开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。
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平安夜、圣诞节，天府广场、春熙路，男女青年相互追逐嬉戏，提着充气捧，无论认识与否，见面就敲，你打我，我敲你，雾霾还不够成熟，平安夜的成都成为欢乐的海洋.....这是十多年前的成都平安夜场景，如果这一幕唤起你美好的回忆，那么你已人近中年。
▲ 十年前成都平安夜场景
人民商场、百货大楼、春熙路、天府广场、春熙路..... 每个建筑都是老成都人的骄傲，天府广场更是被理解为成都的心脏，时过境迁，人是物非，买房选择在哪里呢？血统纯正的市中心天府广场的房子，还是20公里开外的高房子、大房子、新型房屋，简称“高大新”？
1.从7年前的老故事讲起，时间2010年4月
朋友，波顿，37岁，2010年4月的时候，成都楼市还处于一个比较火热的状态，那时候有两个选择，一个是最市中心的水利厅住宅小区，距离天府广场1.5公里；另一个选择是，成都市中心南面15公里开外的大源板块，可选择楼盘是中海兰庭和华润凤凰城。水利厅的房产在文武路，超级市中心的位置，市中心少有带有小区地下停车场和中庭的小区，容积率目测1.8，配套成熟：相邻百米就是地铁一号线文殊院站，周边有著名的文殊院、富力城（原熊猫城）、人人乐等商超；周边也布局满了小学、中学。整个周边，非常的成熟，熟透了。房产也熟透了，属于90年代房产，几乎0公摊。表面上各方面看起来都不错，堂而皇之的成都“最中心的市民”；但是户型较差，卧室超大，卫生间超小，洗澡需要侧身站立，厨房极小只能同时通过一个人，估计是设计师按照有“公共食堂”的状态考虑，这个位置处于离天府广场只有两公里的极佳距离，最市中心的小区之一。
▲ 曾经火爆的天府广场糖酒会场景
一切看起来都非常的成熟，Perfect！
而在大源板块，离市中心15公里之外，有两个楼盘可以选择，一个是凤凰城，另一个是中海兰庭，这两个楼盘，已经是部分入住、部分在建。当时大源现场视觉效果极差，当时的规划、建设水平较低，一边是部分刚需的入驻，另一边是尘土飞扬的施工工地和大量未开工建设的基础设施，整个板块处于一个大工地状态。凤凰城一期和中海兰庭以北的大部分区域都还是农田，春天的时候，黄色的油菜花开遍了周边的小区，城乡结合带的气氛相当浓郁。当时波顿看到这一切，心凉了，这哪是人住的啊，荒郊野外的，只有眼前的苟且，完全看不到诗和远方。
就算是很多地市或者大学留蓉的人士，肯定看到这种场景是同样感受，刚从一个乡村出来，来到成都，却又进入到另一个乡村，这种心理是不能接受的，就算是自己心里接受，买这样的房子怎么给家人交代？好不容易来到大城市，市中心才是心中的理想的模样啊。
那时的凤凰城和中海兰庭，周边几乎没有任何的配套，地铁一号线，在三公里之外且要9月27日才开通，商业仅限于当时在建的世豪广场商业，规划了伊藤亚洲旗舰店，规模是全亚洲甚至全球伊藤的一个店，但是这个旗舰店因为定位过高，早期人流量不足，营业额不够，后来重新定位于地区性的一个旗舰店，定位降了很多级。
▲ 2010年凤凰城验收表
当时我的判断是：市中心已经熟透了，房地产铁板钉钉，未来空间渺小，没了可塑性。就房产品质而言，老房子已经没有任何优势，更重要的是不能形成一个高品质的居住板块和社区。
当时我反复劝说波顿，告诉他在大源这样的板块买房的优势：眼前的不足，正说明它是价值洼地，它拥有广阔发展空间，接下来的每一次利好都会上攻房价，是地铁一号线会在当年9月27日开通，这会逐步吸引人流，会让房价涨一涨；第二是伊藤的开通会弥补购物买菜的不足，这也会让房价小涨一点；周边交通配套完善，会让房价小涨一点；益州小学，金苹果幼儿园的开学，会让房价蹦一蹦。在潜力板块区域，配套兑现的过程，就是房价的上涨兑现的过程。而这些配套性的刺激资源在市中心的楼盘是不存在的。加助理咨询答疑：eryezl
价格非常巧合，当时市中心的房价8000元/平米，中海兰庭是8000元/平米，凤凰城略高一点9000元/平米。基于这样的情况，我依然把大源看成是更宜居的板块，一个价值洼地，未来的配套和固定资产投资极大的一个板块。这样的板块，不会产生在市中心。
▲ 2017年12月天府广场老房子实拍
99%的人士相信“地段论”的，任泽平反复强调地段地段地段。买房真的找几个“公理”出来就行了吗？
我拉着波顿在大源的工地绕了三圈，满面尘土，不毛之地，他脸色越来越难看，我越来越尴尬，带着一脸沮丧和满心的失落，连连叹气，他匆忙应付售楼小妹几句，踩盘归去。这次踩盘成为反面教材，成为负激励，成为买入市中心的定心丸。波顿抹掉鞋上的尘土，回去毫不犹豫的把中介叫过来，大笔一挥签下两套水利厅小区的房子。不比不知道一比吓一跳，买了市中心的宜居房子，他心里有了从未有过的踏实。8000元/平米，他买的是80平米的套三（零公摊，如果重新测绘，产权面积会达到100平米）。后来他又在周边买了两套同质产品，用今天的话来说，就是所谓的“老破小”。
▲ 城南一号
相反，我买了两套中海兰庭和凤凰城，那时誉峰正在爆炒私家游泳池概念，而中海城南一号号称有比天府广场还大的中庭，让人咂舌。后有机会，金融城板块中海城南一号较小面积的户型单价比大户型优惠很多，因为去化率较低，开发商并没有大规模的开盘，而是隔几个月就开一个单元，广告用语大都是“二批次加推”、“紧急加推”，于是我又按13000元/平米补仓城南一号。
7年后...
2017年8月，他的市中心二手房实际成交价是12000元/平，最近波顿的房子价格涨到了16000元/平左右。与此同时，中海兰庭、凤凰城的二手房，现在的价格是22000—25000元/平，中海城南一号高达36000元/平米。从增值的值来看，水利厅的房子增长8000元/平，幅度100%；而凤凰城、中海兰庭的，值是每平米17000元/平，幅度是212%；城南一号增值值是23000元/平米，幅度177%。
通过这个例子，贰爷想感慨的是：如果做房产投资选错了区位或楼盘，就会产生投资效率的巨大差异。这样巨大的差异，一定会改变两个家庭总财富的相对地位，一个攀升巨大，一个落后巨大。时间越长，总财富的差异越是天壤之别的。
▲ 中海兰庭发票
故事没完，今年9月，波顿再次买入市中心老房子。这种决定是无法解释的，可能是一种情怀，一种市中心狂热，可称为：市中心自恋狂。
2.成都“市区老破小”VS“郊区高大新”
结合上面的例子，我们来扩展一下，分别选取了华润凤凰城（大源板块）、城南名著（新川板块）、恒大绿洲（大面板块）和市区的3个房产分别是文庙西街31号小区（1996年）、文武路152号小区（1990年）以及萧邦小区（2008年）来做对比。注意，我们今天剔除市区带有“五朵金花”学区的老房子，五朵金花能覆盖多少房子？不多吧。以后单独分析。
可以看到，同样在2012年，市区的房产价格都高于“高大新”的房价。但是随着新板块的成熟，人气的上升，新板块的价格纷纷超过或追平市区老房产的价格。这样的现象，必须引起我们的高度重视。加助理咨询答疑：eryezl
▲ 天府广场vs郊区房价走势对比
从投资回报来看，回报值的为大源板块的凤凰城，每平米涨幅为14400元/平，市区的文庙西街31号小区值仅6000元/平,值。
从投资来看，为大源板块和新川板块，达到167%；的都是市区的老房子，平均仅70%左右。
▲ 天府广场vs郊区对比
这还只是表面上的差距，在实操中，差距会更大。波顿当时说，我那房子好啊，买了就能金，租金直接抵消月供，什么也不用投入，多好！这应该是很多人非成熟投资者的想法，租金低月供，多么美妙的一件事情啊。但是贰爷有句耳熟能详的话：“一切以金的目的的投资都是耍流氓”。为什么呢？读上面的故事！捡了芝麻，丢了西瓜。
成也成熟，败也成熟。别让所谓的成熟，吞噬了财富的增值。成也地段，败也地段。别让所谓的“地段论”，耽误了财富的增长。
▲ 2017年12月天府广场实拍
3.小结
1、买房自住和投资，绝不是“地段”简简单单的两个字！
防止“市中心自恋狂”，买房投资，要避免形而上学。
2、一定要学习并掌握适合成都市场的买房投资策略！
城市不同，房产价值对应区位差异非常大，要灵活进行实操。避免“一招鲜吃遍天”，盲目的把北京、上海的理论套用在成都，立足成都本地化分析问题，买房投资必须打破旧思想旧观念，不能“地段”两个字草草了事。
3、一切以金为目的的投资都是耍流氓！
这是一部精彩的贺岁片，今天只是个引子，一部精彩的连续剧。今天贰爷针对---买房天府广场地段论，防止“市中心自恋狂”，提出颠覆性的观点。市中心自恋狂，如有不服，欢迎向我开炮！
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贰爷房产投资2017-12-25 14:59:58
