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从二手房和土地拍卖来看,成都还能不能买?

成都说房 2017-11-10 22:20:35

新房的统计数据,总是不能反映市场的真实情况。新房被限价,郊县项目居多,从年初到现在居然没涨价,这与我们实际感受到的一天一个价,天壤之别。那么什么最能反映市场的及时情况?

土地拍卖代表了二级市场的情绪,代表了开发商对房价未来的预期。二手房则代表了房屋持有者和购房者对未来的预期。才是市场的真实反映,还很及时!

所以我们应该关心的,也是最能反应市场真实情况的,是土地拍卖和二手房市场。

▲ 数据来源:冰山指数

成都已然成为脱缰的野马,而造成这一切的是供应量短缺,以及一致看涨的预期。

但是,这个预期有没有可能会变,或者正在发生什么变化,如果供应量增加了呢?

10月末的集中开盘,有部分购房者按揭买到了房,甚至是三成首付,还是新川这样炙手可热的板块。

现在的抢房热潮,只接受一次性付款的KFS,拽的跟二五八万的SS,只要给一点时间,都会回归正常。毕竟房子是不动产,不会像股市一样瞬息万变,但是市场正在一天天的改变。不应视而不见!

房地产有这么一句话:政策看北京,市场看深圳。如果一线城市的走势已经变化,成都难道可以独立于市场存在?

二手房市场

北上深一天的新增二手房都在上万套,最多的上海高达3.4万套,占到二手房总量的8-14%!!!下图是北上广深二手房11月8日和11月9日两天的对比:

北京二手房11月8日

北京二手房11月9日

北京今天比昨天新上房源增加1倍,降价房源的数量约为涨价房源数量的9倍。今天增加套数约占总量的14.8%

上海二手房11月8日

上海二手房11月9日

上海今天比昨天新上房源增加2.6倍,降价房源的数量约为涨价房源数量的9倍。今天增加的套数约占总量的8.6%

广州二手房11月8日

广州二手房11月9日

广州今天比昨天新上房源增加70%,降价房源的数量约为涨价房源数量的2倍。今天一天增加的套数约占总量的5%

深圳二手房11月8日

深圳二手房11月9日

▲ 以上图片来自网络

深圳今天比昨天新上房源增加1倍,降价房源约为涨价房源的4倍。今天一天增加套数约占总量的12%

是投资客在抛盘了吗?具体原因不明,但是在这个信息化越来越透明的,认知差越来越小的时代,步调越来越统一是非常有可能的。但是一天之内这么大的二手房卖单,非常罕见!

接下来再看看成都市场,从某成都知名二手房网站数据显示,成都从2017年10月20日开始,显示可售二手房13750套,到今天16591套,净增2841套,20天时间净增20%,虽然跟北上广深还是有很大差距,但是注意是净增,依然可以称之为迅猛。(注:可售套数乘以2大约是市场总量)

表明近期有更多的房东选择卖出变现。

成都的二手房可售套数是在7月末开始迅速减少,时间节点刚好是人才引进,本科落户的时间。而目前二手房可售16591套已回到七月本科落户之前的水平。

成都市场的变化的转折点大概是石玖大,也是从这个节点土地拍卖开始流拍、0溢价成交,二手房卖单增多,新房开始集中开盘。

土地市场

土地拍卖市场从三个月之前的人山人海,数十家竞拍,封顶价格成交,抽签决定;到现在的十人到场2家竞拍,底价成交,可谓是风向变了。

10月17号郫都有3快土地拍卖,比8月22号郫都的地价相当于打了七折。

▲ 图片来源:高冷看房

10月10号大丰的土拍也是一样。比9月北京金隅10950元/平楼面地价也是大幅下降!

▲ 图片来源:凤凰房产

10月25日双流一地块,底价成交。较之前破万地价,降幅不少。

11月7日新都一地块,楼面价7380元/平米成交。较之前约打了八折。

11月8日青白江4宗地,几乎底价成交。

看了土地市场和二手房市场,他们是最灵敏,反应最快的市场,最能够反映市场的真实情况。


成都不会孤立市场存在,从去年到现在,二手房已经基本翻倍。任何一个市场,如果只用了半年或者一年翻了一倍,都是不正常的市场,投资客也会在获利之后选择变现,落袋为安。

可以确定的是,市场已不是以前的市场,不要在匆忙中买错。

这个时候你是不是开始犹豫,到底现在还能不能买,我的建议是:

1、限价新盘:一次性付款不买,按揭还是可以买。投资谨慎买,自住只买品质楼盘。坚决不加价。因为新盘限价的情况下,价格低于市场价10-20%,按揭利率不高,最坏的情况,未来即使有小幅下跌,也已储备了抗跌空间。

2、二手房:不急于下手,挑性价比高,品质好的楼盘购买。二手房随着卖单增多,价格会从现在的虚高,趋于理性。

3、公寓、商铺、三四线城市:建议不碰。



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