“教科书式”转型，2018年成都房地产市场6大必考点

专栏作者：何昕宇

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(本文约4000字，阅读需要5）

①

宏观层面：

“动车组脑洞”带来什么变化？

罗胖在2017年跨年演讲上抛出来“动车组脑洞”，既是对过去一些经济现象的总结，也是对未来中国宏观经济走势的预判。

这个脑洞，在演讲中主要是基于中国人口结构仍然集中于二三线城市和近来二三线频繁崛起的消费品品牌商家这两个论断得出。

结论是：

未来中国经济发展将从过去由一线城市作为“火车头”驱动的模式，转为由大量二三线城市共同发力，即每节车厢都具备独立动力系统的“动车组”模式。

补充几个现象。

首先是去年作为热点事件的“一线城市限人口”，北京明确了2300万的人口“红线”，上海为2500万人。

其次，严控“大城市病”、加快产业转型、城市功能疏解。

而与此同时，通过一段时期内的“开发区运动”，二三城市涌现出大量基础设施完善、综合环境优越、成本低廉、政策优惠的开发区。

一线城市挤压出来，二三线城市承接，已经成为必然。

这导致未来中国城市化进程中，人口流向格局的必然改变。

根据北京市统计局公布的数据显示，16年年末常住外来人口807.5万人，比2015年的822.6万人减少了15.1万，这是17年来北京常住人口首次下降。

在上海，2016年全市外来常住人口980.20万人，比上年减少1.45万人，这也是上海外来常住人口连续两年下降。这应该具有转折意义。

如果“动车组经济理论”成立，那么可以预见未来二三线城市将迎来发展机遇。

而近几年被评为“未来10年全球发展最快城市”和准一线城市的成都将首当其冲。

②

中观层面：

新的“大成都”战略初现端倪

2017年成都最重要的发展战略提出，即“东进、南拓、西控、北改、中优”，揭示了成都城市发展的空间格局。

其中“西控”和“北改”主旋律是优化和更新，而“东进”和“南拓”是城市外扩方向，“中优”通常的理解是疏解，而我认为“中优”还具有更重要的内在意义。

先说“东进”和“南拓”——

进，进到哪里？

天府国际机场、简阳划入成都、高新东区设立，大致明确了东进的空间和距离。

拓，拓到哪里？

从去年各大品牌开发企业抢驻仁寿，出现仁寿和成都同城化的趋势不难看出南拓的空间距离。

从地图上看，这是多少个成都传统主城区大小的空间纵深？而这个城市发展的空间纵深，需要多少人口和产业填充？

自简阳划入之后，成都人口已经超过1600万，而成都也有人口“红线”，是2300万。目前成都行政总面积超过14000平方公里，而过去，在5个中心城区（不含高新区）共420平方公里的面积上承载了成都1/3的人口。

通过“中优”，降低城市容积率和密度，达到降低中心城区人口密度的目的。

通过各种手段调节，“中优”区域内将共调减规划人口185万人，规划人口密度从1.58万人/平方公里，调减为1.36万人/平方公里。

被中心城区“压缩”出来的人口和未来导入成都的人口将外溢到“东进”和“南拓”的城市新空间。所以，“中优”对“东进、南拓”还有支撑意义。

③

微观层面：

成都房地产市场6大必考点

通过以上宏观和中观分析，回到对于房地产市场的分析。2018年成都的房地产市场，或将成为经济转型大背景之下的房地产市场转型的一个范本，所以我用“教科书式”转型来概括。

这里还需要回顾几个政策。

2017年4月21日，成都市规划局发布了《关于进一步加强商业、办公类建设项目管理的通知》，成都商办管理新政正式出台，对类住宅产品做出限制。

2017年9月8日，成都市规划局发布的《关于整合规划用地红线图管理和国土地籍调整相关工作的通知》。

“招拍挂出让的土地，原则上拟出让宗地不得跨越规划街坊”，经国土局转发解读，明确将限制商业、产业地块和住宅土地的捆绑出让。

2017年10月13日，成都市规划局公布实施《成都市城市规划管理技术规定（2017）》（用地与建筑分册）的通知。

新建住宅不得设置底商，商业独立设置，纯住宅地块再次回归，不再自动兼容商业。

那么，2018年成都房地产市场将迎来哪些深刻变化？

1、住宅（地块）纯粹化

表现为去底商、去产业绑定、降容降密，结合主城区居高不下的住宅地价和“限价”政策。

未来尤其是主城区将不会出现刚需类的商品住宅，主城区商品住宅必然向改善化、高端化、科技化、精装化发展。

2、刚需保障人才公寓化

商品住宅门槛越来越高，即便是公务员和高级白领也直言买不起房，而成都城市发展需要导入年轻人才。

一方面是通过2017年已经开始大量开建的人才公寓进行保障，另外不排除“单位自建房”可能回归。

3、商业（地块）产业化

一方面是叫停类住宅产品，政策倒逼商业产品创新；一方面是新兴商业对传统商业的冲击。

特别是杜绝商业地块和住宅地块进行绑定，传统开发企业将彻底失去住宅开发的利润兜底，“釜底抽薪”会迫使商业项目的重运营和产业导入。

而商业地块出让条件中对于产业的要求细化，也在2017年已经成为常态。

4、农村土地市场化

中国的农村集体经营性建设用地流转在3年前开始试点，其中包括成都的郫都区。流转意味着市场化，可实际上到目前为止市场上的“动静”并不大。

随着房价的居高不下和地铁等公共交通的完善，和城市“近在咫尺”的农村集体经营性建设用地，会不会崛起成为新的市场机会？这是未来值得关注的一个领域。

5、二三圈层成为市场主战场

2017年，大多数知名企业都在二三圈层拿地了，竞争还很激烈。这在过去是不可想象的。

中心城区在调减规划人口，住宅产品门槛提高，销量和销售速度都会受影响。

二三圈层，未来才是房企的业绩战场。

6、康养市场异军突起

之前有专家吐槽大城市疏解人口，理由是中国即将老龄化，大城市需要大量服务人员。

但我认为这种情况并不存在。

首先中国目前的人口流向是年轻人从农村、三四线城市流入大城市，父母大多留在当地。

近几年农民工大量返乡置业，消化的也是三、四城市库存，占人口绝大多数的即将老龄化人口主要流入的还是三四线城市。

以四川人口大市南充为例，预计到2020年65岁以上的常住老龄人口将达到17.1%，超过100万。

一线城市和大型城市未来主要承载的仍然是年轻人，年轻人在大城市快节奏的工作生活，而大城市的环境、成本都会迫使老龄化人口外移。

以成都为例，一旦满足医疗和养护条件，已经实现地铁和高铁连接的温江、都江堰、大邑、邛崃，甚至是离成都更远的峨眉、米易都会是更好的养老目的地选择。

那么，即将出现的庞大市场将驱动二三圈层、三四线城市的康养产业发展起来。

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