中指·年度研究丨2017读懂城市群，见证发展，期待未来！

2017年，中国产业升级与转移趋势依旧，资本与劳动力在城市间的流动更加频繁，在经历了大城市不断扩张后，中国城市发展真正进入到以城市群为主体形态的阶段。在后工业化时代到来之际，中国城市的格局也迎来重塑机遇，大城市外溢与三四线崛起也使更多房企与金融机构把深耕布局的视角聚焦到城市群范畴之上。

2017，我们从城市群的角度梳理城市发展脉络，以期引导资源合理调配，发现价值洼地。

值此新旧交替之际，精选部分专题，以飨读者。

01

五大超级城市群格局形成

党的十九大报告中指出，“实施区域协调发展战略……以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化”。同时，近两年政府工作报告也均明确指出要“着眼开拓发展空间，促进区域协调发展和新型城镇化”。“重点推进“一带一路”建设、京津冀协同发展、长江经济带发展三大战略”。“以“三大战略”为引领，形成沿海沿江沿线经济带为主的纵向横向经济轴带，培育一批辐射带动力强的城市群和增长极。”

三大战略叠加之下，长三角、珠三角、京津冀以及长江中游、成渝城市群无疑将成为未来中国发展潜力的地区，抓住这五大城市群的发展机会才能把握住中国城市发展的未来。

（详见：《逻辑要变！房企布局，必须读懂城市群》）

▶成为世界第六大城市群，长三角还差什么？

长三角作为中国最强、世界第六大城市群，经济发展迅速，产业结构不断优化，人口聚集能力强，与“一带一路”、长江经济带交汇，是中国参与国际竞争的重要平台、经济社会发展的重要引擎， “深耕长三角”已经成为各房企主要战略。

2017年大数据工具的应用也使我们的研究视角更加丰富和立体，由春运期间的人口迁徙数据可以看出，长三角核心城市的人口主要来自区内中小城市，南京、杭州、合肥作为省会城市，外来人口以本省其他城市为主。上海辐射范围最为广泛，同时上海人口也大量流入周边核心城市，城市间联动合作频繁。

图：2017年上海、南京、杭州和合肥春运期间人口流向地10

（详见：《成为世界第六大城市群，长三角还差什么？》）

▶雄安出，既有格局破，京津雄三足鼎立

京津冀是政府大力推动发展的城市群，规划推动京津冀一体化进入实质建设阶段，顶层设计决定了京津冀的空间格局与城市前景。“雄安新区”定位之高，彻底改变京津冀城市格局，京、雄、津成“三足鼎立”之势，他们发挥各自优势，错位发展，呈现差异化深层肌理。

城市发展，交通先行，至2020年，京津冀高铁网络建成，环京1通勤圈形成，新机场成重要综合交通枢纽，北京、雄安和天津将引领京津冀地区实现蝶变，随着交通网络日益密集化，连绵都市带的形成指日可待。

图：京津冀城市群高铁规划（2020）

（详见《京津冀城市群：长看产业趋势，短寻交通节点》、《城市人口变迁：过去的纽约和未来的北京》）

▶1个湾区，11座城市，粤港澳谁将蜕变

珠三角地区一直是我国改革开放的先行区，多年来珠三角依托港澳的沿海区位优势，抓住了国际产业转移的历史机遇，奠定其成为世界制造业基地的基础。2017年3月5日，政府工作报告指出：“要推动内地与港澳深化合作，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，发挥港澳独特优势，提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能。”我们认为，作为国家层面确认的“湾区”，对标旧金山湾区，粤港澳具备成为湾区的潜力。

（详见《1个湾区，11座城市，粤港澳谁将蜕变》、《旧金山，一个科研湾区的崛起之道》）

此外，长江中游与成渝城市群也受益于长江经济带与“一带一路”利好，后发优势明显，武汉、成都、重庆等城市迎来快速发展期。

（详见《武汉vs长沙vs南昌，长江中游城市群靠谁崛起？》、《成渝城市群：人口回流不是梦，“双子星”点亮中国西部》）

02

城市发展之路

当然，除了城市群视角外，2017年，围绕城市发展最核心的驱动要素：产业、交通与人口，我们通过对不同城市发展路径的回顾，形成了系列研究专题，带你看清未来哪些城市将大放异彩、哪些城市荣光不再。

▶ 产业与创新

产业是城市发展的根本，产业蓬勃发展才能提供更多的就业机会，才能吸引人口最终向城市聚集。当下的中国，沿海城市的产业正经历向依靠创新与改革的高端结构升级，而原有的传统产业也将进行国内城市间的横向转移，在产业升级与转移的浪潮中，更多城市迎来发展机遇。

《当杭州遇上深圳，哪种创新更吸引你？》带你领会两座互联网氛围和创新基因浓厚的城市——杭州模式颠覆走出新道路，深圳技术创新走入高境界；《如何观察西安，我们只推荐一个视角》解读西安产业发展动力，探寻西部城市发展路径。《竞产业，拼交通，青岛和大连如何打好手中的牌？》，分析两座极为相似的沿海城市，青岛如何实现后来居上，大连未来需如何进一步发展。《迈阿密滨海城市崛起之路，海口能否复制？》回顾迈阿密发展历史，其崛起历程为海口城市发展带来深刻的启示。

▶ 人口

人口是城市发展的核心要素，也是城市房地产发展的基础。《涨知识，中国城市人口分布还不够集中？》对城市人口分布分析，结合2017年各城市通过战略上定调、政策上鼓励、基础设施上强化、配套上跟进，吸引人口流入，《城市求贤、君子择城：二线城市人才争夺战谁能胜出》、《一带一路“划重点”：带你看清城市机会》两篇文字即对此进行更深入的思考。

▶ 高铁

作为新时期的主要交通工具，高铁以高速、大容量、集约型、通勤化的特征，在中等距离的出行上具备极强的竞争力。“四纵四横”完美收官，未来“八纵八横”将实现主要城市群的全覆盖，借力高铁，一座座城市正在崛起。2017年，我们通过《高铁推拉之力：速度改变中国人口迁移格局》、《郑州：除了“米字”高铁，还能靠何崛起？》找寻交通带动下的城市崛起之路。

此外，这一年，我们还围绕热点话题，发布了《读懂北京城市总体规划，六大变化值得期待》带您展望北京未来发展方向，把握北京未来发展机遇；《城市更新：让城市更优雅的成长》、《未来三年棚改1500万套，福利都在这里了》提出要不断盘活现有存量资源，留住现有优势产业及人口，提升城市竞争力。

回首，是为了更好地前行。中国房地产市场化已走过20年，身处其间，我们目睹了行业由起步到不断成熟，也见证了中国城市的起伏兴衰，深感把握城市节奏才能抓住发展机遇。展望2018，我们将继续围绕城市、城市群开展研究，为城市与企业的发展建策献力。

►2017年终盘点：

2017年楼市政策大盘点

中国房地产市场2017总结 &2018展望

2017年土地市场盘点

2017年中国房地产销售额百亿企业排行榜

2017年1-12月房地产企业拿地排行榜

2017年1-12月品牌房企销售和拿地情况对比

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