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贰爷:2018年成都楼市一个字"涨”!购房者一个字“买”!

贰爷房产投资 2018-01-09 17:13:12

开发公司操盘手;成都楼市实战专家;

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套;

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。

【本文约4000字,预计阅读时间5分钟】

2017年成都楼市是波澜壮阔的一年,按照正确指导该出手时就出手,适时购房的房产投资者,身价大都百万级增长,更有资产配置优质者,迅速实现千万级增值!100万现金投入资产裂变为400万,500万现金投入资产裂变为1500万,大街小巷太多这样的例子。贪恋投机,并按股票高抛低吸心理期待大跌捡便宜者,自然白白错过这个改变命运、改变身价的机运了!

时间来到2018年,成都楼市究竟会怎么走?众说纷纭。结合20年的房产投资实战经验,结合多年房产项目开发操盘经验,结合自有实战统计数据,今天贰爷要给大家一个定心丸,那就是——2018年成都楼市“涨”字当头!

为何如此铿锵有力,分析政策、市场、数据多如牛毛,逐一道来。

1、需求端:人才落户必然引发需求剧增

对于人才计划这件事情,在中国接下来的几年里会持续的刮起人才争夺的旋风!这方面,比较早的是香港,香港优秀人才入境计划 (Quality Migrant Admission Scheme),简称优才计划,是香港特区政府推出的一个计划,目的是为了吸引优秀外地人才来香港定居。计划于2006年2月23日公布,2006年6月就已经推出。而内地比较早,比较成功的经验来自于深圳,深圳实行人才落户以来,大量的优秀人才落户,不仅年轻化,而且高素质,IT行业,互联网行业,金融行业快速发展,城市建设高速发展等无不受益于此,为深圳未来的经济发展奠定了良好的基础,而深圳对于土地财政的依赖也是越来越低;而兰州等城市正好相反。

所以接下来几年,人才必然是二线城市争抢的焦点,这些城市会把人才作为城市发展的重点,作为城市竞争力提升的一个重要的途径。这场人才争夺战在2017年正式打响。包括成都、西安、长沙、武汉等城市纷纷出台大专生、本科生、研究生等落户、就业优惠措施,其中最大的利器是送户口、送住房补贴。

引进人才落户,建立一个城市的吸引力,背后必然有巨大的房产需求。我们既要看到相关部门引进人才,这是一个硬指标,设定这个指标的初衷和所谓的炒房没有任何的关联性。既然引进人才,就需要给人才提供良好的居住生活条件,要留住人才也需要完善相应居住生活条件,这些都需要依靠房地产来完成。所以人才引进和住房需求天生就是就是息息相关,无法分离的!加助理咨询答疑:eryezl

我们以中西部典型城市来对比。

2017年3月,西安市先后出台了“史上最宽松”户籍新政、23条人才新政,最大限度吸引高精尖缺人才。实施后9个月时间,共计11万人通过学历落户西安。

武汉2017年10月启动“进一步放宽留汉大学毕业生落户试行政策”,2个月时间办理落户的大学毕业生已超过5万人。

长沙则在5个月时间里,吸引超过2万人才落户。

成都也不甘落后!2017年7月启动,人才新政实施5个月后,到12月初全市共登记落户本科以上人才突破10万人。其中天府新区独占鳌头占比46%。特别是接近2017年尾,天府新区人才落户出现高峰,到12月底天府新区人才落户已经突破5万人。

成都本科以上人才落户的门槛是要求全日制且45岁以下年龄,门槛比西安更高。西安对于人才落户的要求就门槛非常低,只要是中专以上学历,无论是全日制、自考、成人考试等,只要是符合国民教育的都可以落户西安。

从成都的高门槛5个月10万人到西安的低门槛9个月11万人,可以看出在西部人才对于成都的渴望更大,成都的吸引力更强。所以在接下来,人才落户是不可能取消的,只可能更加强化,成都人才落户的数量还会大大增加。这在2018年会成为成都城市竞争力提升的一个基础,也会是成都房地产市场购房需求的一股重要力量。

贰爷预计,2018年成都人才落户的人数将会超过20万人。

这样巨大的人口净流入,而且是高素质的青年人才,必然会产生巨大的购房需求,而这样的购房需求必将进一步加剧房产供不应求的状态。虽然成都有人才公寓,有各种形式的保障性住房,但从人才的观念上,从经济实力角度,他们首选一定是优质板块的品质楼盘,这也是为什么成都落户高新区、天府新区的人口超远超其他区的根本原因。加助理咨询答疑:eryezl

有非常多的粉丝抱怨说:已经落户了天府新区几个月了,但是天府新区的房子一个都不开盘,等的实在太焦急了。的确,目前天府新区真正开盘的房源太少,楼盘太少!对于首套住房的需求,目前新盘太少!

2017年因为很多楼盘捂盘惜售,很多改善性需求被迫延后,他们瞪大眼睛,到处寻觅自己满意的楼盘,或者即将开盘的楼盘,但遗憾的是2017年真正上市的优质板块的品质楼盘实在太少,一开盘就遭到抢购,甚至没有开盘就已经被订购一空。经过了2016和2017年的价格上涨,“以小换大”,“高容积率置换低容积率”,“老破房置换新房”这样的改善型市场需求是非常巨大的,但是市场就是没有房源,这样的需求,也只能被压抑!

2、政策端:最严厉的调控已经过去

现在,通过各种手段给房地产调控政策所谓“松绑”的城市包括兰州、厦门、合肥、昆山、西安、长沙、武汉、郑州、济南等城市。我们必须要清醒的认识到这一轮调控最严厉的暴风雨已经过去!

2017年12月23日,住建部部长提出,2018年我国要抓好房地产市场分类调控,针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。库存仍然较多的部分三四线城市和县城要继续做好去库存工作。

随后,1月3日南京发布新政,落户门槛大大降低,研究生以上学历可直接落户,本科生40岁以下也可直接落户,落户后可直接购房。此外,高层次人才买首套房不再受户籍限制,公积金最多可贷120万!

1月5日,兰州住建部门发布《关于加强房地产市场调控强化房地产市场监管有关工作的通知》。取消西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策;城区依然限购,当地户口可以买两套,外地户口只能买一套,但是不再提供社保证明和纳税证明。同时核心城区新增三年限售的要求。兰州此次松绑的背后,是一个高负债城市对土地财政的依赖:2017年土地流拍增加,土拍收入66.68亿元,同比几近腰斩。

1月6日,厦门市市长在《政府工作报告》提出:今年,厦门将健全完善房地产市场调控长效机制,推进租购并举住房制度建设,实行差别化的调控政策,满足首套刚需,支持改善需求,有效引导市场预期,加强商品住宅土地供应,加快商业地产去库存,确保去化周期和房价控制在合理区间,全面加快地铁社区等保障性住房建设,促进房地产市场平稳健康发展。这也就意味着,房价连续大涨,房价超过10万+的厦门也开始松绑了。

过去几年厦门的房价创下了历史上的天价,是令广州、南京、杭州、武汉等各大城市“仰慕”的。根据中国房价行情数据显示,1月份厦门二手房均价达到44063元/平,条件较好的地段,房价远超10万/平米。在这样的情况下,厦门市在重要的大会上依然提出要“实行差别化的调控政策”,也就是不再一棍子打死。

1月8日消息,广州市政府办公厅印发了《广州市推动非户籍人口在城市落户的实施方案》。将适当放宽放开重点群体落户限制,进一步落实大中专、中职、技工学校学生户口迁入和军队易地安置退役士兵政策。突出引进人才入户在落户政策中主体地位,适当放宽入户年龄要求,大力吸引高校毕业生、技术工人、职业院校毕业生和留学归国人员等高层次人才、技能人才、创新创业人才、产业急需人才。

此外,除了上述分析的几个城市人才落户政策,其他城市也有相关政策。在郑州,本科以上学历的非郑户籍人口在郑州买首套房不受限制,而且还有购房补贴,本科2万硕士5万博士10万。在济南,本科学历缴纳社保6个月即可按本地待遇购房。在长沙,专科以上学历购房者买首套房不受限。在西安,只要是国民教育包括函授自考,都算作学历,可以直接落户买房。

分析这些城市的“人才计划”,有些地方其实门槛相当低,只要你愿意来,基本上就能直接买房。

暴风雨已经过去

而在2017年,我们所听到的所有政策,无论是兰州这种不具备限购条件的城市,还是房地产市场极度火爆、急需要调控的城市,都进行了严厉的调控。有的是防范于未然,有的是的确需要,严厉的调控成为2017年房地产市场的主旋律和关键词。

来到2018年,政策已经悄然发生了变化。最严厉的调控已经过去,迎来了最重要的分城施策,迎来了“满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房”。厦门明确提出满足首套刚需,支持改善需求。可以预见,对于首套房和二套房,甚至三套房会有很明确的支持政策。

贰爷认为,厦门这样的政策实质意义远大于兰州。因为它是真正意义上在根据细分市场进行政策刺激,加快商业地产去库存,确保去化周期和房价控制在合理的区间,这一点对于后续其他城市调节一个健康稳定的房地产市场具有明确的借鉴意义。所以,我认为在2018年最具借鉴意义,最具开拓性的政策是厦门的这个政策而绝不是兰州的政策。

贰爷认为,虽然上述城市纷纷松绑房地产政策,但是这些并不能代表整个调控政策会发生很大的变化,大家也不要指望成都在2018年取消限价,取消限购限贷甚至取消限售。但是我们必须关注到这里面的细节,那就是这些政策和中央经济工作会议精神是一致的。2017年12月18日至20日在北京举行的中央经济工作会议提出的,要保持房地产市场调控政策连续性和稳定性,分清中央和地方事权,实行差别化调控,并提出加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。

需要清晰的指出,这一轮调控最严厉的暴风雨已经过去!我们将迎来的是对于2016和2017年调控政策的延续期和稳定期。2018年全国房地产市场会进行分城施策,库存较大,甚至财政压力较大的城市,会有各种方式的调控松绑。但是,对于成都这种全国重点监控的16个城市之一,过度的政策松绑是不可能的,当然调控更加不会加码,所以会给成都楼市带来“松口气”的机会,楼市也需要停一停歇一歇。如果再有新的政策变化,那也正如贰爷常常所说,只是给成都房地产这棵大树修修枝。

2018年具体到个人房产投资策略,既要对政策的连续性和稳定性保持足够的敬畏,同时也要抓住这样的“松口气”时机,尽可能的“买”,尽可能早的完成自己房产配置计划。运筹帷幄,深谋远虑!

哪些城市缺钱,哪些城市的库存急于去化?兰州如此试探,最重要的原因之一就是兰州的负债率太高,而土地财政是一大良药。所以,上面提到深圳土地财政依赖小,而兰州则特别大。

下篇预告

2017年成都学历落户10万人,2018年预计落户20万人。这些需求,能够得到满足吗?也就是说成都的供应量能否跟得上?

下一篇,我们将拿出自己团队逐一统计的成都近年土地市场数据,根据土地供应和成都房地产发展规划来详细分解—— 2018年成都楼市一个字"涨”!购房者一个字“买”!

最后,包括波顿式的购房者,去年虽然持有的房产增值幅度有限,但也都感受到房产增值的乐趣。想必也在磨刀霍霍,积极备战2018了。2018成都还有很多故事....

本文为贰爷房产投资原创,版权所有,特此声明!

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加助理咨询答疑:eryezl

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精彩评论(1)

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newhouse1031338593
2018-01-09 18:51:30

牛都在天上飞了,事后诸葛亮而已罢了,真有本事就不在这里瞎嚷嚷了~~

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