大就是好”的思维惯性，开发小面积段产品以适应市场走向和客户需求不失为寻找突破点、创造差异化的好手段。

刚需型购房者的居住需求是不容忽视的，如果市场无法回应他们的需求，妄自把购房门槛不断提高，这些人群不管是被导入长租市场还是离开自己无法承受购房成本的区域，对于房地产市场来说都是不可弥补的损失。任何一个丧失多元化走向封闭的“内卷化”的市场走向衰落是难以避免的，楼市的诸位不可不对此多加思量。

编辑 | 图之

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