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贰爷:房地产税究竟“能”有多凶猛?

贰爷房产投资 2017-11-08 17:45:42

开发公司操盘手;成都楼市实战专家;

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套;

教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。

【本文约3600字,预计阅读时间5分钟】

最近,关于房产税,网络上各种媒体和网民的讨论十分火爆,众说纷纭,大都对于房地产税诚惶诚恐、毛骨悚然,甚至大惊失色,更有大量人士叫嚣“房价要大跌了”。

1、房产税开征导致财产大幅缩水?

2、房产税开征会导致房价暴跌?

3、征收房产税会造成阶层改变?

4、房产税剥夺财富?

5、房产税会造成经济社会大乱?

听到官家要来征税,自然不免心惊肉跳,于是一提到房产税,有房产的人大都谈税色变,害怕辛辛苦苦几十年一夜回到解放前?有的联系到日本房产泡沫,房价腰斩;有的联想到美国次贷危机;有的回忆起亚洲金融风暴。

总之,一个字:怕……

新闻回顾

根据媒体报道,财政部部长的文章中明确谈到未来房地产税的有关问题。其中重要内容包括以下两点:

1、要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。

2、对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

以上言论被认为是官方对“房地产税”的最新也是目前为止最为明确的表态。谈到房地产税,部分媒体专家就如同打了鸡血般的兴奋,根本不顾房地产税与沪渝试点房产税的区别。

录音内容整理

【根据贰爷即兴脱口发言的录音,由助理整理,可直接在文末收听录音。】

这几天粉丝问到财政部部长关于房地产税的一些规划,提问比较多。今天统一讲一下关于房地产税的一些情况。

1,房产税试点

房地产税和房产税是两个概念。

事实上,两个概念并不是一回事。2013年两会之后,时任住建部长,力主将沪渝模式的房地产税试点扩围到40个城市、甚至100个城市。但是,在2013年10月29日召开的极高级别的重要会议上,已经有了决定:结束所谓的房产税试点扩围100个城市的尝试。

国内全面的房产管理体系都不具备,也就是说房产税管理中,具有房产证这个房地产税征收的先决条件都不具备,这样的城市太多。事实上,征收房产税的基础必须完成全部不动产证登记,也要完成有证之后的房价不定期动态评估。

2011年开始我国有两个城市试行征收房产税,一个是重庆,一个是上海。实际征收的状况怎么样呢?根据新华社的数据,重庆5年的房产税征收的净收益是2亿元。什么概念呢,重庆的土地出让金,很多时候是超过1000亿元。所以这两者类似于西瓜和芝麻的关系。上海5年征收房产税净收益5亿元,我们知道上海一年的土地出让金金额是很大的,有时候达到1800亿元。

所以整个房产税的试点是很艰难的,征收效果很一般。并没有形成一个征收体系。

2,房产税和房地产税;房地产税是很大一个新建体系。

那么媒体反复炒作的房产税又是怎么回事呢?

其实这是在经济领域一个很古老的条例了。那是1986年我国颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》的相关规定。那时候很多粉丝还很小,或许可能还没出生。30年之后,我国社会主要矛盾已经改变,原来是人民日益增长的物质文化需要同落后的社会生产力之间的矛盾,现在,过去了36年,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。然而,时至今日,这个房产税暂行条例还在试行之中,当然有更新的必要性。

其实这个条例明确了:只征收商业部分,个人住宅是免征的。媒体时不时又会报道:陕西又征收房产税了,宁夏又征收房产税了等等。每一次出来这样的消息,就会有媒体大肆渲染“刚刚、重磅、炒房客颤抖”这类耸人听闻的标题。不明真相的粉丝一次又一次受到惊吓。

(10月20日发文辟谣宁夏房产税)

我们再明确一下,目前只有重庆和上海作为个人住房房产税改革试点城市,面向个人住房征收房产税。但这两个试点城市得出来的结论是:不再继续推广房产税,并且提出一个新的改革,就是房地产税改革。

在这里,房产税和房地产税,就完全变成了两个概念。房产税针对持有的某个物业。房地产税针对的是房产、地产及相关的行业。这两者之间有本质的区别。很多人连这两个概念都没有搞清楚!

举个例子,我们做一个房地产项目开发,需要盖200多个章。比如“长线局”你听说过吗?有一次我们楼盘施工需要切割公路连接自来水管道,切割机刚动工就接到长线局的电话,这个部门对公路地埋线路也有管理权,所以就产生了盖章、收费。类似的盖章收费在房地产开发中特别常见。所以这样的费用要通过立法把它变成“税”。

3,要点解读

原文:要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。

立法先行。

房地产税试点不可能出现在“立法”之前,只可能出现在“立法”之后。我们经常看到媒体说,这里征收房产税了,那里征收房产税了。这一看就不靠谱,因为没有经过立法的税,是不可能征收的。以后看到这种新闻,可以直接忽视。

充分授权。

充分授权涉及到中央和地方的分税制,所以,就存在扩大地方税权的情况。

分步推行。

“分步推进”是充分考虑到征收房地产税的极大难度:人口严重净流出、房屋空置严重的城市,恐怕在很长的时间里都无法开征房地产税。有的地方房地产业不发达,使用率和出租率都很低,所以这些地方就存在免征或者缓征的考虑。会出现“有的地方先征收,有些地方缓征收”的情况。

原文:对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房地产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房地产税制度。

征收方式:之前的说法都是按照房地产的原值,就是当初有票据时的金额减去10-30%的来征税。那问题就来了,那些很古老的房子,原值金额很小,这种情况就征不了多少税。并且这里面还有一个土地的因素,土地是租赁的,你拥有的是房产,所以再征税,既包含土地又包含房产,就存在重复征税的情况。

开征的同时,必然要降低建设和交易环节的税费负担。这里面的意思就是,要建立一个现代房地产税的系统工程。比如开发公司要交很多税费:耕地占用费、土地使用税、土地增值税等等,这里面的税费非常繁杂。比如交易环节的税费,增值税、个人所得税等等,也很高。要从原来的建设和交易过程中征税变成以持有过程中征税为主,所以这里面就存在很大的变化。

新闻提到,“对工商业房地产和个人房产按照评估值值征收房产税”。其实现在美国几乎都是按照评估值征收房产税,比如洛杉矶是按照评估值的1.2到2个点征收。这个估值每年根据市场波动,是有变化的,有涨有跌。根据美国的经验,实际征收基数或者评估值是大幅度低于市场成交价格的,这里面也是实际降低房地产税实际征收的金额。

下图举例说明美国某房产的实际房产税和二手房价的价格情况:

从上面两个图可以看出,这套房产,2014年房产税评估值的金额是559448美元,而实际二手成交价格是710000美元,二者相差15万美元,也就是评估值低于实际市场价格21%。

所以,我们结束房产税试点,改推房地产税制改革,也就在情理之中。而房地产税和沪渝模式的房产税根本不是一个概念。

总体目的是逐步建立完善的现代房地产税制度,更多的从持有环节来征收房地产税。这是一个庞大的税制改革,并不是简简单单针对房产而言。从建设、交易、持有,都会和之前发生很大的变革。这里面涉及到中央、地方财税的改革,所以不是一个简单的事情。

这里面还有一个难点,比如说很多的政策房、福利房,当初取得的平均成本只有400元/平,一套房子几千块钱。虽然现在增值了,但是你要让大爷、大妈每年拿出几千块钱,相对于每年重新以全款再买一遍自己的房子……这怎么征?这也是很考验智慧的。

4,猛虎来了?楼市怎么办?

通过上面的分析,我们可以清晰的得出——房地产税目的不是打压房地产,并不是要打压房价。20年里,中国的GDP已经有了质的变化。现在要把1986年颁布的这个条例进行改变,需要作出改进和提升,是为了完善整个经济的管理水平和税制的改革。

凡是说房产税就是要打压房地产行业,要击溃房价的,都是胡说八道。房地产税是为了一个健康的机制,绝不是那么简单肤浅无知的说法。凡是说房产税来了,房价要跌或者怎么样的,全是一派胡言。

所以房地产税短期来看,要通过筹备、草案、立法、征收。整个过程的周期是非常长的,不是两三年能够完成的!所以,大家要以一个平常心来看待这个问题。

总的来说,房地产税开征的目的是为了适应经济的发展。贰爷告诉你,特别是在一线城市和二线核心城市,房价绝不会因为房产税的实施而改变长期向上的趋势!

在这样的情况下,对于个人房产投资,对于普通人买房,贰爷一直反复强调的是:

1,要不断学习,一定要提高买房技能,掌握投资方法;

2,楼市暴涨的黄金时代已经过去,不是买任何楼盘都会大涨,未来一定有分化;

3,要按照我反复强调的,选择优质版块的品质楼盘投资;

4,要不停的进行房产配置的升级,不断优化房产配置;

我们刚刚确立了2035年全面建成小康社会的目标,又明确了本世纪中叶把我国建设成为富强民主文明和谐美丽的社会主义现代化强国。房地产需要长期健康发展,一二线城市和重点城市有强大的房地产持续发展的长期基础,要立足长远,绝不是“投机”。

最后,我再强调一遍:房地产税是市场经济更加成熟的表现,是经济发展推动制度改革的必然要求,并不是为打压房价而产生的。我们要做的就是不断调整资产配置,不断实现房产配置的升级。好的,谢谢大家。

【此文章为贰爷房产投资原创,版权所有,特此声明!】

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