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进入第四季度，各大房企又进入集中推盘季，据中成房业、中原地产的数据显示截至到年底成都范围内预供应近百万方。值得关注的是，在11-12月推货潮中，领衔这场战役的依然多数是改善类产品，据小全全不完全统计，仅华润、融创、万科等几家房企预计供应130平方米以上户型房源就超过4000套。
不仅如此，一些在年底前后全新亮相的项目多为各房企旗下大户型产品系，如中南海棠集、北大资源紫境系列、融创一里塘、国宾壹号院项目、金茂府、保利天悦、天府南苑等7大改善盘等。
也就是说成都的改善市场接下来势必迎来一场更残酷的竞争，如何抢占更大市场份额成为众房企必研课题。而在这样的市场背景下，小全全发现年底前后的各大房企新品中，合院的占比不小——比如融创玖棠府新批次、一里塘项目亦或是中南木龙村地块。
（至小全全发稿时，中南木龙村项目规划又有新调整，以开发商最终实际呈现产品为准）。
融创一里塘项目现场，项目基本以合院等低密产品为主
产品那么多
为什么合院被翻牌？
其实早在数年前，在青城山、牧马山等别墅区已经陆续有合院产品推出，不过近期合院越来越“走出山区”进入城市核心区。
合院的兴起不外乎它独到的逻辑——
经济逻辑上，独栋别墅报批已被禁止，市场上已经很难出现容积率在1.0以下的地块。高端居住需求却有增无减，而目前成都近年主城区新拍住宅用地一方面楼面价高企，另一方面容积率降容。
去年到今年上半年，高低配的产品中多以高层搭配联排为主，合院偶有开发商为之。为何此时合院会成为房企的新宠？设计师指出，在同样的地块情况下，通过优选排位后，在出货值排位中合院＞联排＞叠拼，所以合院搭配高层，则成为众房企欢迎的方案。
从产品逻辑上来看，改善产品同质化竞争愈发激烈，创新产品成为开发商面临的重要课题。带着问题开发商不得不在双拼、联排、叠拼等众多产品形式中寻找新的突破点，颇具创新组合方式的合院产品应运而生。
比如合院产品通过围墙可以增强私密性，这是其他同等价位的产品形态没法做到的，购房者也愿意为此买单，比如成都合院、金沙府、蓝光雍景园等产品面世后销售业绩不俗，这也令其他房企看到了合院的市场前景。
3种客群3类合院
总有一款适合你
“现在的城市合院产品在设计上更新迭代不少，很容易受改善客户群的认可，毕竟在城市里有个院子，还是多数购房者的梦想。”中泰设计高级董事/设计总监陈筱秋表达到，她认为当下市场开发商比较集中的推出合院，是因为合院非常适合城市低密居住的诉求，在产品货值、受众推广上迎合了开发商的“争市”需求。
经过市场的几轮调整，目前市场上合院产品针对不同客群已经演变成3大类别，分别是经济型、改善型以及豪宅型。
①
经济型合院
结构布局：I字型
瞄准的是经济实力不算高，但又向往别墅生活的家庭。比如成都合院、城北一号、保利两河院子等项目。
这类合院产品控制总价是首要考虑的。
一般产品面积在200平方米以内，2-3楼，150-170平方米上下居多，在整体布局上更强调用地效率。在设计上，多数采用I字型产品，且属于所有合院类型赠送空间的一类产品。
保利两河院子户型图
由于经济型合院别墅的户型面积都在200㎡以内，一般出于成本控制考虑对地下空间的挖掘相对比较少，地下室作为车库呈现。
因此，地面上的赠送面积成为提高附加值很重要的手段之一，在设计上，庭院赠送以及露台赠送是比较常规的手段，但赠送的比例一般不会超过总面积的30%。
值得注意的是，这类合院产品的院子空间就比较局促，除了前后两端有花园空间外，还有一个狭小的走道作为赠送，实际使用上多数无法满足家庭聚会如BBQ等需求。
②
改善型合院
结构布局：L型、工字型
这类产品介于经济型与豪宅型之间，有更多的功能空间，产品会更注意室内空间的舒适度，比如基本会做到大面宽大进深，房间多数朝南，朝院子，私密性有所提升，面积在200~280平方米左右，一般为2~3层。比如中德·麓府、蓝光雍景园就是其中很好的例子。
蓝光雍景园效果图
这种类型的合院建筑形态比较多，目前市面上比较多的有以下2种：
01
L型产品
这是接下来新上市的合院产品中比较流行的产品形态，有两种模式：
并列式：
产品优势在于建筑构建局部相接，每户既是独门独院，又有围合成的共享庭院。但会导致部分户型东西向为主，且整个合院通风采光性不佳，L型相接位置有部分遮挡。
不过开发商也注意到这个问题，比如融创一里塘项目就将L的排布进行了错落排列，这样减少了遮挡面积的比例，提高合院的通风采光性。
错落L型合院布局方式
背靠式
这是这两年成都卖得的一种合院产品，蓝光雍景园、万达1号合院、以及新亮相的重庆万科观承都有此类产品推出。
万达1号合院
在陈筱秋看来这类合院产品的特色就是节地出容，而且相比其他类型产品可以做到销售价值。另外，在同等价位产品中，此类合院还有个很大的优势，它能够做到私家花园面积。最典型的例子就是今年爆红的绿城桃源小镇，200平方米的合院做到了6个院子。
绿城桃源小镇户型图
02
工字型
这类合院的排布其实可以看做是L型合院的组合。
每户除了拥有私家庭院、半公开庭院，还通过四户之间的围合造就出公共庭院，大幅增加了公共区域的私家共享，在丝毫不减弱别墅居住感的情况下，有效地提高了土地利用率，而且工字殿的形制可以扩大楼栋的采光面，达到两面甚至三面采光。
不过弊端也在于，扩大采光面的同时，邻居对视的几率也会增加，对私密性的处理是一个挑战。
③
豪宅类合院
结构布局：U字型
与前面两类有较大差别，这类合院更强调大尺度、私密性。
从当前市场的产品来看，这类合院多数采用大面宽大进深；多院落；全房间朝院子；私密性较强。建筑面积300平方米以上，通常地上、地下都有空间。不过由于这类合院项目的容积率都在1以下，目前主城区的项目中很少采用这类型产品，多数为郊区项目。
保利湖心岛效果图
U字型是豪宅类合院最常用的合院形态。
因为对于豪宅客户而言，私密性非常重要。之前的一些联排别墅，院子一律在前面，每家都可以看到左右邻居的院子，回家也是先进院子再进屋子。最终的结果是：院子基本浪费，大家都不在院子里活动。而U型合院的特色就是将院子围合起来后，不管是路上还是邻居家，都看不到这个院子。
U型合院沙盘图
在陈筱秋看来，院子是买合院的客户最看中的因素，和一般的别墅项目不同，合院的客户最喜欢南向院子，对于这一点，只有U型合院才能毫不顾忌地做到。
另外因为没有私密性的顾忌，U型的产品可以做到全面大面宽采光、南开窗的设计，居住体验感是所有合院产品中的。
地下空间的利用也是U字形合院产品的特色亮点。一般对于别墅来说，地上部分的设计是基本功，能否形成突破全看地下部分的设计，地下室的打造决定着产品的品质。U型合院别墅主要通过引入下沉庭院、采光天井等将地下室由辅助功能空间转变为重要起居活动场所，从而提高产品附加值。
小全全有话说：
在2017年供应大潮中，竞争的升级，势必将对产品本身提出更高的要求。
随着各大品牌系产品相继深入成都，房企们都试图通过更深入的产品研究、细分产品线、优化建筑设计等手段争取市场关注。
另外关于合院产品的内部设计还有很多不错其它城市型改善产品亮点，小全全会在后期报道慢慢道来~敬请期待mua~
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地产全说2017-11-06 18:22:09
