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锐理视角|管中窥豹:趣味数据带你看尽成都2017年楼市变迁

锐理数据 2017-12-05 05:31:59

2017年房地产行业的一切话题,都可以和“调控”这两个字发生联系。现在2017年已经进入了最后一个月,在这一个月里,许多关于这个市场的总结和反思都要启动,为明年做好准备。

当所有人都把目光聚焦到“房价”上的时候,锐理也希望通过几组趣味数据,从另外的角度对成都的房地产市场进行解读,希望能够得到一些有趣的观点,为成都房地产市场此后的发展提供一些助益。

楼市趣味数据

供需缺口 流入资金 杠杆率

供需缺口总体并未拉大

首先看看成都楼市的供需结构。显然,供需之间的关系对于价格的影响是无法忽视的,当供应超过需求产生富余的时候,价格可能出现下滑;当需求超过供应产生缺口的时候,价格可能出现上涨。

根据锐理收集整理的数据可知,2017年1~11月全市商品住宅成交面积为2459万㎡,同期供应量为1736万㎡。对比2016年的数据,2016年1~11月,成都市商品住房成交面积为2982万㎡,同期供应量为2250万㎡。对比这两个数据,我们很容易注意到,2017年前11月成都商品住宅的供应量缺口为723万㎡,而去年同期则为731万㎡。

从整体的供应和销售的视角来看,2017年成都楼市相比于2016年供应缺口缩小了8万㎡,按照2017年成都成交商品房的平均建筑面积计算,2017年相比2016年同期,供应缺口减小了约800套房子。

从这个数据可以看出,整体上来说,虽然人们总说2017年的成都楼市“买房难”,但是实际上,2017年供销之间的鸿沟与2016年相比是有所缩小的,虽然缩小的规模有限,但是并没有出现想象中的供需缺口拉大的情景。

天府新区限购效果明显

从局部上看,成都主城区(含五城区+高新南区+天府新区),总供应缺口为165万㎡,而去年同期这个数据为271万㎡,收窄幅度达到105万㎡。近郊的供应缺口为340万㎡,去年同期为330万㎡,几乎持平。

值得注意的是,2017年天府新区出现了供应量超出销售量的现象,超出值为65万㎡,而在2016年的同期,天府新区的供应缺口为37万㎡,这一进一出可知,从2016年到2017那年,天府新区从供不应求到供过于求,变动值达到102万㎡。

我们再单独将目光聚焦到天府新区这个单独的区域,看看是什么让天府新区的供需结构在两年时间里呈现出迥然相异的情况。将天府新区每月的供销数据逐月进行对比可以看出,从2016年10月之后,天府新区的供应量开始超过销售量,这个时间与成都在2016年的首轮限购相重合,而天府新区正是在这一轮限购中受限的区域。

总体上看,2017年的成都楼市中,与2016年相比,总体的成交规模和供应规模相对于2016年来说出现了明显的下降,而销售超过供应的部分(也就是供需缺口)在这一年中基本保持平稳。出现变数的区域还是天府新区,从2016年的供不应求向2017年的供大于求转向,严厉的限购政策是促成这种转变的重要原因。

流入资金:规模明显减小

在粗略地讨论了2017年成都的成交结构之后,再将目光投向另一个极其重要却不太受人重视的领域——资金。资金是楼市的养料,资金的流入规模是窥见楼市活力的重要指标。

根据锐理统计的数据,2017年1~11月,成都新房市场流入的资金规模为2078万亿元,而在去年同期,这个数值为2354万亿元。与2016年相比,2017年成都楼市流入的资金量减少了186万亿元,减少比例约8%。

那么是什么让成都楼市的资金流入减少呢?当然,成都楼市从去年开始的高强度调控政策是重要的影响因素之一,调控带来的高购房门槛将许多不符合要求的资金阻挡在楼市之外。

从成都楼市的每月成交总金额来看,流入楼市资金下降的两个重要的节点是2016年10月和2017年4月,这两个月份对应的是:2016年10月成都楼市限购开始和2017年4月成都规定新购商品房满三年才能再次进行交易,可见这两个政策对于楼市强大而深远的影响力。

与此同时,是我们也不能无视经济基本面对楼市的影响。

杠杆率下降大势所趋

其中一个重要的指标是购房杠杆率,即新增购房按揭贷款与总的销售金额之间的比值。

根据央行的购房杠杆率数据,市场中的购房杠杆率在2016年第四季度以44.1%的数值达到近年来的值,到2017年第三季度,这个数据则下降到37.8%,第四季度预期将进一步下降到33%左右。

成都的实际购房杠杆率尚无统计数据,我们只能预估,在成都各项严格的限购措施的作用下,成都楼市的购房杠杆率应比的平均数据稍低。实际上,一些楼盘出现了贷款申请速度慢、首付比例提高、银行首付利率提高等现象,除了限购措施更加严格的影响之外,也与此有关。范围内普遍下降购房杠杆率,楼市金融向着去杠杆、去泡沫、去风险的方向发展,也影响到了成都的楼市。

土地趣味数据

住宅比例、平均容积率、限制出售物业

住宅占比:商业和住宅正在逐步分离

在说完楼市的这几个有趣的数据之后,再看土地市场的几个有趣的数据。抛开千篇一律的土地供应规模、价格等常见数据来看,住宅占比、平均容积率和限制出售物业面积这三个数据或许将会对未来的楼市产生重大的影响。

根据锐理统计的数据,2017年,成都成交的涉及住宅物业的(含纯住宅、住兼商、商兼住)土地中,住宅物业占总成交面积的78.5%,而在2015年和2016年,这个数据均在68%左右,在一年的时间里,成都的土地市场成交的土地上商业物业的比例大幅度下降,住宅比例大幅度上升。

当我们把住宅物业面积放在新增的全部物业面积中来看的时候却发现,当把纯商业物业加入计算之后,新增住宅物业的占比下降至56%左右,与2015年和2016年的数值大体相似。

这种情况的出现是因为什么呢?

在今年4月21日成都规划、住建、国土等多个部门发布的针对成都商业、办公类项目的管理新政中,除了备受关注的对于商改住物业的严控之外,还提到了在未来的新增项目中,住宅物业和商业物业独立成栋、互相分离的新思路。从锐理上文的分析中可以看出,新思路已经充分地体现在土地出让端,在维持原有的商住比例大体不变的情况下,商业和住宅土地在出让时已经出现了明显的界限。

容积率:降容已见成效

平均容积率方面,2017年成交的涉及住宅物业的(含纯住宅、商兼住、住兼商)土地的平均容积率为2.48,而2015年和2016年的该项数据分别为2.79和2.73,2017年较2016年平均容积率下降了0.25,下降值达到9%。

可见,2017年成都土地端透露出的重要信号是,出让土地的容积率越来越低,带来的结果是,整个成都范围内的房屋密度、房屋高度等指标都将随之降低,整个成都将更加适宜于居住。

在今年成都新的城市规划中明确提到,在未来几年中“中优”区域的住房容积率将降低至2.0~2.5,从成都今年的土地出让数据来看,容积率确实正向着这个目标前进着,成效明显。

“限制出售物业”已占总成交的14.5%

“限制出售物业”是今年成都出现的“新概念”,包含租赁类住房、人才公寓类住房、定向出让产业类住房,次大规模出现应为去年12月29日兴隆湖土拍拍出的定向出让产业类住房,在进入2017年下半年之后,人才公寓和租赁类住房的成交陡然增多,成为市场常态。这类物业虽然也具备住宅属性,但是并不像住宅那样可以自由流转,或有严格的流转限制(定向出售给企业员工、数年内不允许交易)、或必须自持不得出让。限制出售物业主要满足的是成都引入人才的基本居住需求,吸纳市场居住刚需。

根据锐理统计的数据,进入2017年以来,成都新增的限制出售类物业的总面积约为120万㎡,占到本年度成交的所有住宅类物业的12.7%,虽然占比不算高,但是也已经成为一支影响住宅市场不可忽视的力量。

从2017年成都土地市场反映的这三个有趣的数据我们也可以看出今年成都土地出让中出现的新思路:降低商住混合的土地中商业物业的占比,保证居住区的舒适度;降低土地容积率,减少市区人口密度;增加新的限制出售类物业,让这类物业吸纳来蓉人才的居住需求。

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