锐理观察|2017成都明星板块：新川何缘占据第一

2017年成都崛起了哪些明星板块？在锐理数据统计的2017年成都各大板块土地成交榜和住宅成交榜里，新川都占据。限购条件下新川怎么做到集中发力？本文带大家一起了解：

土地篇

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2017年新川招拍挂总供应了11宗土地，已成交10宗。以拍卖方式居多。主要供应和成交都集中在下半年。2017年新川土地供销有这么几个特点：

（图一：新川土地供销图）

（图二：新川土地成交图）

1、供应宗地均没有超过百亩。

2017年新川供应的土地没有一宗超过百亩，面积为93.34亩，面积为14.51亩。新川上一次出让百亩土地要追溯到2016年8月。大面积地块更加稀缺。实际上，9月8日，成都规划局发布《关于整合规划用地红线图管理和国土地籍调查相关工作的通知》规定：招拍挂出让的土地，原则上拟出让宗地不得跨越规划街坊。以后供应土地将更加零散。大宗地块愈发稀缺。

2、土地性质更加多元

2017年新川供应了两宗纯住宅用地。分别为32.81亩和91.54亩。供应土地类型较去年更加丰富。锐理数据显示，2016年新川板块土地供应多以住兼商、纯商业用地为主，没有纯住宅用地上市。2017年里纯住宅、住兼商、商兼住、商业地块均有供应。为片区成长提供更全面补充。

（图三：2016-2017年新川供应土地用途走势）

3、起始楼面地价破万。

2017年新川板块起始楼面地价为10124元/㎡，中和街道蒲草社区7组的两宗土地均为此价格。但因为是人才住房建设用地，所以成交价格并没有创下新高。今年成都土地起拍价上万的地块只有四块，除了上述两宗外，还有两宗分别是：（1）金牛区百寿路16.66亩地块，10500元/㎡。（2）锦江区新开街27.15亩地块，12602元/㎡。由此可见新川板块的价值高度。

成交方面新川也没有让人失望。2017年新川板块成交楼面地价13900元/㎡，为高投拍下的中和街道观东社区32.81亩纯住宅用地。在全市范围排名第五。

（图四：2017年成都土地成交价格排行榜）

4、限价

新川已成交的8宗土地里，有4宗设置限价。限价13900元/㎡。

5、配建条件

2017年大热的人才住房和租赁住房在新川均有体现。区域无偿移交租赁住房比例41%，为金隅大成拍下的91.54亩纯住宅用地。12月20日出让的蒲草村55.04亩和21日出让的55.86亩土地均为人才住房建设用地。一方面是产业发展吸引的大规模产业人才，一方面是租售并举，多种配建模式提升的片区供应，可以看出板块发展的新思路。

住宅篇

2

（图五：新川住宅销售趋势）

1、90-110㎡产品销量

2017年新川板块的销售高峰集中在5月。供应高峰是3、4、9、10月，供销基本持平。分析备案口径数据，区域里滨江和城、三利麓山城、金地天府城位居成交面积前列。金地天府城、三利麓山城、龙湖九里晴川位居成交总金额前列。龙湖九里晴川、北大资源颐和翡翠府、融创香璟台位居成交均价前列。

住宅销售数据（备案口径）显示：110㎡以下销售2108套。110㎡以上销售1523套。其中150-170㎡产品溢价能力，均价为14303元/㎡。90-110㎡产品销量，为1428套。而区域存量主要集中在90-130㎡这个面积段。

2、新房二手房剪刀差较大

数据显示，目前新川新房和二手房之间存在较大剪刀差。蒂凡尼TOWN11月二手房参考均价为18000元/㎡。而片区新房挂牌清水价多在10000元/㎡左右。板块内产品还有提升空间。

（图六：新川板块新房价格 数据来源：透明房产网）

结论：

新川正处在刚需到改善的过度阶段。目前在售项目刚需为主，但改善产品比重逐渐加大，且新房二手房形成较大剪刀差，片区有了溢价的潜力。从土地供应未来趋势看，未来改善产品比重会加大。

发展篇

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（新川之心中央公园）

新川自然承接城南改善，产业特长也为其加码。新川产业园区规划面积10.34平方公里，主推五大创新型都市产业：新一代信息技术产业、生物产业、节能环保、高端装备制造产业、生产性服务业。截至目前已吸引拓尔思、方正集团、OPPO、咪咕音乐等众多创新科技企业签约入驻。除此之外，基于“产城融合、职住一体”的建设理念，新川科技园还被当做一座“城”来打造。园区计划建设综合医院1所、学校22所、社区综合体7个。基础设施及公建配套预计2020年全面完成，舒适度不言而喻。

新川能吸引到什么类型的客群：

通过对板块、区域的深入研究，可以清晰描绘新川板块的目标客户：人才政策吸引的城南“新贵”，高新乃至主城外溢的大批改善客户，新川科技园带来的规模人口。

新川科技园已经具备的配套优势：

1、四纵三横城南立体交通网络。另有地铁1号线、地铁6号线、地铁11号线贯穿板块。

2、900亩“新川之心”中央公园+11.6万平方米湿地公园。

3、区域内规划13所幼儿园、7所小学、2所中学。

4、对标新加坡城市模式打造的小街区模式。

编辑 | Mola

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