开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。
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焦急，不安，无奈！广大购房者等了很久，成都至今没有一个楼盘正式摇号。望眼欲穿的购房者，从11月份开始就已经在等待开盘，特别是一些重点关注的优质楼盘，目前一直没有相关的信息。很多人就疑惑了，公证摇号迟迟没有落地，这到底是什么原因？什么时候才能公证摇号购房呢？
数据显示，11月份至今，成都房管局一张住宅预售证都没有发。
贰爷认为，原因其实很简单，如果你来主导摇号新政，首先要肩负着舆论的压力，需要正确的舆论导向；其次要满足广大购房者公平公正的购房需求；三要照顾到开发商的情绪，这三者要做到足够好的平衡，这是非常困难，非常不容易做到的事情。
目前成都大的方案已出，接下来的难度是什么呢？
，如果首付门槛三成，全城抢房大战必将上演，万人空巷必定成为现实.
成都公证摇号新政，最重要的就是登记的细则要求，重中之重：购房者参与摇号的首付比例和诚意金金额。
首付三成、首付八成、甚至首付九成，是否同权？是否可以顺利进入开发商的摇号名单中？公证摇号体现的是公平公正的原则，一旦进入摇号池，就一定是享受同等的权利，谁先摇到，谁就可以买房，没有摇到也就出局了。
现在如果把首付定在三成就可以参与摇号，根据目前优质楼盘的登记客户数量和实际可供应的房源，中签率一定会非常低，低于15%是非常正常的。下表是目前统计的中签率情况（仅供参考）。由于摇号规定必须有足够的公示登记期，所以下表的登记人数还会增加，中签率会进一步减低！
低门槛导致的“万人空巷”会产生另外一个重要的问题，就是社会影响不好。因为首付三成，门槛相当低，面对买到就是赚到一辆“保时捷”的利润空间，肯定会有大量的人心存侥幸，参与到摇号购房的环节里面去，这必然会导致像南京、泉州一样，出现“万人空巷”，“开着豪车，打着地铺，抢购新房”的局面。
我们来看低门槛摇号出炉的泉州案例。关键词：5000元/平剪刀差，首付3成，认筹门槛20万。
上周（12月7日），泉州保利城（二期）举行摇号选房，只有789套房源，预约领号的购房者达8999组。按照这个数据，这次开盘中签率只有8.8%。为什么呢？因为开盘均价约为15500元/平，比正常低5000元/平。性价比非常高，买到就是赚到，看得见的利润驱使购房者“抢房”。
关于认筹门槛，只需要通过中银易商app指定账户申请资金冻结20万元即可。只要有购房资格，无论是按揭还是全款，都可以参与摇号。没有规定首付比例，即首付三成也可以参与摇号。所以低门槛造成了大量人群参与摇号，出现“万人空巷”的景观。
根据观察，存在大量的这种心理：摇号买房应该是目前看得见的“赚取一辆保时捷最快的方法”，通宵排一晚上队，抢到就是赚到，太值得了！但是，一旦出现这样的场景，舆论必然轮番报道和质疑，“楼市的调控不够深入”，“调控的力度不够大”等声音会冒出来，会造成社会舆论的不良影响。如果你是相关部门领导，你也会压力山大！
第二，如果首付八成，刚需仍然无法购房.
南京案例。关键词：15000元/平剪刀差，首付8成，认筹门槛180万。
前不久，南京万人空巷抢购新房的场景历历在目。11月15日，南京河西板块10盘齐认筹，首付八成，超过14500富人排队买房。为什么？因为新房开盘价35000元每平米，这个价格不便宜啊！但是对比一下周边的二手房，全都在5万左右。价格剪刀差15000元/平。
要注意，在南京如果首付款预算达不到八成，连进入摇号池的机会都没有。众多楼盘规定认购之日起1--7天内付清八成首付款。这个门槛，是扎扎实实的一个“高门槛”，把大量刚需排在摇号池之外。
对于验资的要求：南京河西10家楼盘各指定2家银行进行验资，购房人需要提供银行本票或定活两便存单，验资要求需要180万，为400万。这道门槛，基本上排除任何刚需了，变成了有钱人的游戏。
南京抢房，引起了新华社的“关注”，这也让相关部门，承受舆论压力。
所以，从第二个角度来看，成都如果首付比例很高，达到八成。什么概念呢？也就是200万的房产，你需要首付160万，只按揭40万，这样的高门槛，会要求你开具更高的资金证明，甚至要求存入指定银行“冻资”。一旦这样，同时在几个楼盘参与摇号的操作难度变大，很难再像之前一样，一个人的资金通过截图或复印，就可以参与到多个楼盘的验资。这样的门槛，会发生两个结果：
一是像南京一样，因为面对“最快赚取一辆保时捷”的巨大诱惑，优质楼盘依然人山人海，人满为患，造成不好的影响。
二是有大量资金不足，但有按揭购房指标的人士，他们会对此感到十分的不满，犹如抱怨之前的关系户锁定房源，不正当渠道费等等一样。很多预算不足的人士，甚至连摇号的资格都不够，明明可以首付三成，却硬生生把门槛设到首付八成，必然产生巨大的抱怨。这有悖于公证摇号惠及大众的初衷！
第三，价格剪刀差，成都新房就是“白菜价”.
那么成都的公证摇号购房，具体什么时候可以落地呢？这是大家普遍关注的问题。
根据我们团队整理，成都新房二手房的价格剪刀差达到了31%以上，是价格剪刀差幅度的城市！成都新房就是“白菜价”！其次福州、青岛，也都存在着巨大的价格剪刀差。下面是我们整理的具体数据表格：
我们看到，深圳、上海、重庆这样的城市，存在的是反向价格剪刀差。也就是二手房的价格比新房的价格低，比如重庆新房的价格比二手房价格略高。为什么成都会这样？
这样的价格剪刀差形成之前是的购房时机，我当时文章反复提醒是二手房购房良机。
因为成都实际的二手房涨幅非常大。从今年3月份以后，每个月保持上涨态势；尤其是今年8月份到现在，二手房开始跳涨。我在9月4日的文章《2017年末，成都房价究竟怎么表演？》明确预判：大量没有买到新房的资金，大量失落的资金，会在2017年末四个月，全面进入成都二手房市场。随着资金的进入，随着交易量的暴增，必将迎来二手房的新一轮快速上涨。
截止目前，短短的三四个月时间里，一些优质板块二手房价格普遍上涨5000元/平，或者超过30%以上的涨幅！市场也印证了贰爷观点的正确性和前瞻性！加助理答疑：eryezl
正是大涨的二手房价格，拉开了与限价新房的价格剪刀差。31%的价格差距，短短的三四个月时间，相当于很多二级城市、县城10年以上的增值金额。
同样的产品，不同的价格，就会产生套利空间。套利，通常指在某种实物资产或金融资产(在同一市场或不同市场）拥有两个价格的情况下，以较低的价格买进，较高的价格卖出，从而获取无风险。
4500元/平的平均差价，成都新房就是“白菜价”，谁能不眼馋！
第四，调控胜利的果实要保护.
从成都楼市的调控效果来看是非常好的。我们来看一下成都的数据，2017年10月成都新房价格环比上涨0.7%，登顶15个热点城市名。10月份成都二手房环比上涨0.6%，第四。同比来看，10月份成都新建商品住宅同比跌了1.3%，二手房同比上涨4.6%，这是较大的一个涨幅。
从上面的数据可以看出，成都相关部门做房价调控，“足够的深入，力度足够大，效果足够好”！因此，这样的一个很好的调控业绩，在2017年末会不会画上一个完美的句号呢？有没有必要把它保持到2018年去？必须的！
所以，在接下来的二十天里，成都要大规模开盘的可能性是不存在的！新房价格要想有大幅度的上涨是不可能的。冬季天寒，买房不会影响大家旅行出游。
很多售楼部说，我们的价格要卖N种天价，这些都是不可信的话，也没有任何意义。你到售楼部，只是去了解它的开盘时间，楼盘的动态，工程进度等，而对于它的价格，你可以充耳不闻，因为真正能够决定价格的不在于置业顾问，不在于开发商。最终的价格，是相关部门根据楼盘实际情况，结合新房价格控制目标，综合决策。
所以，我们现在要积极做好参与摇号购房的准备工作，但是也不要急迫的期望马上开始摇号。同样的产品，不同的价格，就会产生套利空间。但是不要期望在楼市玩“高抛低吸”的套利，这样的一个市场：买入需要摇号，卖出限售3年，不是随时随地交易的自由市场，真正的实战，绝不是套利！
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贰爷房产投资2017-12-11 16:20:05
