贰爷房产投资2017-11-24 15:09:27
开发公司操盘手；成都楼市实战专家；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。
【本文约3500字，预计阅读时间4】
贰爷观点：价格很快被填平的称为价值洼地，价格长时间不被填平的就是沼泽地。买房或做其他投资，寻找的一定是价值洼地，绝不是沼泽地。沼泽地就是看似平静安全，实则是陷阱，越折腾越陷越深！
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洼地中的洼地在于新房。
9月21日我发表了《成都楼市最后的价值洼地在哪里？》谈到大面板块。在那以后，大面出现二手房一房难求，价格迅速上涨，个体业主或小区业主集体捂房惜售等现象，形成了强势的卖方市场，从而导致严重供不应求，二手房价格迅速攀升。从内在性质和长期表现来看，大面一定是价值洼地，而不是“沼泽地”。
“有买卖，才有真爱”，房产投资需要大面这样的高交易量的活跃板块，虽然地处绕城边，公共交通还不够发达，但是人流如潮，交通拥挤，说明这里足够集聚人气，后续房产的交易量和需求量都会比较大。
我在《2017年末，成都房价究竟怎么表演？》文章里面预测，大面板块年底二手房价格15000元/平米，当时很多人质疑，大呼不可能。但是现在，市场完全印证了我的观点。
目前大面新房和二手房的价格剪刀差已经开始形成。比如世茂城三期给出的开盘价是9000元/平米，带装修；而根据链家的数据，世茂城同质产品二手房大都在15000元/平米以上；价格剪刀差达6000元/平米。
一轮大涨过后，现在大面依然还是价值洼地，价值洼地中的洼地在于新房，特别是华润云庭等楼盘。华润云庭不足在于5.5的高容积率，但是开发商有较高的开发水准，极大的规避了高容积率带来的拥挤和低品质，所以产品朝着空间发展，超高层成为亮点也成为规避高容积率的手法。超高层形态的产品，享受的绝不是几千平或者几万平的中庭，享受的是一览无余的城市景观，可以俯瞰所在版块的城市景观，一览众山小的惬意油然而生，生活和工作的压力可以得到瞬间释放。各大豪华酒店，大都把Priority Club或者行政楼层、行政酒廊设在次顶层或者高层，也就是为了享受这样一种有别于传统的视觉效果。别人看到的是一个中庭，而你看到的是一座城。这是一种新的景观模式。这就体现了房地产开发过程中，设计师的能耐可以规避不利因素从而改变居住舒适度。
洼地形成的内因
什么样子是价值洼地？首先它是一个优质板块，存在大量的需求，发展前景具有确定性；其次存在明显的短板或不足，但这些短板可以通过发展来彻底弥补，这一切都是具有确定性的。
贰爷告诉你，填平价值洼地的过程，就是房价上涨的过程。所以我们买房或投资，有不足不要紧，甚至是好事，因为这样才能有一个暂时被低估的价格。后续随着不足之处被弥补，价格也会随着价值迅速上涨，这就是我对于价值洼地的定义！
大面板块存在几大严重不足：
1，地铁。大面板块目前居住大约20万人，后期规划50万常住人口，两条主干道成龙大道和驿都大道在高峰期压力特别大，急需建立立体交通体系来缓解目前交通拥堵的情况，目前真正意义上规划的地铁只有13号线，目前还没有动工，这是一大不足。
2，学区。目前板块教育资源匮乏，学校大都以原乡村级教育体系为主，辅以私立学校，比如北大附属小学，北大附中，这样的学校有着北大同样模板的大门，威风凛凛，但是实际读书每年3万多的学费；有很好的教学规划，在实际落地之后，因为家长的压力，高大上的教学方式也存在一些不适应。
3，土拍。今年大面仅一次土拍，楼面价狂飙破万，楼面价会迅速唤醒沉睡中的楼市，如果紧锣密鼓更多的土地释放，既可以缓解需求，又可以推动楼市向上发展。最近一年，大面板块土拍效应较弱。
4，商业。没有大型的商业配套，大面人一直过着“原始生活”。
地铁是短板
地铁是目前大面形成价值洼地的重要原因，那么如果地铁兑现，带来的投资价值有多大？来看看地铁的规划情况：轨道交通13号线为快线，速度目标值为140km/h，直通天府国际机场。今年7月13日，成都轨道交通决定对地铁13号线发起招标，这条线终于动起来了，不再是空谈。
大面的确是刚需扎堆的区域。目前开发的楼盘恒大绿洲、金科东方雅郡、保利紫薇花园、师大现代花园、云立方、华润国际社区、凯德卓锦万黛、天府逸家、世茂城等楼盘，以及四川师范大学成龙校区等，目前预估居住人口20万以上，未来随着房地产的发展，预估人口到50万人以上。
不过非常遗憾的是，整个大面区域，仅仅规划了一个地铁站，那就是龙华寺站，具体站点位置紧邻川师成龙校区。关于站点问题，大面居民多有吐槽，他们迫切希望能够在大面板块新增一个地铁站，以更好的解决出行问题！
在此，我也呼吁地铁13号线在大面设立2个地铁站，缓解超20万常住人口的交通问题。无论往东东进，还是往西进入市中心，大面都将成为新型战略下的枢纽地段！大面很有必要增加一个站！
未来地铁13号线和9号线一旦串通，从大面坐地铁，到三圣乡站换乘，6个站便可环球中心。
学校是短板
大面板块目前优质教育资源匮乏，学校大都以原乡村级教育体系为主，辅以私立学校，比如北大附属小学，北大附小等。这样的学校有着北大同样模板的大门，威风凛凛，但是实际读书每年3万多的学费。
公立学校方面，原来的乡村级教育比如大面中学、大面小学，当然这两个学校位于原来大面镇上。在大面板块，目前主要公立教育是位于车城西四路111号的龙泉驿区第十小学和成都经开区实验高级中学。
除此以外，在天府逸家旁边，有一个70亩的地块，也被规划成了公立小学。的进展是什么？
9月18日，中交二航局联合中交路桥成功中标成都市龙泉驿区青台山小学、天鹅湖小学新建项目、灵龙路东段市政道路建设工程，中标额32639万元，工期300天。如果顺利，明年大面人就能看到这所崭新的新建小学了。
土拍是大面的短板
我一直告诉大家要密切关注土拍。我明确谈到：相邻土地拍卖会迅速拉高相邻周边楼盘的房价，并进一步坐实楼盘房价。因为地王相当于在众目睽睽之下对地段价值进行refresh，那么刷新的价格大家都把它当成的市场价格，所以必然拉动周边地价，从而进一步核算出周边的房价。
9月27日，大面板块一宗住宅土地进行了激烈的拍卖。宗地位于龙泉驿区大面街道车城西四路以东，经开区南二路以北，净用地面积144.1亩，为二类住宅用地，起拍楼面地价6500元/平，容积率2.5。最终，新希望以成交楼面价11000元/平，溢价69.23%拿下土地。
自此，大面板块楼面价顺利破万。大面后续还有更多一线大开发商进入，对于整体板块的品质提升将会有很大的作用，当然也有利于该板块房价的上涨，无论是刚需还是纯投资，都是迫切希望得到的。
从容积率来看，之前大面板块的容积率动辄5，甚至6。而这一次供地，容积率降到了2.5。所以大面板块和其他所有板块一样，受益于《成都市“中优”规划优化方案》。根据方案，“中优”区域的三类分区形态，将实行平均容积率和容积率双向控制。核心区的住宅容积率不超过2.5，一般地区不超过2.0，特别地区控制在1.5以内。
随着容积率的降低，随着更多大型品牌开发商带来高端系列产品，未来大面板块的新开楼盘，也不可避免的走向“高端化”、“豪宅化”！
关于“豪宅化”，我此前已经谈到：豪宅化成为必然的趋势，开发商只有做豪宅才能达到盈亏平衡点，否则开发商只能是亏；豪宅化，在开发商拿地做设计预估的时候早就已经确定好了的！难以改变。
商业配套略显不足
至于商业配套，我反复强调：大型的社区或板块，商业综合体是最不用担心的，有人口，自然就有商业综合体，商业天生是追逐人气的。
当初2011年大源的伊藤，号称全中国的伊藤旗舰店，虽然后来定位有调整，但是依然创造了一个人气爆棚的大源商业中心。再如东三环的万科魅力之城，2012年之前只有住户，后来2013年凯德广场魅力城店迅速跟进并开业，人气旺到爆。再最近的例子，饥渴了8年的三圣乡卓锦城的商业综合体，一朝建成开业，二手房楼价开始暴击。
大面现在没有商业综合体，没有shopping mall。非常好，如果都有了，也就不是现在这个价了。我反复强调，随着人口大量入住，商业的新增机会一定会在大面板块落地！因为不是住宅求着商业来配套，而是一个相辅相成和双赢的需求，这是商业公司不可失去的市场机会。
消息，世茂城商业目前还在沟通设计方案，地块已经打围，预计明年正式动工。
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大面的投资契机在于“东进”的提携吗？不是，大面先天的优势在于极高的人气，和与城东三圣乡与城南板块的高效对接，为后续真正意义上实现一体化提供了基础保障。
大面看似已经成熟，实则机会和潜力巨大，洼地中的洼地在于新房。从动态来看，学校、商业、土拍会率先填补，最后是地铁。一旦一个个短板被完善，一个新的充满人气的大面板块将重新出现，那时大面的市值是完完全全不一样的。
最后，贰爷要强调：价格很快被填平的称为价值洼地，价格长时间不被填平的就是沼泽地。买房或做其他投资，寻找的一定是价值洼地，绝不是沼泽地，沼泽地就是看似平静安全，实则是个陷阱，越折腾越陷越深。
你手里的房产，是洼地还是沼泽地？是价值馅饼还是价值陷阱？
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贰爷房产投资2017-11-24 15:38:51
