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说地|超千亩供应 成华跻身2018主城供地王

地产全说 2018-01-03 21:45:30

从近三年土地表现来看,房地产市场对成华区的拿地热度逐年走高,尤以2017年达到巅峰,无论在地块成交率、起拍价、成交价等多个维度,都创下新纪录。这一方面受整体市场环境的影响,另一方面也因为成华区是目前主城区内稀缺的仍有较多土地供应的主城区。

基于此,不少房企将成华区地块视为占领主城区区位的重要机会。那么2018年,成华区将有哪些地块走向市场,又有哪些明星地块值得提前重点关注?

0宗流拍 平均楼面价过万

2017成华区土地市场走上巅峰

2017年,成华区的土地供应量平平,11宗地合计仅有669亩的供应规模,是近三年来供应量最少的年份,但在土地成交热度表现却相当显眼。

统计数据显示,2017年成华区无一宗地块流拍,平均成交楼面地价高达10074元/平方米,同比涨幅为59%,吸引了中粮、龙湖、中南等大型房企入驻。其中,中房、人居两家国企获取了5宗租赁住房地块或人才公寓地块。

此外,重点成交地块还包括龙湖斩获的一宗185亩商业兼容住宅地块,以及中南拿下的建设路44亩地块,目前已亮相为九华台项目,由融创与中南共同开发。

从供应地块位置来看,2017年主要集中在北湖板块,其余地块区位较为分散,地块性质以住宅兼容商业、纯商业用地为主,没有纯商业地块供应。

△成华区近三年土地供应情况

2018成华区土地持续放量

多宗明星地块陆续亮相

小全全独家获悉,2018年成华区预供应土地18宗,合计约1070.8亩,是成华区近两年少有的过千亩供应量,也是几大核心主城区中预供应量最多的区域。

从供应地块指标与条件来看,以纯住宅与纯商业地块为主,这与2017年推行的“住商分离”政策有相呼应之处;

地块规模方面跨度较大,从13亩商业地块到201亩商业兼容住宅地块不等,其中不乏几宗上百亩的大型住宅地块;

在地块供应区域来方面,崔家店板块、北湖板块、龙潭寺几个区域是集中供应区,而几宗市场重点关注的地块便藏身于其中。

△ 2018年成华区预供应土地情况(标红框为重点关注地块)

小全全梳理出2018年成华区预供应的重点地块,包括龙潭寺板块三宗住宅用地合计190亩、北湖片区两宗地住宅商业用地294亩、以及崔家店140亩地块,或许2018年成华区的几宗万元地便在这些地块中产生。

01

龙潭寺190亩三宗住宅用地

(1、2、4号地块)

就地块本身而言,三宗地均为住宅用地性质,地块均不太规则,但位置相邻,适合一家开发商统一开发,在后期拍卖中很可能会被房企一并吞下。

区位交通情况

地块位于龙潭立交外侧,西侧为成华大道,北侧为隆兴路,南侧为龙港路,算是龙潭寺的老城区,已有的交通路网较为成熟,主干道方面从成华大道几分钟便可上三环,通往成都各个方向。轨道交通方面,区域目前还没有已开通的地铁线路经过,最近的地铁站也在成都理工大学,公共出行便利度有所限制,但规划中的地铁8号线、9号线将通过该区域,区域潜力还是较为可观。

房地产市场

地块左侧的香木林馨园为2003年左右的老小区,地块东侧的北湖龙珠、东润豪庭、时代欣城项目为相对较新的本地开发商项目,南侧的金科天籁城以及一条成华大道相隔的华宇北城中央则为近年来由一定知名度房企新开发项目,但都属于二手房,区域内无新房可供。

周边生活配套

地块周边的生活配套条件不错,成都三十八中、北京大学附属小学英语实验学校在地块北侧不远处,成都市第二人民医院龙潭医院、成华区第七人民医院则分别在地块南侧与北侧,教育、医疗配套较为集中且优质。

此外值得一提的是,2017年7月由中粮拿下的54亩龙潭寺纯住宅地块,与该宗地位于同一纬度,当时起拍价为5000元/平方米,成交价为9600元/平方米。这一价格或许能对这宗预供应地块的出让身价有所参考。

02

北湖294亩两宗住宅商业用地

(5、6号地块)

此两宗地块南侧便是中铁建北湖国际城项目,即成都首个实行公正摇号选房的项目,在12月底备受市场关注。与北湖国际城相比,这两宗地块的位置更优越,距离三环路距离适中、更靠近北湖,居住舒更高,具有以下地块特点:

1、地块规模面积大,且成片相连,便于有规划性开发地标型项目;

2、资格的北湖环湖地块,视线直接望向北湖,景观资源相当优越,尤其是其中的住宅用地,可打造为品质住宅;

3、区域自然资源条件不错,除北湖以外,地块东北侧还有龙潭客家人口文化公园、熊猫体育公园,景观资源丰富;

4、商业面积占比较大,且商业地块紧邻望湖楼,对商业的开发运营能力要求高。小全全预估,为了确保较好的运营效果与城市界面形象,在地块出让条件中,很可能会要求高比例甚至全部商业自持;

5、地块所处区域三侧有城北高速、三环路、龙潭路-成华大道环绕,道路交通出行便利,但轨道交通尚未覆盖,有被三条交通干道“夹击”之尴尬;

6、地块左侧有成绵乐客运专线通过,会受到一定程度的噪音影响;

7、目前区域已有的项目主要为中铁建北湖国际城、北湖印象两个大盘,但区域房地产市场价值及人口生活居住氛围还有提升空间,地块可以通过自身大体量商业和品质住宅,吸引入驻人口,提升区域品质。

△ 北湖两宗地示意图(黑色边框为5号宗地,蓝色边框为6号宗地)

03

崔家店-杨柳河区域地块

(11、13号地块)

在成华区预供应地块中,崔家店片区的地块势必引起高度关注。在地块位置示意图中可见,中环路双店路段东西两侧各有地块出让,分别为东侧的140亩住宅用地、68亩住宅用地,以及西侧三宗相邻的商业用地。

中环路的区位优势自不必多说,是主城区内稀缺的最后宝地,已开通的地铁7号线布局有双店路、槐树店两个沿线地铁站点,轨道交通的通达大大提升了沿线区域的市场价值。此外,成都理工大学继续教育学院、成都市才艺学校团结分校、成华区杨柳幼儿园、成都市技师学院等教育机构在区域内分布,教育资源丰富。

近两年,成华区中环路附近的地块主要集中在铁塔厂、圣灯社区、八里庄附近,崔家店杨柳河片区地块供应并不多。

以中环路为界,东侧的140亩、68亩住宅用地所处区域,居住氛围强,有多个住宅小区聚集,包括香山长岛、和悦庭院、东方惠城等项目,其中除香山长岛属于新建楼盘外,其余均为老小区。这两宗住宅用地较为方正、成形,便于开发打造。

中环路以西,则为三宗相邻的商业用地,合计81亩。尽管紧邻中环路两个地铁站,但小全全认为这三宗地的商业开发运营还是有较高的难度,单从附近区域的商业竞争力来看就已经相当严峻。

地块北侧有成都大东展、成华奥园广场以及2017年7月龙湖拿下的185亩商业兼容住宅地块,后者很可能是天街系产品将拥有大量商业体量;地块西侧更靠近城市中心,有华润万象城这一核心地标式商业,地块南侧则又有鲁能城、隆鑫九熙广场。

相比之下,这三块规模较小的商业地块略显尴尬,小全全大胆推测,做销售式商业的可能性不大,写字楼公寓似乎较为合适。

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