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这一轮涨幅,成都二手房价格基本见顶!

想住APP 2017-11-13 13:40:06

本文由<CDxiangzhu>原创

关于房价,已经从炒房客逐渐转变成全民热议的话题。那么在19大后,房价到底止住了么? 

在成都各种行政手段调控之下,房价出现了分层态势。根据国家统计局的数据显示,成都新建商品房房价已经连续4个月出现小幅下跌,虽然数据和真实市场会有一定的差别,但总体上看至少可以得出成都房价止涨这个结论,房企推盘的价格基本维持不变。

但是,在二手房领域,情况并非那么乐观。由于市场价格不受管控,成都未来房价的预期在二手房上体现的“淋漓尽致”。在当前态势下,讨论一下成都二手房价的现状和趋势,似乎很有必要!

购房者最关心的问题:成都二手房价是不是还在涨?

下面是一张成都中心城区二手房挂牌价与成交价的走势图:

走势图中可以看到,截止2017年10月,成都中心城区二手房整体并无明显降价或横盘现象,反而整体涨势“感人”!并且挂牌价与成交价差距逐渐拉大,达到3000元/平米。

为什么成都二手房整体还在不停地涨?

就目前的成都市场而言,政策限制、金融管控、新房二手价差,对于投资客来讲,利用杠杆投机炒二手房已毫无意义。但是,整体的供需比例依然不平衡。

根据链家研究院出具的数据显示,成都目前的二手房供给指数为90.28,但需求指数却达到了204.48,供求关系较紧张。并且,近半年的时间,成都主城区新房的供应持续衰减,二手房的成交量上相对平稳。

数据来源:成房网

数据来源:链家研究院

二手房售价市场不受约束,在一定程度上能反映真实的市场价格,供需关系的不平衡在二手房价格的增幅上体现地较为明显。并且据成房网统计的数据显示,从今年5月-10月,成都主城区成交的二手房套均面积为85㎡左右,可以明显感受到,从投资购房转向自住购房的需求在增加。

从上表中也可以看到,北京和天津目前的二手房供需指数相对平稳。而北京、天津目前的二手房市场价较今年3月已回调10%-20%。

虽整体上涨,但成都也有逐渐维稳的趋势

笔者统计了成都东、南、西、北四个片区8个热门项目近三个月的二手房成交情况,发现了一些有意思的现象。

为什么要选取这些楼盘?

1.虽然抽样楼盘较少,但所选楼盘体量大,成交数据多,对区域市场价格走势具有较高的代表性。

2.80-110㎡的户型居多,刚性需求较高。

3.成都二手房市场最“跳站”的楼盘,并且价格为片区中位。

总结四个方位二手房成交数据,通过对比我们可以发现:

1. 目前成都二手房挂牌价普遍居高位,但几乎在较低位成交,高价房源有价无市;

2. 城南二手房成交价格极浮动较大,但整体价格依然较稳定;

3. 城西二手房价格整体较为稳定,中铁西子香荷由于学区房优势,在市场上的竞争力开始显现;

4. 城东高价位楼盘基本稳定,中间价位楼盘涨幅已不明显;

5. 城北二手房价格持续补涨明显(板块轮动时间差),但整体均价会低于其余三个区域。

从价格看,当前全国多个城市的上涨已经明显趋缓,房价周期顶部已逐步显现。成都经过一年的房价上涨,现在的二手房价格基本也与部分重点城市靠近了。

随着这轮补涨,我们认为,成都楼市也将逐步进入深圳、北京等重点城市一样的横盘期。也就是说,这个阶段的二手房价基本已经见顶了!在未来房地产回归居住属性的基调情况下,暴涨将不可能再发生。那么二手房将面临较长时间的低增长收益状况,我们推测,部分的投机资金将逐步退出,未来的二手房供应需求也将逐步平衡,现在购入二手房,已经有很大风险!

当然,新房在市场逐步规范后,福利属性将更加明显,如果有机会,我们依然推荐新房。

?声明:以上内容与图片由< 想住成都 >原创,相关数据信息来源于市场调研与链家网。

免责声明:本文仅代表作者观点,不代表房天下立场。本文系作者授权房天下房产圈发表,未经许可,不得转载。

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