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成都二手房拐点将至

吴思竹 2017-12-07 10:54:02

政策解读| 市场预判 | 买房观点 | 楼盘点评


全文约3000字,阅读需要4分半钟。

解答购房者困惑,倾听购房者心声。说句王婆卖瓜的话,我们应该是离成都购房者距离最近的一个自媒体公众号了吧?

今年11月初,我们就陆续得到了不少购房者反馈的消息:中介的电话越来越频繁了;一些降价房源开始出现在市场上;部分房东主动折价出货……

为此,我们11月13日发布了一篇文章《成都二手房市场正在起变化》,向广大读者征集线索和案例。

但或许是我们太敏感,也或许我们判断太超前,最终我们没有证据证明我们的观点:一方面是数据永远是滞后的,它只是结果而不是预判;另一方面,案例也是个例,并没有形成普遍现象。

所以,最终我们计划的那篇稿件,取消了。我们不会为了自证观点而牵强附会,我们只会追求给予广大购房者一个真实、可信、有价值的内容参考。

但是,最近我们发现,一些新的统计数据和一些新的鲜活案例,正在进一步印证我们当初的想法:成都二手房市场正在起变化。这种变化,预示着成都二手房的市场拐点,即将到来。

由于本文涉及大量数据和图标,为了让广大读者一目了然,我说一下本文的逻辑,我们从三个层面来论证“拐点论”:

1、二手房的价格走势——涨幅趋缓;

2、二手房的成交数量——成交暴跌;

3、二手房的成交情况——真实案例。

二手房价,涨幅趋缓

成都二手房房价是从去年年底开始上涨的,主要原因来自于新房市场的集中调控。

尽管后来二手房也被纳入了限购的行列,但由于其价格并不受调控的限制,因此在新房限价疯抢,以及“捂盘不售”、“价外加价”、“全款优先”等因素的影响下,新房“门槛”越来越高,市场需求自然而然的转向了“门槛”相对更低的二手房。

于是我们看到,二手房挂牌价格和成交价格从去年年底开始双双高歌猛进,尤其是挂牌价格,近一年涨幅高达约60%。

△数据来源:链家官网

从上图可以清晰的看到,成都二手房房价已经连续上涨长达一年,尽管期间出现小幅的波动,但仍维持着高位运行。

然而,变化就发生在11月。

首先是来自冰山指数的数据和结论。

△数据来源:冰山指数(该数据统计的范畴包含了新建商品房成交价格和二手房成交价格)

从数据看,成都月环比增幅为2.6%,相比上一个月6.9%的涨幅,增速明显开始放缓。

再来是来自链家网的数据。

△数据来源:链家官网(其中参考均价为平均成交价)

依然是这张图,可以清晰的看到,挂牌价格和参考均价从10月开始出现了明显的分化,挂牌价格依旧在一路高涨,但参考均价却在10月开始出现了放缓。

有业主还在坐地起价,但也有敏感的业主开始感受到了市场的压力。

最后是来自诸葛找房的数据。

该数据是二手房的挂牌均价,不能代表市场的最终接受结果,但一定程度上可以反应市场预期和房东心态。它以周为节点进行的统计,具体如下:

△数据来源:诸葛找房(该数据来源于全网所有真实房源,因此具有一定的参考性。)

我将近十二周的数据进行的标注,通过计算环比涨幅可以清晰的了解到,11月初开始成都二手房挂牌房价涨幅开始明显放缓,对比近两个月的数据,价格环比涨幅已经从最高的1.5%下降至6‰。

综合三家的数据来看,已经完全能够体现成都二手房房价的变化:涨幅趋缓。

二手成交,数量暴跌

不同于二手房价格持续的上涨,二手房的成交量在这一年却有十分明显的起落表现,11月更是呈现了暴跌的现象,已经低于近一年来的平均水平线。

综合来自中原地产、成都链家研究院和撸房价三家数据,可以清晰的看到近一年来成都二手房市场成交量的变化走势。

△数据来源:中原地产官网

△成都二手房换手率数据来源:成都链家研究院(指标解释:某一时期内,存量住宅中有交易的套数占存量房总套数的比例。存量房总套数是一定的,所以换手率能反映市场交易量的走势。)

成交量暴跌,原因也很简单:

新房限价凸显性价比,二手房价格疯涨导致价格倒挂,巨大的剪刀差导致二手房抗性增加。毕竟购房者也不傻,明知是坑,还往里跳?

从上述图形中我们可以清晰的看到,尽管三家数据机构统计的方式和结果有一定差异,但却反映了相同的情况。

那就是,从今年8月开始,成都二手房市场成交量便开始出现放缓的态势,并在9月开始集中下滑,11月份的成交量均已经下滑至近一年来的平均水平以下。

折价出货,案例频频

除了宏观的数据外,我们还有来自市场的案例。

11月初我们在公众号发动二手房线索征集以来,我们接连收到了来自二手房东、二手房买家、中介等上百条的线索回复。

就在最近,陆陆续续又有读者开始给我们发来线索,不同于此前个例的情况,这次我们发现了一个共同的特征,那就是二手房东开始主动降价了。

△以上截图来源于读者提供的线索以及二手中介

而这也并不是我们管中窥豹,是有数据可证的。

△指标解释:涨价占比=一段时间内挂牌价格上涨的物业数量/一段时间内所有进行调价的物业数量;降价占比=一段时间内挂牌价格下跌的物业数量/一段时间内所有进行调价的物业数量;涨价占比+降价占比=100%

上图统计的是近十周成都二手房调价业主的占比走势。

可以清晰的看到,其实早从10月第一周开始,成都二手房市场就开始出现涨价业主增多的情况,直到11月第一周,这种现象在市场开始放大,11月最后一周,主动降价的业主比例已经达到了所有进行调价物业的47%。

结合案例和数据可以充分说明,二手房东由原先的观望开始主动出击,说明也感受到了一定的市场压力。

综合以上来看,无论是从量、价的变化,还是市场的表现来看,成都二手房市场显然已经开始起变化,即将迎来拐点。

后市堪忧,拐点将至

那么接下来这个拐点会往发个方向发展呢?

我认为,接下来,成都二手房有持续下行的趋势,原因主要有两个:

第一,成都公证摇号细则已出炉,新房市场将日趋理智。

11月16日,成都正式发布公证摇号政策,紧接着过了一个星期的时间,细则也相应出台,而刚刚得到的新最消息,公证处今天已经进行了集中统一培训。

此次成都颁布的公证摇号政策,无论是从操作方式、监管力度等各方面,都比上海、南京、长沙等城市的有所升级,因此效果自然也是值得市场期待的。

相信接下来随着政策的实施,新房市场将越趋理智。新房不难买了,还会有这么多需求往二手房市场涌吗?需求减少了,二手房怎么涨?

第二,大批新房供应已经在路上。

上个星期我在《16个项目6000多套房在路上了,谁先摇一摇?》一文中,对成都接下来会形成的供应进行了手动调查,结果显示,接下来,成都至少有超6000套新房将相继入市。

如果供应形成,将极大的缓解目前成都新房供应紧缺的状态,再加上第一条中提到的市场的逐步规范,势必将对二手房市场形成关键性的影响。

最后,做一个总结:

1、虽然从11月的数据来看,二手房价还略有涨幅,但“量价齐跌”的雏形就是“成交暴跌”+“涨幅趋缓”,而“量价齐跌”的趋势一旦形成就很难改变,所以大家不可不查,千万不要去钻牛角尖,我只做提前预警,不做事后诸葛。

2、个人房东对市场的反应,本身就具有滞后性,所以依然会有不少二手房房东坚持涨价或者维持原价,这跟个人售卖意愿的程度、个人资金的需求有直接关系,真正等到他们受到市场教育,接受现实,达成共识,可能还要6个月以后了。

3、我的读者中,有购房者,也有卖房者,我希望大家“卖在高点”,也希望大家“买在低点”,所以常常陷入“左右互博”的状态。所以以上观点仅供参考,大家自行判断。

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