开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。
【本文约3600字，预计阅读时间5】
昨天成都发布了《关于加强房地产领域风险防控工作的意见》，整个的意见非常全面，涵盖了“房地产征地环节----规划建设环节----销售环节----房屋交付环节----房屋使用环节”等五个方面，文件看似波澜不惊，实际上和购房者息息相关。
“9.30”已经成为调控的一个代名词，当时各方面市场预期成都会有更严厉的“调控政策”出台，其实都是拍脑袋，当时我写了一篇文章《八城调控五个字“那都不是事”！成都呢？》，明确指出：成都房地产新政总的来说都是“房地产大树修修枝”而已。
昨天这个文件，网上的新闻也比较多，很多媒体把它表述为“调控加码”，其实这些解读都是完全非专业的，只能博眼球！这个文件，不是很多小编所说的调控加码、调控升级，而是“一个对购房者利好的政策”！其中最亮点部分是关于办理不动产证的过程管理。贰爷稍后详细解读。
1，发文的背景
为什么此时会出这样的一个文件？其实我在11月18日朋友圈已经提到了：10月新房价格环比，成都100.7%居然登顶15个热点城市名，70个大中城市排行第5，泸州并列；10月份二手房成都环比100.6%，第四；南充新房环比更是连续两月环比第二名。
怎么理解呢？成都十月新房价格环比涨幅0.7%看似是个小数据，看清楚只是单月环比，实则在70个大中城市的房价统计里面是一个大数值，这也让成都成为了重点监控的对象，所以必须要拿出相应的态度出来，也有必要拿出相应的解决方案出来。
另一方面，成都新建商品住宅同比跌了1.3%，大家看明白了，这是成都调控取得阶段性成果的一个坚实的数据的证明。10月份，成都二手房环比（也就是说10月份和9月份的）涨了0.6个百分点，这也是比较大的一个涨幅；二手房同比4.6%，这也是较大的一个涨幅。
所以，这些数据是相关领导重点关注的，至少在数据是这样呈现的，那么成都完全有必要出台相应的管理方法。这就是昨天发文的一个重要原因。
2，文件解读
首先对于这个文件，我要强调它不是一个调控，它是一个管理方法和管理细则，是一个日常管理的范畴，绝不是为了打压房价，它对整个房地产市场健康发展有特别好的作用，是对于我们购房者权益保护提供政策支撑，这是一个有利于购房者的文件！
（一）征收出让环节
主要涉及到，征地，拆迁。涉及到土地整理、土地一级开发、土地收储等，与购房者直接关系不大，在此不做重点解读。
（二）规划及建设环节
有开发经验的人都会知道，土拍之后，开发商要去做相应的立项，要拿到“两证一书”，还要取得施工许可证，最终施工完毕，经过验收还要拿到《竣工验收备案书》，此后才能申请不动产证。
这一条是对开发建设环节的一个管控，主要是要求开发商的设计符合相关规划部门的技术指标，不得在开发的过程中为获取自身利益而变更规划。比如我们看到很多楼盘都在维权，很大一部分原因就是开发商后期擅自更改规划，损害购房者利益！这里也做了约定。
（三）房屋销售环节
第10条. 完善预售资金监管制度。尽快出台预售资金监管办法，加大监管力度。建立健全预售资金监管平台，监管账户开立、预售款监管协议网签、预售款入账、拨付使用、账户注销以及预售款监管银行变更、退款、违规记录等具体工作在平台上完成，并实现信息共享，形成监管合力，提高监管效率。（责任单位：市房管局）
这个实际上是在保护购房者的资金的安全，特别是预售环节的资金监管，防范资金被挪用等风险。
第11条. 严厉查处房地产经营企业利用《认（定）购协议》《商品房买卖合同》及《补充协议》的不公平不合理格式条款免除房地产企业责任、加重购房者责任、排除购房者权利的违法行为；严厉查处违背购房者意愿，捆绑销售、搭售商品或附加其他不合理条件等强制交易行为等等。（责任单位：市工商局）
也就是说，要严禁私下或者单独签署购房者的补充协议和补充协定。相信很多购房者都遇到过这种协议，比如要求单独签30万的改建费等等。以后在购房过程中，如果遇到，就可以投诉，并且明文规定责任单位是工商局。严厉查处违背购房者意愿，搭售或者附加其他不合理条件的强行交易，比如搭售车位、甚至搭售公寓等，这里面都做了详细要求。
（四）房屋交付环节
这是对购房者最重要的一个环节，也是最重要的一个条款，大家一定要高度重视。
第14条. 防范和调处交房纠纷。
在实际购房中，开发商可能因为各种因素延迟交房。有了相应的规定，有了相应的依据，购房者可依法向法院进行起诉或者仲裁，这是保护购房者利益的好事，是值得赞赏的。
第16条. 加强商品住房交付流程管理。开发企业不得在房屋交付环节和首次登记前代收办理不动产权证的各种税费。
这个也很重要的，不达到收费的时间点不能收费，防止办理产证的资金另作他用，只能专款专用。
在实操中，一般的常态是：开发商收了相关办证税费，在这里先放上一年两年，开发商就有足够的时间用作他用。我们很多人都有实际感受，办证的税费交了很久了，但是迟迟拿不到证。这样的管理办法就是完全保护购房者的！
第17条. 规范不动产办证流程。完善长期无法办理权证的处理机制。建立不动产证信息提示机制，及时通知开发企业按照合同约定办理不动产权证，对不申报的，登记部门发出整改意见。
也就是说，收取相关费用后，要按约定的时间及时去办理不动产证，而之前，开发商大都喜欢拖延。所以我说这样的规定其实是非常好，非常有利于购房者的。
实战带给我们的指导是：成都限售三年，限售认定时间点是从取得不动产证开始计算时间，也就是不动产证上的登记日期为准，这个时间点在来看是很长的，几乎是最严厉的限售城市之一。重庆、贵阳等很多城市限售，大多是以网签或者备案的时间作为认定时间点，其实从签定购房合同到交房大都需要两年时间，再加上1年的办证时间，房产具备转手的时间周期至少3年，那么限售3年的约束毫无作用，有没有限售都一样。而成都，是实实在在的在做这个严厉的限售制度，是取得不动产证书后三年，这个三年是非常严格的，其他城市限售形同虚设，而成是真刀真枪的干！
这次发文强调严禁挪用办证资金，按时办证，那么会不会缩短成都的不动产证办证时间？完全是有可能的！加助理答疑：eryezl
杭州、苏州等江浙城市大都要求交房后三个月（工作日）就必须办好房本，杭州只要购买了住房，就可以去自行交契税等费用。关于办证时间，合同一般注明三个月，也有开发商验收交房前就办了业主的分证的，这是何等的有利于购房者啊，相当于孩子出生就有了身份证。但是成都商品房买卖合同一般注明办证时间2年，实际大都超过2年才能拿到相关证件！
成都会不会像杭州这样的城市学习呢？提高办理不动产证的效率，大大缩短办证周期，这是对于购房者极其重要的，从发文的态度来看，完全有可能，进一步规范办证流程，缩短办证周期，这将成为所有粉丝及购房者的一大福音，这就是这个文件最有利于购房者的一点，文件予以表明态度！
不动产证就是房产的身份证，有了身份证走遍，没有这个身份证寸步难行。时间取得不动产证对于购房者至关重要，有了不动产证才能变现、融资等。一个商品房要有大的行为，前提都是基于不动产证。
这里，贰爷要给大家分享一个房产投资实战的窍门。最近买房全款的比较多，大都东借西凑甚至是砸锅卖铁的钱，这样的资金必须尽快回流，很多人为此焦头烂额，一方面房价巨大的剪刀差让人垂涎三尺，另一方面全款让人相当不爽，房子让人又爱又恨。如果房本尽快拿到，那么这个难题就解开了，就是必须取得不动产证，越快越好。如果是全款房，接到开发商办理不动产证通知的时候，主动要求自行办理不动产证，这样你就可以在很快的时间里面取得不动产证，比开发商目前所约定的2年要快很多。你的投资周期，会至少缩短一年甚至一年半，大家一定要掌握这个技巧，自己办证！因为你是全款，开发商会给你相关的资料，比如：备案书、测绘报告、竣工验收报告等，你再带上个人资料就可以去房管局直接办理了，自己办理并不难。
（五）房屋经营使用环节
第18条. 严格查处改变房屋用途的行为。改变小区物管用房、门卫室等项目配套设施用途的，纳入社区治理管理范畴。（责任单位：市规划局、市国土局、市房管局）
一个优质的小区，一定是宜居的，绝不能有很多出租用于办公室；住宅改为会所；别墅改为轰趴等情况。住宅环境商业化，对整个小区房产的价值有极大的损伤。以后遇到这样的情况，就有了明文规定，对房屋使用过程中，住改商，违章搭建的，要找到执法部门进行查处。
对于改变小区物管用房门卫室等配套用途的都要纳入社区治理管理范畴。所有这些规则，都是非常的细致，非常好，对购房者权益起到了很大的一个保障。
3，小结
诸位，这是一份值得高度赞赏的文件，满天飞的评论说这是“调控加码”，实则是“外行的误读”，不懂文件，更是不懂相关部门的良苦用心，这不是调控，这是一个常态化的管理文件，体现的是相关部门高度的责任心和高度的管理水平，作为成都市民，你有理由感到踏实，注重风险管控的一个文件，也是完完全全有利于购房者的一个文件，作为市民，必须要给予热烈的掌声，给予高度的评价！
【此文章为贰爷房产投资原创，版权所有，特此声明！】
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加助理答疑：eryezl
贰爷房产投资2017-11-30 15:09:35
