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第一套房,必须避免的几个大坑!不看你就亏大了

成都说房 2017-11-13 11:09:23

From:默小姐  ID:id_moxiaojie


自己做主买的第一套房,太太太重要了。

它是治疗偏心病的最佳药方,是你由空转多的分水岭,是帮助你建立自己投资逻辑的催化剂。

它就是这么重要。

但是这一切都有一个前提,你买第一套房时没有犯大错。

买第一套房,最需要考虑的因素是什么?

安全!安全!安全!

对大部分年轻人来说,首套房的本金就是他最重要的资产。第一套房如果不赚钱,对你的士气打击是巨大的,你在家庭的地位会一落千丈,你对未来的规划将重写,说不定又回到了空军的老路上。

只要避免雷区,你的房子就能跑赢通胀,房子的杠杆属性将确保你获得巨大的收益。超额收益不是无房者该考虑的,因为你不能失败,超额收益所带来的额外风险不是你现在该承受的。

下面讲讲几个绝对要避免的大坑。

城市选择

小编有兴趣投资的城市不超过十个。下面是我根据投资优先级做的排名,纯粹个人看法。

超一线:北京。

一线:上海,广州,深圳。

二线强:杭州,成都,武汉,南京,厦门。

二线:天津,苏州,郑州,重庆,燕郊。

三线强:合肥,宁波,济南,青岛,大连,西安等其他省会和副省级市。

三线:经济发达地市,如长三角珠三角其他城市。

四线:普通地市和优质县城。

其他忽略。

买房子尽可能选排名靠前的城市。三线尽量不碰,四线及以下千万别买。 一线城市的房子是硬通货,三线城市的房子是消费品,二线介于两者之间,这就是区别。排名越靠后的城市,越难保值增值,流动性越差,越容易砸手里。排名靠前的城市,房子可以当传家宝。

贴一张中国各地人口净流入流出示意图,数据来源是2010年的人口普查。人口净流出的地区不能碰。

板块选择

主要考虑两个因素:上下班时间越短越好,人口流入越多要好。

我以上海为例。

高薪岗位基本都集中或靠近市中心,所以就上下班时间来说,越靠近市中心越好。

张江、漕河泾两个码农聚集地稍微偏些,但也在外环内。

人口变化情况,我贴一张上海市2000到2010各街镇人口变化图。

外环线两侧的人口增加最多,内环内因受到政策控制人口清一色下降,外郊环间板块的人口有升有降,远郊持平或下降。

综合评估下来,我建议的优先顺序是:

内外环 > 外环至外环外五公里  > 内环内 > 外环外五公里至郊环  > 远郊

当然这只是一个粗略划分,涉及到具体板块会有变数。

但有一点可以确定,除非你就在远郊工作,否则首套房一定要回避远郊房产!

新房还是二手房



其他条件相同的情况下,新房售价对二手房价格是有额外溢价的,落地八折是很普遍的情况。level越低的城市,新房的额外溢价越明显。

但是也会有某些特殊情况,一二手出现倒挂,就像当前的成都楼市。

我的建议,买二手房不会错,出现一二手倒挂的情况下才买新房。额外溢价过多的新房绝对要回避。

 住宅还是商铺 

商铺水太深。第一套房子必须买纯住宅,一线住宅买不了就去买二线住宅。第一套房,回避商铺!!!

 毛坯还是精装 

同新房还是二手房类似,精装相对毛坯有额外溢价,并且精装的房子往往更容易打动买家从而卖出高价。溢价过多的精装修,一定要回避。


 大户型还是小户型 

常常有人会问,市区老破大、市区次新小户、郊区次新大户这三者该如何选? 

首套的话,我的建议是:郊区次新大户 > 市区次新小户 > 市区老破大。

老破大往往伴随着低单价,有机会获取超额收益,但流动性极差,不适合首套房。


 上家的选择 

房产交易是有风险的,最大的风险就在房子的上家。你首先要关注房子的产权是否有问题,上家是否有不良嗜好。产权有问题、房东有问题的房子,价格往往会比市场价低一大截,这种单子行话叫做药单.

做成了,超额利润,做不成,一堆麻烦。首套房千万避免药单,安全第一!

常见的大坑就是这些了,避免这些坑,相信第一套房必定会给你带来巨大的收益。其他不影响大局的注意事项,比如定金与订金的区别、如何合理避税、还款方式如何选等等,网上随便一搜就是一大堆,我就不再赘述。

再补充一点,在能力范围之内,尽量早买,尽量买大的。能得到父母支持的话就尽可可能多要点,不要觉得愧疚,持有优质房产对家庭来说是大好事。尽量多贷款,通胀下的房贷就是在给你送钱,不用担心,你一定还得起,我没见过后悔贷款太多的。

今天就聊到这了,希望对您有帮助。

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