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最新成都圈层划分:“逆袭”的新都、双流和“处女”的西部

九振说房市 2017-11-29 11:37:34

在成都规划公众平台公布的《成都市城市总体规划(2016年-2035年)征求意见稿》(下称《征求意见稿》)中,新都和双流的很大一部分辖区第一次出现在“中部区域”的范围中,这是两个区域继跻身中心城区之后,再度位列“一圈层”。

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从郊区到中心城区,再到城市核心区,新都和双流的“三级跳”总共只用了四个多月,可谓神速。

在被划入中心城区后仅两个多月,新都和双流的楼面地价便双双顶破万元“天花板”,超过区域内在售楼盘的价格。

可以想见的是:在建设用地受到严控的“中优”区域,新都和双流的地价水平还会水涨船高。

龙泉、温江和郫都区仍然是中心城区范围内的“二圈层”,加上新晋的青白江和新津,或许,还有土地市场日渐升温的崇州。

西部区域的面积占据了整个成都辖区的大半壁江山,而以山区为界,西部区域被分割成了近似狭长的地带。除开位于“二圈层”的郫都区和温江区,或者,再加上“疑似”进入“二圈层”的崇州市,都江堰、大邑、邛崃、蒲江,加上彭州的部分范围,组成了“三圈层”广袤的价格“洼地”。

相较于西部,东部的地域同样广阔,但定位是“新极核”,这里地价和房价的上涨速度,比西部快了N多倍。此次《征求意见稿》将淮州新城、简州新城和空港新城三个全新的区域单独列出,这是对原属简阳和金堂的部分区域的全新定位。而这三个区域,也将成为未来多年地价和房价的“风向标”。

将新津与天府新区成都直管区共同划入南部区域,这让人不免联想到主城区被定义为四环(原绕城高速)内时期的大源,而从规划高度上看,新津的起点甚至比当年的大源还要突出,至少被划入天府新区范围的部分是这样。

北部的青白江因整体划入中心城区和部分划入四川自贸区,房地产市场升温迅速,大有重现当年新都大丰热力之趋势,而区域内临近的彭州部分范围,也已是暗潮涌动,某些楼盘从无人问津一夜间洛阳纸贵。

最平静的,仍然是西部。

在成都市的战略规划中,西部“控”字当先,尽管地域广阔,却是惜地如金。某种意义上讲,除了较早出现规模化土地出让和开发的都江堰,西部区域的“三圈层”总体而言仍然算得上成都房地产开发的一片“处女地”。这里地价和房价水平不高,已出让并开发的土地不多,对于开发商而言,可谓“广阔天地,大有作为”。这里最大的优势是自然环境,而最大的短板是综合配套。

对于要买房自住的人们,我的建议是:如果不愿意等配套,尽可能地购买中部区域,最好是三环内的二手房。如果愿意等待,可以考虑四环外的城南,或者城东,新房或二手房均可。当然,前提是你能买得到、买得起。

对于要买房投资的人们,建议不要再炒高住宅房价,向商业还没有严重过剩,或者说还没有出现严重过剩苗头的城东、城西,或者城北下手,不妨赌一把。当下,成都城南的商业并没有想象中的那么“高大上”和保值,而且这种趋势会日渐明显。

东部和北部将会有越来越多的土地出让,后期规模很有可能会超乎想象,而这,势必会“套”住相当多寄希望于短期内解决配套问题的自住客和梦想迅速升值发大财的投资客。

西部的广阔天地上,每一宗地块的出让,未来都可能是一次站位的先机,但需要充分做好与时间长相厮守,共鉴天荒地老的长久准备。曾经,犀浦和光华大道,就是成都的西部,那是城市的边界,一度让人等到绝望。而如今,“高攀不起”的哀怨时常低回在那些当年看不起这两个区域的人们当中。

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