成都存量非住宅房产交易计税来了，你还敢买商办房源？

2017年12月13日，市财政局、市地税局、市房管局、市国土局、市公安局、市发改委联合发布了《关于存量非住宅房产交易计税价格核定工作有关事项的通告》（成财税法〔2017〕11号）（以下简称《通告》）。《通告》明确从2018年3月1日起，在全市范围内对存量非住宅房产交易正式实施评估计税。

关于存量非住宅房产交易计税价格核定工作有关事项的通告

按照财政部、国家税务总局《关于推进应用房地产估价技术加强存量房交易税收征管工作的通知》（财税〔2010〕105号）的要求，结合我市分住宅交易、非住宅交易两阶段推进的具体安排，我市于2012年7月已先行启动了对存量住宅房产交易的评估计税。实施五年来，发挥了堵塞税收流失漏洞、推进依法诚信纳税的积极作用。同时，整体运行平稳，得到了纳税人的普遍接受，涉税争议率仅为0.06%。在总结阶段工作成效基础上，这次进一步实施存量非住宅交易评估计税，将实现存量房交易评估计税的全面覆盖，将有利于防堵部分纳税人低报成交价格偷逃税收的漏洞，进一步推动纳税人依法诚信纳税，促进存量房交易税收征管公平。

这次将评估计税工作推进到存量非住宅房产交易，主要涉及办公用房、商业用房、厂房仓库及车位等“二手”非住宅房产交易。不改变我市存量住宅交易评估计税的现行征管方式。为确保此次评估计税的平稳顺利实施，房管、地税、国土等部门将联动做好服务工作，切实保障交易双方及时办理存量非住宅交易、缴税、不动产登记业务，共同维护好全市房地产市场的稳定有序发展。

那么，此次新政策的信号释放，对于成都市场，对于购房者，将会产生怎样的影响呢？对此，房天下采访了我们房产圈的大V，来看看对你有何影响？

（贰爷：开发商公司操盘手，成都楼市实战专家；刘璐：西南财经大学经济学院副教授、博士生导师） 

问：非住宅房产交易评估计税，政策的出现，你怎么看？

贰爷：存量非住宅，其中存量主要指现存的“二手房”，“非住宅”主要体现在商办类物业，比如：40年产权公寓、写字楼、商铺、厂房、仓储、车位等。

早在2009年12月30日，成都市房产管理局、成都市物价局就联合发布了《关于调整公布城市房地产转让市场指导价的通知》，针对商品房范围内城市房地产转让市场指导价予以调整。在房地产交易中，凡申报成交价低于市场指导价的，按市场指导价计收税费。住房及办公、生产、仓储、车库用房的市场指导价按层级，地区类别和房屋建造结构、市场状况等做了详细的重新市价评估。

此次调整也是在成都市公寓等非住宅大幅涨价的情况下做出的，如果不做调整会有大量的空子可钻，比如阴阳合同、低报少报等情况，必然导致税收流失，所以有必要进行调整，而这次的主导机关是地税局。

刘璐：以前买的二手申报价格一般很低，和实际价格可能出入很大，导致税收流失，也有人钻了空子。这个政策就是进一步规范二手房交易，堵住漏洞。

问：非住宅房产交易评估计税，延伸到对市场有何影响？

贰爷：“原则上以交易双方申报的合同价格为依据。对纳税人申报的合同价格低于存量非住宅申报价格评估值且无正当理由的，地税机关按存量非住宅申报价格评估值核定计税价格”。这句话是此次调整的核心。实际操作来看，公寓商业等二手房交易，实际交税额会增加，阴阳合同还会存在，但是应税金额和实际成交金额差距变小。

刘璐：对住宅没有影响，主要影响的是非住宅，即商业，包括写字楼，商铺，仓库，停车位，等，也包括目前比较火的商业公寓。

问：非住宅房产交易评估计税，对购房者又有哪些影响？

贰爷：之前的公寓、商铺、车位等二手房的交易过程中，只要达到估值核税标准，就可以实现买卖，现在的实际评估值会大幅上涨，直接导致少报税的现象减少，回归到按市场价格成交、按市价应税的规范操作层面。商办类物业由于低总价，无严格限贷措施束缚，所以在住宅严格限购限贷的情况下，有大量人士买入商办类物业投资，目前的新政策，必然会加大商办类物业二手房交易环节的税收，使交易成本增加，在成本数额上并不大，对于这类物业交易是个较小利空；但是在心理上的影响较大。

刘璐：政策落地就是按评估价交税啊，一般来说非住宅物业的二手房交易所交的增值税部分就更高了，对这类物业的二手购房者会增加成本。