开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。
【本文约3600字，预计阅读时间5】
开篇重申今年8月观点：新川板块3年翻番，五年超越金融城。（当时新川均价13000元/平左右）
1、新川板块土拍盛况.
今天12月6日，位于新川板块核心区域的两块土地走上了拍卖台，总面积92.38亩左右。
一号宗地编号：GX2017-09（051/071），净用地面积：39712.77平，合59.5692亩。用地性质为商业用地兼容二类住宅，兼容住宅建筑面积小于总计容建筑面积的50%，起拍楼面地价为6900元/平米。地块和新川之心中央公园仅一街之隔，是新川板块近一年以来所拍土地中距离公园最近的一宗。一号地块虽然底价成交，只能说一号地块故事多！加助理答疑：eryezl
二号宗地编号：GX2017-07（071），净用地面积：21871.64平，合32.8075亩。纯住宅用地，容积率为2.0，起拍楼面地价为9500元/平米。最终成交楼面价13900元/平米。但是：免费移交16%租赁住房及相应地下停车位等，所有费用由竞得人承担。
目前新川之心公园北部片区住宅格局已定。
我们先来看新川之心北区2016-2017年的土拍历史：
北大资源紫境府三个组团，组团施工进度部分几乎封顶，由于众所周知的原因，迟迟没有开盘发售，众多的高端改善需求和追求豪宅的需求，眼巴巴的看着北大资源紫境府，多么渴望拥有一套，并且后续可以安家其中。
融创香璟台一期与北大资源紫境府双剑合璧，二者一街之隔，占据地铁6号线三期的优越交通龙头，人气爆棚，一批次全款开盘售罄，用秒光来形容毫不过分。后续的尾盘包括洋房也将开盘，期待参与摇号的购房者众多。
加上北大资源紫境府、朗基和今缘、南阳御龙府、中建三局项目、沁园等项目，粗略统计，新川之心公园北部片区2018年超过1000亩左右住宅项目可以推出，按照容积率2.5预估，建筑面积可达160万平方，按户均130平米计算，可以新增商品住宅1.3万套。这1.3万套优质房源，必将成为2018年成都优质房源抢夺的主战场。
今天起，新川之心南部片区住宅在九里晴川和万科地块之后，开始另辟蹊径了，标志着新川板块开始“南拓”（新川之心公园南面地块）。
这样的土拍既是意料之外，又是极具确定性的，新川板块的价值再次通过土拍被确认，表面价格除了反映出实际价值还要肩负重大住房保障任务。
整个12月，新川板块有4块住宅用地拍卖。包括今天的两块，起拍价6900元和9500元（32亩纯住宅），12月20日有一块起拍价10124元（55亩纯住宅），12月21日有一块起拍价10124元（55亩纯住宅），也是截止目前成都土地的起拍价。
其实9月7日，新川板块实际楼面价已经突破2万一平。当时新川板块91亩土地拍卖，名义成交楼面价12800元一平，配建41%，实际楼面价达到21695元一平！
我们看房价，首先要看土地成本看楼面价，楼面价是房地产开发中的成本，平均占到售价的30--60%，一个楼盘的成本就是：土地成本+建筑成本+配套费+报建费+税收+营销费+管理费+融资成本。从这几个来看，整个新川板块各项费用都在大幅上涨，开发商无法将房价降到2万以下来销售，甚至还要进一步提高价格才能达到盈亏平衡点，这就最终决定了这些楼盘只能建豪宅，全面豪宅化成为必然。
有人说，地价高，房价不一定高。开发商完全有可能低于成本价销售房子，现在是限价时代，是有这种情况，但是这不是一个正常的生态链，只是暂时行为，任何时候都不能忘记，市场除了一双闲不住有形的手，还有一双无形的手。
我曾经说过：不是产业带动房地产，而是房地产带动产业发展。土地财政能促进房价上涨，促进经济健康发展。目前新川板块开始全方位建设，这是巨大的投资。先提供完善的基建配套，再供应土地，这样的逻辑，让土地以完善的形式呈现，土地出让金也就会高很多，开发商的楼面价就高了，整个开发成本被推高。
土地价格上涨，开发商拿土地风险很大，但是不拿土地风险更大，因为开发商没有土地就要关门。当开发商土地价格很高，开发商就会从产品上来调整，以便拉升价格。
地价涨幅和成交价完全是政府掌控，只要地价涨，房价涨是必须被权威部门认可的！央企或者大开发商拿地，就是在确认价格上涨的现实！这个逻辑关系，希望大家不要再弄混淆！
我说过，高新区目前成板块的商品住宅开发用地非常稀缺，新川板块目前处于开发初期，规划12万常住人口，如此大片的土地储备，一定是整个成都的关注焦点。实际上，新川地价一直保持上涨态势，每一次商品住宅用地拍卖，换着花样都会是“地王”，土地是房地产之母，地王一定会推动房价。从土地供应和发展规划来看，2018年成都楼市最闪耀的明星板块，一定是新川板块。
2、二手房跳涨5000元/平米，价格剪刀差迅速形成.
2017年8月8日，贰爷重磅提出《新川板块1年首付翻番，3年总价翻番，5年全面赶超金融城（上）》的文章，给成都楼市带来震撼的冲击观点。对成都购房者影响极大。我从六个板块，详细彻底的阐述了新川板块的投资价值。提出包括"人口外溢理论"、"资金外溢理论"、"追新理论"、"同档次原则"、"广告效应"、"利好反复刺激"、"5年全面超越金融城"等理论观点！作为新川板块预测人，贰爷从不看走眼。4个月后，市场情况如何？
由于新川板块的品质二手房实在太少，所以我选取了龙湖九里晴川隔壁的名著司南和蒂凡尼TOWN来做对比（本文数据均来源于链家）。
先看名著司南。
同等带装修的房源8月13日套二户型清水住宅成交价15410元/平米，9月21日套二简装住宅成交价19447元/平米（折合清水价18447元/平米左右）。成交单价上涨3037元/平米，上涨20％左右。11月19日，名著司南一套顶跃户型，成交单价更是达到24171元/平米！所以说，这个小区二手房全面突破2万，毫无问题。
再看蒂凡尼TOWN。
同等带装修的房源8月8日套二简装成交价15676元/平米，11月19日简装成交价19245元/平米。短短4个月，二手房涨幅为23％，单价上涨3569元/平米！小区二手房即将突破2万。
综合来看，8月份包括城南名著、怡丰新城、鸿阁一号等新川板块房龄较老小区二手房成交均价在13000元/平左右，名著司南、蒂凡尼TOWN等次新房普遍15000元/平左右。4个月后，新川板块老小区成交价普遍在17000元/平左右，次新房普遍达到20000元/平左右。片区二手房房价“扛把子”中德英伦联邦更是触及22000元/平的高价。而九里晴川清理尾盘的清水房价格高达22000元/平米，并且是一次性付款。
四个月时间，单价上涨5000元一平米，一套房产的增值就是60万，五套房产就是300万。
贰爷一直在说，一套房产成就一个人生，一套房产改变一个圈层。当你持有城市的房产，就能享受这个城市发展带来的资产增值。你一直持币观望，那么你和城市没有半毛钱关系，你始终只是一个看客，今天发生的一切只能成为你多年后的谈资，你会多无数句“早知道......哎,"，这个城市一旦赶人，你只有卷铺盖卷撤回老家（想想北京）。
每一次房价上涨，都是财富的重新组合，一旦你在此窗口期间没有持有足够的房产，或者房产配置有误，那么每一次房价上涨，你的身价可能就是相对跌一次。阶层上升的机会会不定时打开，只要你有合理的房产配置，那么你就有足够大的机会步入阶层上升通道；可是，往下的通道是永远敞开的，你没有足够的房产布局，你没有足够折腾的耐心，那么下降的通道是随时为你敞开的。
只有在高速发展的中国，才有如此上升的红利供你分享，每一个人都应该珍惜这样的机会。改变阶层、改变圈层的机会，时刻都掌握在自己手上，为了自身、也为了下一代的精英教育，就必须确保不踏空，不踏空是底线。
3、追逐新川板块新房
3个月前，我在小密圈反复推荐，新川板块的二手房可重点“淘”，因为当时二手房和新房几乎没有剪刀差。当时新川板块二手次新房价格普遍在15000元/平左右。短短几个月时间，现在新川板块二手次新房价格普遍到了20000元/平左右。这也印证了贰爷判断的性！按照贰爷指导操作的粉丝，已经获利不菲。
同样的时间段，一方面二手房价格涨了5000元/平，新房却一直被死死的“限价”。比如融创香璟台带装修价格14500元/平。按照目前新房二手房剪刀差达到5500元/平。目前这样的剪刀差，我相信任何一个理性的购房者，都会选择追逐新房！
我在《史上剪刀差，十年买房时机闪现！》谈到：对房产投资者而言，2017年底是非常好的上车机会，是一个极佳的投资窗口期。对于我所看好的几个优质版块的品质楼盘，任何付款方式、任何人群可以毫无疑问的买入。买入这样具有巨大剪刀差的楼盘，不仅具备强大的抗风险能力，更是具备现实的盈利能力，相信购房者的眼睛是雪亮的。
4，12月新房大会战
12月即将或有数量可观的楼盘拿证销售，也是一个绝佳的买房时机。
对于房产投资者而言，看好一个城市的发展未来，就应该毫不犹豫的买入核心板块的优质房产。正因为有了巨大的剪刀差，所以现在买入存在30%的安全空间。担忧什么？没有任何理由犹豫。
最后重申我的观点：对房产投资者而言，2017年底是非常好的上车机会，史上价格剪刀差形成了一个极佳的窗口期，机会在新房，尤其是新川板块的新房！作为新川板块预测人，新川板块三年翻番、五年超越金融城毫无问题，贰爷从不看走眼！
【此文章为贰爷房产投资原创，版权所有，特此声明！】
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加助理答疑：eryezl
贰爷房产投资2017-12-06 11:42:42
