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贰爷:天府广场可以复制吗?

贰爷房产投资 2018-01-03 17:41:07

开发公司操盘手;成都楼市实战专家;

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套;

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。

【本文约3700字,预计阅读时间5分钟】

2011年8月,青海西宁的一次宴会上,一位朋友提到他进军成都,在地一大道购买了4间商铺,面积200平米,单价10万一平米,总价超2000万,把地一大道商业形容为“非常火爆、炙手可热”,这个朋友是青海当地最大的通讯零售巨头之一,他经营的商铺,无论是自持的还是租赁,大都占据着西宁核心商圈的黄金口岸,商业运营十分成功,在商铺的选择和零售运营的业绩可圈可点。

当地零售运营的成功,使之有了扩张的欲望,将商业投资扩张到西南最核心的中心城市—-成都,必然就想到了天府广场,这也是可以理解的。但是当他说以10万一平米的天价买在了曾经的地下商城改造的物业,这让我感到不安。

“城市是一本打开的书,从书中可以看到它的抱负”,这是美国城市规划学家沙里宁的经典话语。“让我看看你的城市,我就能说出这个城市居民在文化上追求的是什么”。这也是沙里宁说的。

接下来我们打开北京、成都、上海这几本“书”翻一翻。

不可复制的天安门广场!

众人心目中,天府广场之于成都,相当于天安门广场之于北京,相当于外滩之于上海。这样的视觉角度值得颠覆性商榷的,为什么?天安门广场是全中国的中心,甚至是全世界瞩目之地,世界各国领袖到访中国必到之处,是世界各地旅游者渴望到达的地方,更是全国人民心目中的向往地方,是前辈、晚辈、子子孙孙都必去的地方;每当我们说起北京天安门,就觉得是活生生的建筑物,她有律动、有精髓、有续写不完的百年传奇。

建筑,只是一个载体,城市的精髓注入到建筑物,整个城市“活”起来,才能浸润着城市的魅力,这种魅力如胶似漆——贰爷。

北京的紫禁城、中南海、天安门广场是中国人的精神地标,象征着凝聚力和向心力,广场两侧是国家博物馆和人民大会堂,在这两座建筑里,一个陈列着中华民族自远古以来的历史,一个商议着国家的现在与未来。

这个区域所代表的是百年的历史积淀,无论是在过去、当下、还是未来,这种独特的历史地位都是不可复制的。紫禁城是中国明清两代的皇家宫殿,位于北京中轴线的中心。

不可复制的上海外滩!

上海是中国甚至亚太地区的金融中心,上海的外滩被视为中心的“中心”,这种地位随着国家经济发展越来越得到加强。每一年上海的金融发展都有长足的进步,各大银行、证券、投行大多把中国总部或亚太总部设在上海,外滩这种中心地位是自发从市场经济角度确立的,这样的中心地位,在未来很长一段时间内都不可能被动摇,这也是其他地方无法复制的。

外滩的老式洋房大都经历了百年历史,见证了大上海的繁荣,当然也见证了当年的十里洋场等历史。有着百年历史的大楼,当年都是世界各国商业巨头的上海办事机构,现在这些大楼依然威风凛凛,别具一格。原来外资金融机构极多,现在的变化仅仅是中资金融机构迅速崛起,成为各大楼的新业主。这体现的是中国经济的迅猛发展,中国经济实力的迅速崛起。

但,天府广场是可以复制的!

上世纪60年代,广场成为国家政治生活中最重要的承载形式,当时的年轮不可避免地打上“广场”的符号。曾经,天府广场留给市民的更多是属于普通人的自由时光,每年国庆节儿童节都要在天府广场放气球、放鸽子。小朋友们可在天府广场尽情玩耍,带给人们无比欢乐,广场烟花五彩缤纷,十分耀眼,成为无数人童年美好的回忆。

1997年,天府广场扩建,两侧的民居拆除。2011年天府广场进行大规模改造,将椭圆的太极图案改建为直径150米的正圆,并调整绿化区域,也就是今天的样子。

天府广场从扩建到现在已经超过了20年。曾经天府广场周围分布着相关部门办公大楼,分布着四川省展览馆,分布着银行保险外资等机构办公楼,担任着行政中心、经济中心、会展中心、文化中心等角色。现在我们我们很难用一两个词来概括它,行政、经济、文化、科技、对外交往、交通枢纽?

随着时代变迁,天府广场的定位已经发生了根本性的变化,这是有目共睹的。贰爷认为,现在天府广场的主要功能已经让位于文化旅游和交通枢纽等功能。很多本地人,现在一年也去不了一次天府广场,即使去了,更多的只是基于地铁换乘功能,来去匆忙。这样的定位,对于周边的物业价值提升,对于房产保值增值的作用是非常有限的。加助理咨询答疑:eryezl

1、交通方面。

天府广场目前已经成为地铁1号线和2号线的换乘枢纽。每天早晚两个高峰期人流量极大,交通压力特别大。所以在整个天府广场的十个左右的地铁出入口,交通成为天府广场最重要的功能之一。

2、地铁商业。

目前天府广场负一楼已经变为地下商城,主要经营着传统的服装化妆品,小吃餐饮等传统的零售业态。成都最早地铁商业的租金价格可达每月700元/平米,这相当于太升南路最好的地段一楼商铺的租金。但现在地铁商业的经营难度越来越大,所以现在租金一降再降。为什么呢?虽然人流量巨大,但人们总是匆匆忙忙,很难静下来享受购物的愉快,没有良好的购物体验。最终能够支撑下去的,只能是一些快消品,比如红旗超市、wowo超市、蛋糕店等项目,而类似经营业态大多微利,不能承载过高的租金成本,成本压力巨大。

3、博物馆。

博物馆概念已经有了新的衍生和放大,结合了博物馆的实用性和现实性,已经复制到了成都的各个区域,并且越来越具亮点,越来越具特色。市内有金沙遗址博物馆,这是在金沙遗址原址上建立的一座遗址类博物馆,也是展示商周时期四川地区古蜀文化的专题类博物馆,是了解成都历史必去的地方;大邑建川博物馆,这个博物馆受到网络和媒体社会的高度关注,是爱国主义教育必去的地方;其他的热点博物馆包括抗震救灾博物馆等吸引了很多游客参观。博物馆早已经不是市中心独有的一种稀缺的文化产品,已经逐步得以复制。

国际非遗博览园落户成都,成都还新建了众多具有重大现实意义的博物馆,比如:四川大学博物馆,成都水井坊博物馆,泰迪熊博物馆,华希昆虫博物馆,成都川菜博物馆,成都川剧艺术博物馆等等。

4、省展览馆。

1969年10月当时四川建筑史上建设速度最快的“省展览馆”落成。省展览馆曾经举办过逾千次展会,全国春季糖酒交易会、四川国际电视节、中国新技术新产品交易会等,天府广场曾经就是四川乃至西南地区展销活动的中心。然而,曾经的辉煌早已被世纪城新国际会展中心取而代之,成为成都过去10年新的展销之王。成都房地产业发展也受益于会展经济的发展。

会展已经行走出这一一个轨迹:天府广场的四川省展览馆----沙湾会展中心----世纪城新国际会展中心-----中国西部国际博览城。新老会展中心,从北到南的直线距离达到30公里。

5、图书馆。

四川省图书馆这样的建筑紧挨着天府广场百米之内,给老百姓提供丰富的文化生活,可以复制吗?是的,可以复制,我们看到在成都的每个区都有了自己的图书馆,而这种图书馆只需要用身份证就可以登记并借阅,可以参加图书馆的各种公益的活动,并享受舒适的阅读环境。智能化借阅、各种学习活动,联合社区活动等,各区的图书馆实用性越来越强,不必为看一本书而专门跑去天府广场。

6、行政办公。

随着各部门的迁移,民众办事不必涌向天府广场区域,比如房产交易中心,各区也设立了分部;比如社保、生育、户籍等各分部和政务中心均可办理。

7、写字楼。

之前成都的写字楼主要集中在天府广场四周,红极一时的川信大厦、城市之星,而这样的高端写字楼曾经是微软等大量外企入住的地方,这里上班的人士,可称为当年的“白领”。但是随着时间的变化,随着写字楼逐步的老化,设备陈旧,新建的写字楼无论在功能方面还是在轨道交通等方面,都已经超越了最市中心的老写字楼。

高端租户现在大多已经搬迁至南延线。银行、保险、跨国公司、大型企业总部办公大楼等,也在成都各方位百花齐放。所以市中心写字楼的租金逐年下降,而南沿线的新兴写字楼已经原原本本的复制了曾经市中心写字楼的辉煌。

在很多人心目中,天府广场就是成都的心脏,有着不可取代的地位,是无法复制的。无论是工作、生活、买房,最好是无限贴近天府广场,天府广场就是买房的保障,就是金字招牌。在他们心目中,天府广场是不可复制的。

通过上面的分析,我们买房的思路必须要顺势做出调整,天府广场功能定位逐步变为文旅、交通等功能。交通功能主要是地铁线的换乘,人流量巨大。广场周边分布的文化设施,其实已经在各区位进行了复制。

从规划角度,成都已经不是单核城市。2015年,成都明确了双核发展的战略,对城市空间和功能结构进行优化,形成“一区双核六走廊”的城镇空间格局和多中心、组团式、网络化、集约型的城镇体系。“双核”也就是中心城区和天府新区成都片区,将成为牵引成都发展的强大引擎,实现“双核共兴”。2017年4月,成都提出将坚持“东进、南拓、西控、北改、中优”,促进城市可持续发展,将构建“双核联动、多中心支撑”网络化功能体系。

回到故事,2011年我的朋友以单价10万一平米,总价超2000万买了天府广场附近地一大道的商业。回想起当时地一大道商铺开售,完全是一铺难求,万人空巷,首日抢订率高达350%以上,是成都商业的一个奇迹。那么现在,这位朋友的投资收益如何呢?他7年前的两千万是否投入了城市的精髓,是否浸润着成都这座城市的商业魅力?后续分析天府广场周边商业投资。加助理咨询答疑:eryezl

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