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锐理土地 | 9月高热褪去 成都10月土地市场数据下滑的原因是什么?

锐理数据 2017-11-05 20:23:20

许多成都人都戏称成都是一个“没有春秋的城市”,形容成都的天气在冷热之间转换仓促,缺乏过渡。10月正是成都气温转凉的一个月,9月被子上的阳光气味逐渐成为人们的回忆。同样的场景出现在了成都的土地市场上,在9月完成了二圈层破万狂欢、主城区租赁住房竞拍和人才公寓用地首秀之后,10月的成都土地市场上出现了一派萧杀的场景。

冷却的市场

根据锐理整理的数据,2017年10月,成都土地市场总计成交土地13宗,其中11宗通过拍卖手段出让,总出让面积62万㎡,其中通过拍卖出让的面积共计58.18万㎡,总土地出让金82.9亿元。

2017年10月成都土地拍卖数据汇总表

从出让土地的总体规模上看,10月的单月土地拍卖宗数和面积居全年第二,在前9个月土地市场屡屡创造历史、吸引全市目光的大背景之下,10月在如此大规模地供地中,土地出让金总量仅为9月的30%,在全年位列第四,这出乎了所有人的预料。

实际上,10月土地市场的遇冷反映在多个方面,首先,10月成交的58.18万㎡土地的平均楼面价格为5276元/㎡,在全年列第4;土地平均起拍楼面价格为4611元/㎡,列全年第5;而土地土拍溢价率为24.18%,是全年土地溢价率的一个月。

2017年成都土地成交面积和溢价率走势

与相邻的9月比较,10月的土地溢价率仅为9月的53.7%,成交楼面价仅为9月的57%。作为对比,全年土地成交平均楼面价格为8333元/㎡,平均溢价率为53.33%。

成都2017年成交楼面价和溢价率走势

还有一个值得关注的细节,10月成交的所有土地都是在适用“熔断”规则的情况下没有触发限价,平稳成交,甚至参拍企业的数量相比9月来说都下降得厉害。

从这些数据可以看出,刚刚过去的10月份不仅与全年最繁忙的9月相比在土地市场上出现土地热潮相比,热度明显下降,从整年的尺度上看,除了土地市场断供的2月和5月,10月堪称全年最冷的一个月。从另一个角度看,10月是开发商们对成都土地的热情退却的一个月。

对于关心成都房地产市场的人来说,对2017年成都房地产市场最深刻的印象,除了“买不到房子”之外,应该就是火热的土地市场了。新的最贵土地、不断进化的土地拍卖规则、无偿移交的租赁住房和人才公寓,让这一年的成都土地市场格外热闹。

我们仔细观察土地成交数据,成都10月拍出的11宗土地除一宗位于高新区外,6宗位于原二圈层区域、3宗位于远郊、1宗位于都江堰市,无一宗处于传统主城区。那么,是不是成交的土地远离主城区导致这个月的土地市场转凉呢?

二圈层土地价值波动

实际上,二圈层土地成交比例的提高对成交数据确有影响,但是该因素影响成交数据的方式比我们想象得更加复杂。

锐理对本年度的成都土地市场数据进行了统计发现,实际上在2017的土地市场上,单从成交的价格来说,原二圈层的土地价格正快速接近原主城区的价格,同时,溢价率则远超主城区的溢价率。

2016、2017年主城区、二圈层的地价和溢价率数据图

综合2017年的土地成交数据,原二圈层城区(郫都区、龙泉驿、新都区、温江区、双流区)土地的平均成交楼面价为8219元,平均成交溢价率66.7%。也就是说,不管是成交楼面价还是溢价率,在今年10月出现这两项数据的下滑,并不能归罪于二圈层土地在10月的集中成交。

但是回溯今年的土地市场我们也会发现,在6~9月,原二圈层土地价格集中破万,6月28日,龙泉驿地价破万;7月25日,双流区地价破万;8月22日,郫都地价破万;9月6日,新都区地价破万;9月19日,温江区地价破万。

而这些区域在这些破万的土地进入土拍场之前已经经过了长时间的土地断供,长则一年,短则半年。在这些区域土地断供期间,成都二圈层城区被划入中心城区范围,拿到了主城区的“身份证”,房地产市场随之繁荣。

也就是说,这些城区房地产市场接棒主城区和城南,开始大踏步发展的同时,并没有新的土地被投入市场。在这样的情况下,相对于上半年已经有一部分土地成交记录的主城区来说,原二圈层城区的土地到底应该值多少钱,对于大部分开发商来说并不明朗。

主城区在2017年以来,诸多的土地拍卖规则更新,“竞自持”“竞无偿移交”等等新规则已经让许多实力不济的传统开发商很难再拿到土地,二圈层土地就成为了这些房企争抢的对象。

在封冻半年之后,被寄予厚望又价值难明的二圈层土地姗姗来迟,而许多尚未拿地的企业则颇感压力,在6~9月集中高价拍下二圈层土地就不是一件难以理解的事情了。

我们回顾这一轮二圈层土地价格的暴涨可以看到,在创造二圈层的万元地中,新都万元地的创造者是首入成都的北京金隅,郫县万元地的创造者朗基和长旺都是本年度首次拿地,温江万元地也是今年首次拿地的中国水电创造的,龙泉驿在9月的万元地买主是今年首次有土地进账的新希望。对于这些房企来说,在土地供应的后续计划尚不明朗的时候,哪怕价格高,能先拿下一宗土地也是可以接受的。

所以我们能够看到,在首次破万后的第二次土拍中,陴都、温江和新都都“掉链子”了,这是在首次破万之后市场恢复冷静的体现,而龙泉驿区依然保持坚挺的最重要的原因或许是受到“东进”战略的影响,热度依旧不减。

除此之外,政府在高价地拍出之后,为了维持城市经济的稳健发展,保证市场和房地产的平衡发展,在高价地周边出让附带了严格产业限制的土地也是造成土地成交价格数据下降的重要原因。

宏观层面:钱少了

说完了微观层面的波动,宏观环境的改变是否也与此有关呢?

在今年10月在美国华盛顿举行的二十国集团财长和央行行长会议上,中国人民银行行长周小川表示中国将继续实施“积极的财政政策和稳健的货币政策”。

货币政策决定了市场资金的供应量和成本,“稳健的货币政策”的继续实施,意味着货币的供应量下降、资金的杠杆率和周转速度降低,融资成本提高。

进入今年以来,市场上与货币供应量相关的各项数据都表明,市场流动性下降,结构性的去杠杆已经取得明显效果。

根据易居研究院发布的2017年第三季度金融环境与房地产研究报告,狭义货币M1的同比增速在2016年第三季度之后开始回落,到2017年第三季度已经回落到2015年的水平。

中国M1(狭义货币)增速走势

M1的增长放缓,表明市场上的货币供应速度降低,也同样会影响流入楼市的货币规模,在货币政策收紧的预期之下,房企可能会减少拿地。

观察新增个人住房贷款增速和首套房平均利率也可以发现:

中国个人住房贷款同比增速

中国居民首套住房贷款利率走势

这两项关系居民个人购房杠杆和借贷成本的数据也同时体现,从进入2017年开始,个人住房贷款增速放缓且首套房平均利率出现增长,这说明普通居民进入楼市的门槛提高,带来的结果是楼市的资金进入规模下降。

经过近一年时间,宏观市场的调整传导到房地产市场,对于房企来说,持币观望比盲目入市更加明智。

另外,10月召开的“十九大”上再次强调“房子是用来住的不是用来炒的”,这说明楼市目前的高压调控政策在很长一段时间内依然不会放松,带来了政策上的风险。

所以总的说来,10月土地市场热度下降,这几个因素的影响不容忽视:

  1. 二圈层土地的真实价值仍然待重估,在达到历史高点后回调,这样的波动预计仍将持续存在一段时间,直到二圈层土地的真实价值得到合理的评估;

  2. 几家本年内未拿地或是下决心进入成都的房企在9月已经拿地,对土地储备的供应不再迫切;

  3. 2017年开始的稳健的货币政策传导到房地产市场上,让房企颇有顾虑;

  4. 政策的不确定性。

实际上,10月的波动只是成都土地市场中2017年出现的许多新现象中的一个,这一年土地市场的不断变化也将深刻而长远地影响整个房地产市场——例如土拍规则的进化。关于这个有趣的问题,锐理在即将发行的第三季度房地产内参中有全面而新颖的看法,欢迎业内外人士向锐理咨询这份第三季度内参的取得方法。

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编辑 | 图之

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