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鸡哥坐在电脑前半天了，无所适从，12月在几个远郊、几个近郊以及一个主城区项目拿证后紧跟到的1月份。
拿的都是一地鸡毛。
上某一期犀浦1.5万/㎡，是否有放开预售价格的迹象？一文中，鸡哥就根据12月份拿证楼盘位置和价格分析，未来（至少近半年一年）不出意外的情况下，成都的节奏会由房管局自己动（控制节奏）。
根据成都以往的销售数据以及12月控制下来的数据（12月大成都范围内清水均价8609元/㎡，装修均价10766元/㎡。）房管局应该将大成都范围的新盘均价保持在1.1万/㎡左右，根据时间的推移慢慢浮动。
得出成都开盘的顺序大致是交叉感染的顺序：
先开低价盘
（二圈远郊盘、三圈盘）
+
大量均价盘
（二圈近郊盘）
+
少量高价盘
（二圈高端盘、主城盘、可能会有部分高地价盘）。
为啥这样做
1，远郊和三圈盘
这些地方的盘大部分是我们所说的小开发商，小开发商资金实力不行，拖不得啊仙人，资金链本来就容易断断续续的，拖遭了咋办，万一遭了还是政府开钩子，所以不能拉命债，要先给他们喂点饭把命吊起。
同时也能把你们的激情灭掉，你一打开房协网站看到邛崃的盘拿证是啥子心情？
Who care 有没有，连它在哪个位置都懒得搜一哈。
也让各媒体没东西可写，看起来成都市场一片冷清，没有话题就是冷清。
2，均价盘
均价盘大多是在二圈近郊，比如大面、华府、新都、光华大道温江段、犀浦这些地方，这些地方的新盘均价大概就在9000-12000之间，价格好合适啊，而这些地方的新项目也是的，所以多开一点也没所谓，先稀释掉一些购房者。
12月份均价盘中蓝光长岛国际拿到的预售范围，拿了一千八百多套，项目太大而且还是次开盘资金压力不容小觑，开发商都是把房子修到一定高度才能拿预售证的，前期需要太多的资金，这个大家都能理解；本土龙头房企需要多一点关爱；它的价格又合适装修均价1.1万/㎡，你看它如果是在另外一个热门板块想卖1.5./㎡能拿到那么多预售范围不。
开均价盘，可能会引起一丝丝骚动，但是还不够性感不够骚，最难控制的就是如何控制热门地区楼盘开盘。
3，平价热门盘、主城盘
这种类型的盘比较文艺有点儿考手艺，难点在于不要引起骚动，你看我，从来不写哪个盘登记了多少号什么的，以往最喜欢说开盘狂销几个亿的开发商也不得宣传排了多少人，没意义啊，这种类型的文章多了对你们买房子没好处，骚动越大越是害怕。大家悄悄咪咪就在群里讨论下就完事了。
4，高价盘
单个楼盘的价格不能代表整个城市的价格，但是在限价期间出现过高的单价大概率会引起骚动以及恐慌。
之前我们看到上海汤臣一品好像要卖十几万一平，这能代表上海的均价不嘛，不能对不对，但是一些吃瓜群众就会误解：哇擦！上海的房子这么贵了？
能引起讨论的一定是不平常的东西，比如上海卖十万，北京11平米卖530万。
如果成都放了一个价格较高的楼盘。
骚动是：成都卖3万。
恐慌是：3万都拿得到预售证，成都是不是要慢慢开放限价了。
不会，短时间内不会开放限价，长时间内会有高价盘出现，但是部分高价盘本身也并没有打算卖给你，这种高价盘也是限价盘，只是它的成本太高了，没办法的事，赶鸭子上架。
成都限价政策有一句是这样的：根据项目楼面地价及建安成本等合理确定申报价格。
大意就是通过成本核算利润，在合理的范围内拿预售证，武侯新城的金茂府，楼面价一万七千多，不可能只准他卖一万五嘛，买地都不够，哪怕它再会偷面积，人家账面上的价格就是一万七，修起来一套房子的成本都是两万多，不卖到3万多那是裤儿都要赊来不得底底。
如果真是一个不赚钱的楼盘开盘，鸡哥有钱都不敢买。
平价热门盘、高价盘好久出来
先让摇号飞一会儿，习惯摇号的节奏。
你们交的资料要拿给房管局复核，资料数量和复核员工对拿证节奏也有一丢丢影响，毕竟涉及到审核复核等一系列人工流程，都需要时间来磨合。
磨合差不多了，流程顺畅了，多开近郊均价盘，消化掉足够的购房者，平价热门楼盘和热门地区楼盘才会慢慢出来，而且目测应该会集中放量，次放盘肯定是会引起骚动的。
1，反正都要引起骚动不如多放点，多消化点购房者，免得下次更骚。
2，热门地区项目太久没开，蓄客太多，开出的房源太少难免引起怨念。
3，再大的开发商也该缺钱了，要多喂点饭吊命。
高价盘（主要指高楼面地价项目），目测最快也要后半年甚至年底才会开。
咋个买
摇限价房约等于就是抽奖，经常有粉丝问我，某盘和某盘我选哪个。
首先你看上的盘不会一起开，甚至可能会交叉隔一两个月才开。
其次你摇中了你的备选盘，在纠结是否还要等你的优先想买的盘的前提是：你能保证优先想买的盘你就能中奖？
不要相信中介给你说摇号有内幕，
有内定，
排了就有几率。
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现在轮不到你说选哪个盘，而是能摇中并且能选到满足自身预算的房源。现在成都的房地产市场不是经济问题，不是民生问题，是ZZ正确下的逻辑问题。
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作者：许高冷，前网络媒体房产板块最乖主编，四川广播电台97.0爱房产节目最乖做客嘉宾，房天下邀请入驻最乖大V，安居客邀请入驻最乖大V。
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许高冷2018-01-10 15:35:50
