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只因没有购房资格,我亏了100万!

透透房产网成都 2017-12-08 11:14:06

本文由微信公众号<透透房产网>原创

随着成都限购政策的不断出台,购房资格再度提升,有许多想购房的却又被限购挡在了门口,但是!

如果你是一个:

12017.3.24日后已入手过一套住宅;

2、有全款购房能力且还想在成都再买一套新房或二手房;

或者你是个:

1、没有户籍也没有足够年限社保;

2、有全款购房能力且一定要在成都买房;

再不济你也得是个:

1、有全款购房能力;

2、渴望拥有多套房产;

而像我这种没有户口,社保也不够年限,更重要的还是没有钱!我也要看着,说不定过几天我就中了五百万呢??

在这里,有个小建议分享给大家,关于“想多买几套住宅又限购应该怎么办”,那就是注册公司,以公司名义<法人>买房子!

下面总结了一下以公司名义买房需要注意的问题:

1

什么是公司名义买房?

公司购房是指以公司的名义购买存量住宅,房屋作为公司财产存在的一种形式。

公司名义购房中的“公司”通常指的是中资注册,在大陆办公的公司。

2

为什么要用公司名义购房?

就以限购的成都来说:2016年10月1日后,已经入手了新房的人来说,只能再买一套二手房;2017年3月24日后,已经买过一套住宅,不管是二手还是新房。

满足以上任意一点,就算有购房条件也不能再购一套新房。

而以公司的名义<公司法人应具备当地的购房资格>购房能规避限购令,想买几套住宅都可以

3

什么样的公司可以进行购房?

1、大陆公司:想买几套买几套。

2、外企、个人独资企业:买不到。

3、中外合资企业:法人是中国人,提供购房资料审核,通过后可购买。

4、境外机构在京设立分支、代表机构:只能购买注册城市的非住宅房屋。

5、个体工商户:连续5年(含)以上在本市缴纳个体工商户税,限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)。

4

公司名义购房适用于什么人群?

1、2017年3月24日后已购买过一套住宅且想再买一套住宅;

2、2016年10月1日后已购买了一套新房且想再买一套新房;

3、在成都缴纳社保未满2年以上的非成都户籍;

4、拥有私人公司,不想占用“家庭”购房名义;

5、有全款购房能力;

6、专职做房地产投资的人;

5

用公司名义买房的流程?

1、如果客户自己有公司,只需提供购房所需材料,即可购买,流程同个人买房基本相同;

2、如果客户自己没有公司,又要短时间内买房,则需注册一个公司;

<附加:注册一个公司,一般需要30天左右的时间,注册所需费用在1万元左右。>

6

公司名义购房与个人名义购房的区别?

7

公司购房需要交什么税?

契税、印花税

只要是以公司名义购房,均需按照房款的3%缴纳契税,不享受税率减半的优惠另外还需缴纳0.05%的印花税。

除了契税按3%征收,其他跟个人的购入房产没有太大的区别。

<ps:个人购买首套房可以享受契税减半的>

房产税

对于公司名下的房产,每年需缴纳房产税,具体税费为:每年房产原值×70%×1.2%/12个月。

一般来说公司目前交纳的房产税是登记价的0.84%。但有一个备注,公司(如高新企业、扶贫单位等)购入一手房三年内免交空置房产的房产税。

土地使用税

按照“建筑面积*30元/年”征收土地使用税等。如房产税、土地使用税未按时缴纳,需要按照每日万分之五缴纳滞纳金。

此外,公司购房所需缴纳的税目较多,计算较为复杂,购房人最好向相关税务部门详细咨询具体税费金额。

8

转卖公司名下房产需要交什么税?

1.增值税及附加

按(不含税收入-不含税购置原价)×5.6%征收; 

2.土地增值税

比如说我公司100万买来的房子卖到200万,要交差价的30—60%的土地增值税。

按(转让收入-扣除项目金额)×四级超率累进税率征收;或由税务机关按成交价格的5%的核定征收; 

3.印花税

按成交价格×0.05%征收。 

此外,转卖公司名下房产,还要缴纳企业所得税:转让房产所得的净利润*25%。企业所得税一般按季预缴,年终汇算清缴。

9

公司名义购房的优劣势?

优势:

1、可以避开限购政策

就以限购的成都来说:2016年10月1日后,已经入手了新房的人来说,只能再买一套二手房;而2017年3月24日后买过一套住宅,不管是二手还是新房,都不能再买。

而以公司名义进行买房,不管是住宅、公寓、酒店等,都是没有限制的,以公司名义<法人>购房,想买几套住宅都可以。

2、折旧费抵扣税费

房产将被视为公司固定资产,每年会列入财务报表计算折旧,以弥补该资产的贬值。

而折旧费就会在一定程度上起到抵充税费的作用。

3、公司转让房产没有时间限制

个人2017年3月24日后购入的房产,不足3年不允许进行转让出售。

但是公司持有房产转让没有年限要求,且在没有差价的情况下<今天买成200万,明天卖出去也是200万>卖出去是不用交这个营业税的,土地增值税企业所得税因为他没有盈利没有赚钱也不需要交。

4、通过股权转让形式避开房产交易税费

我公司买了一个100万房子,过了3年这个房子涨到500万了,中间存在巨大的差价我又要卖这个房子怎么办呢?

可以通过转让这个公司的股权,股权的买卖只需要交一点点股权转让的税费,就避开了高额税费了,同样土地增值税企业所得税那些都可以免掉非常的多。

但是!要求公司注册时,需选择合适的股权结构,受让人须是公司股东。

5、可以进行抵押贷款

运营6个月以上的公司,可以把房产抵押借款,额度在评估净值70-100%。从而实现资金周转。

劣势:

1、必须全款购买

资金要求高,公司名义购房房款要一次性结清。银行一般不愿意办理公司贷款购房这一业务:一来手续麻烦;二来公司的购房款来源无法确认。<不过全款购房之后可以对房产进行抵押贷款>

而且只要是以公司名义购房,就不能享受税率减半的优惠,一律按照房款的3%缴纳契税,另需缴纳0.05%的印花税。

<个人购买首套房可以享受契税减半的>

2、资产混同

个人资产与公司资产不分,当公司出现经营不善时出现亏损或者破产时,银行会自动将房子视为公司资产,将其进行抵押、变卖等,来弥补欠债损失。

3、房产持有成本高

以公司名义买的房,持有成本较高,需每年缴纳房产税。

公司持有期间每年交房产税,基本上是房产证原价70%*1.2%/年=0.84%。不交在出售时会产生滞纳金。

4、购买后再转让的费率高

公司名义购房再转卖,如果房子升值,除去增值税、印花税等成本与个人住宅差不多,还有差价的30—60%的土地增值税,也要缴纳企业所得税:按转让所得收益×25%征收。

<有网友说了,能不能原价买再原价卖出躲避高额的税费,这个问题问的好!因为不太可能。

其一是企业每笔账都有流水,作假不容易;其二如果房价低于市场价太多,房产评估将无法通过>

通过公司整体转让规避交易税费也是一种方法。

5、不能算作学区房

看清楚了!就算是你个人所有公司,买的房子属学区房,你的孩子也不能在该区域内的学校进行办理入学手续!

因为!这个房子是以公司名义买的!

娃娃读书是要个人的房产才算的!

6、转到个人名下重复上税

个人持有住宅可以通过出售、赠与及继承三种方式,而公司持有住宅一般只能通过出售。

即使是以本人名义注册的公司,要想把公司购房转到个人名下,也必须通过转售程序,补交土地增值税、营业税以及企业所得税后才能办理过户手续。

这不仅得再多缴一次税,而且个人依然得符合当地的购房条件。

<ps:通过内部股权转让交易,可避税,要求公司注册时,需选择合适的股权结构,受让人须是公司股东。>

总结

现在大家对于房地产市场的火热程度可见一斑,政府限价,新房价格出现“倒挂”,与二手房价格出现“剪刀差”。

有人认为买到就是赚到!只要有楼盘开盘大家都是趋之若鹜的!

以上攻略虽然可以为大家规避限购政策进行多次购房,但在下手之前一定要看清形势、分清利弊。

结合自身实际情况,对买房这个行为进行理性分析。

不要冲动性消费结果最后砸在手里!

而对于各位“刚需”来讲,在你有能力购房的时候及时上车!根据你的需求下手永远都不晚!

退一万步讲,你都是要住的!贵了你也不会卖,便宜了你也不会再买!

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

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