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贰爷:跟着成都“东进”战略去买房,这一战,你会铩羽而归!

贰爷房产投资 2017-11-29 17:29:07

开发公司操盘手;成都楼市实战专家;

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套;

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。

【本文约3400字,预计阅读时间4分钟】

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成都向东、向南发展由来已久.

成都发展方向选择问题,曾有数次重大的战略,但是从1999年至今,主要发展战略龙头始终是向南、向东发展。

1999年成都新一轮的城市规划明确地提出:必须调整城市现有结构和形态,城市重点向东、向南发展,将促进成都向组团形、带形城市形态过渡,把单中心城市结构变为多中心结构。

1999年6月22日,国务院批复成都市城市总体规划,并指出:要优化中心城区的产业结构和用地布局,采取有效措施,控制中心城北部和西部的开发,引导城市向东部、南部发展。

从此,成都开始大踏步向东、向南挺进!

2003年9月4日,经国家建设部同意,成都市城市总体规划的修编(2002—2020)工作正式启动。这次修编将当时外环路以内的近600平方公里的中心城在内区域纳入新的都市区。

2003年9月30日,成都通过了《关于我市近期重大城建项目的实施意见》,再次明确了成都向东、向南发展的决策,同时组建了成都兴南投资公司、兴东投资公司作为新区起步区城市基础设施建设项目的投融资主体,负责多渠道筹集建设资金开发新区。

也就是说,成都从2003年进入实质性向东向南发展,到目前已经历了14年。这是很多读者不知道的一段规划历史。

目前成都南面发展成果显著,这15年的重点也是南面。成都南面有高精尖的产业发展,领先的互联网科技。最重要是宜居的生活环境,丰富的市政配套,包括学区配套,市政公园,立体交通体系等。所以,在成都人眼中,城南一直是成都发展得最好的区域,战略层面,“南拓”顺理成章延伸到了天府新区。

而过去15年,城东的实际发展情况,要远弱于城南,特别是房地产开发规模和水平,城南成为了成都房地产发展的标杆和旗舰。城东更多进行工业、物流业等产业发展,在城市宜居性和房地产发展方面,远未达到城南的水平。二者发展阶段和发展水平逐步分开层级。目前在城东买房投资,我反复强调要聚焦大面板块,而不是整个龙泉和“东进”的龙泉山以东的广大区域。之所以只是聚焦大面板块,因为它与三圣乡、城南能够高效互通,更因为它是价值洼地。

所以如果很早就以捕捉敏感词、热点词,追求时尚进行投资的人,如果方向把握不好,更多布局在东面,那么其投资效率和回报率是落后于南面的。所以,贰爷要提醒:投资千万要务实,不要轻易患上“战略臆想症”。

2016年5月,国务院正式批准将简阳市改由成都市代管。2016年5月27日,在距成都市中心约50公里的简阳市,成都天府国际机场正式开工。2017年4月,成都首次提出东进、南拓、西控、北改、中优“十字方针”,重塑城市经济地理,从优化城市空间开局起步,推动城市发展战略调整。

至此,成都开始了轰轰烈烈的“东进”!在成都代管简阳、天府国际机场开工和“东进”大旗的引领下,简阳新城、三岔湖等东进区域,楼市发生了“神奇”的变化。

2

“东进”还在搞基建,等待收获“天荒地老”.

有很多朋友和粉丝来咨询贰爷:现在适合去“东进”买房子吗?比如说简阳,三岔湖这些地方?

我们一定要认清,当前“东进”的主要工作是:推动先进制造业和生产性服务业重心东移,规划建设天府国际空港新城和现代化产业基地,开辟经济社会发展“第二主战场”;促进简州新城、淮州新城、空港新城等重点区域工业加快发展,开辟“成都制造”第二战场。

就目前的东进而言,还处于基建阶段。

11月28日,中海地产以3698元/平米的楼面地价、总价47.9亿元、商业自持比例100%,通过抽签方式,拿下了位于天府新区秦皇寺板块的299亩地块。这块地,规划建筑一栋高度677米的摩天大楼!

除此以外,保利、万科、万达,广汇包括中海等开发商纷纷在天府新区囤地,开发项目也纷纷开始亮相。保利天空之城,万达一号,广汇御园等。

地铁1号线、5号线、6号线、18号线在建,天府1-6系列小学在建或建成,兴隆湖鹿溪河中央公园建成,产业开始入住等等一切表明,“南拓”已经脱离基建阶段,驶入房地产开发正轨,天府新区的发展阶段正在切换之中,正在实现由基建转换为房地产开发阶段。

所以,贰爷告诉大家,要认清当前“东进”和“南拓”的不同发展阶段。热火朝天的东进大战略,目前主要任务是什么?----基建!“东进”还在打地基,“南拓”已经处于房地产开发初期了!

每一个区域的发展,都需要立足于百年大计,规划是基础,科学的总体规划、分区规划可以创造富于吸引力的宜居环境,为凝聚人气和储备资金打下基础,后续方能呈现高品质城市品位。之前有些城市规划水平较低,存在着“先繁荣、后市容;先流通、后交通;先污染、后治理”的现象,往往入住之后,发现周边都是大工地,尘土飞扬,随时随地都在改建。规划意识不是单一的建筑,需要树立生态和可持续发展的理念,注重建筑、环境容量、配套设施、形体景观等规划元素的互相配比。对于长期发展城市经济和增进城市居民生活质量,意义重大。

目前东进主要在基建。基建包括交通体系,公路、地铁、公共交通等;市政配套,水电气等能源配套;环境等公共设施,生态保护等。对工业、交通、住宅、科教文卫、商业服务、市政工程、园林绿化等配套,还要分轻重缓急进行建设,分期交付使用,不可能同时上马同时交付。还要安排交通、电力、通讯、给排水、供气、消防等诸种设施与主要用地功能之间的比例关系和开发秩序,避免各项开发投资因互相干扰而降低效益。也需要分析开发强度,保证城市社会、经济、环境三大效益均衡发展,提高土地的利用系数。

所谓要致富先修路,这里“路”代表基建概念,基建投资对中国的经济增长的作用巨大,其主要涉及公共设施、交通运输体系以及能源设施(水电气等),基建投资能够拉动经济需求。基建投资还会直接带动建筑业、制造业、建材家装等若干行业的需求。 

贰爷要指出的是:打地基的时候,你就去投资房地产,显著的问题就是——你的投资周期会特别长!等待收获的过程,会让你有“望穿秋水”的痛!

以天府新区为例。2010年天府新区开始规划,2014年正式获批成为国家级新区,从规划到获批时间周期达到4年之久。真正的建设呢?在获批之前,其实天府新区的基建已经开始建设好几年了。而真正的商品房土地开始较大规模拍卖是2017年,住宅供应逐步亮相需要等到2018—2019年,这离刚开始规划天府新区已经经历了8年之久。

试想一下,如果8年前,趁着天府新区的热点,当时就在天府新区真正的新区抢占了房产,当时大都是一些乡镇小开发商的普通楼盘,那么目前这些房产应该就到了“迷茫”的升值阶段,后续增值潜力不大。在9月份,我才提出天府新区买房要买在“牛鼻子”区域,只是聚焦在牛鼻子,而不是广阔的天府新区。

我们做投资,一定要考虑投资周期,投资是有机会成本的;退出周期越长,不确定性也越高。我们要寻找的就是确定性投资机会。比如新川板块,各项配套已经完善或正在完善,品牌开发商良性进入,有序开发,这样的区域就是确定性的房产投资区域。也是贰爷提出《新川板块1年首付翻番,3年总价翻番,5年全面超越金融城》理论的主要依据。

3

“东进”区域,目前不具备个人房产投资条件.

前面讲了,东进主要是推动先进制造业和生产性服务业重心东移,规划建设天府国际空港新城和现代化产业基地,开辟经济社会发展“第二主战场”。所以,东进是产业、制造业东进,而非房地产业东进。 

在近期颁布的《成都市房地产业5年发展规划》中,提出“立足于支撑产城融合和职住平衡,增加新建商品房供应规模,适度超前。”这里已经重点提到,是立足于支撑产城融合和职住平衡,“产”“职”,这两个字强调的是配套产业的人员居住问题,更多是之前提到的产业园配套商品住宅或者人才公寓,和大规模开发商品住宅小区不是一个概念。

为什么人才公寓先行?因为主城区土地稀缺,而龙泉山以东的区域需要建设人才,建设周期长,需要有稳定的居住条件。

基建不做好,可能制约一个区域后续房地产业的发展,甚至成为当地经济发展的束缚。所以,目前龙泉山以东的所谓“东进”,现在重点还只是在产业布局和基础设施建设阶段,还不具备任何个人房产投资的条件。

4

小结

1,我们买房和做投资,关注战略非常有必要,战略决定了未来的基础设施投资、资金投入、人才投入的方向,对一个区域和板块的带动作用无可置疑,但买房投资和战略是有重大差异的,千万要务实,不要轻易患上“战略臆想症”。

2,目前龙泉山以东的“东进”区域房产市场远未成熟,资金占用周期非常长,还不具备任何个人房产投资的条件!

3,在“东进”口号远远大于实质的前提下,贸然进入“东进”区域买房投资,风险巨大。一旦政策转向,或市场趋冷,“环蓉灰犀牛”必定发威,带给购房者的伤害是极大的。

4,不要以为站在风口猪都能飞,很多猪永远都飞不起来的!

那么,政策可能转向吗?

预告:东进下篇将分析天府机场、三岔湖和简阳市场

【此文章为贰爷房产投资原创,版权所有,特此声明!】

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