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贰爷:677米中国第一高楼临阵脱逃!万科进军新川捡个大便宜?

贰爷房产投资 2017-10-19 16:58:27

成都楼市实战专家;开发公司操盘手;

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套;

 [ 本文约2500字 · 预计阅读时间4 ]

原本今天新川九里晴川附近地块与天府新区拟建677米中国高楼地块一并拍卖,昨天下午一则公告突然宣布终止出让。本来这是一场年度房产媒体的狂欢节,是这一波累计超千亩的土地盛宴的潮,无奈还得让新川板块来单挑这台独角戏。

就在上周,成都市人民政府与万科集团签署战略合作框架协议。项目包括新建万科集团中西部区域总部基地、天府国际金融中心,空港新城万科智慧物流城、简州新城万科生态梦想城和双流区万科创新梦想城等。今天新川土地以表面的平静收场,是否体现着对投资者的厚爱呢?

今日土拍结果:万科以8200元/平米楼面价拿下新川土地。

你懂吗?如果说今天土拍楼面价,实际住宅楼面价超过12000元/平米?

宗地位置:高新区中和街道劲松社区三、四组

面积:62229.95平方米(合93.3449亩)

起拍楼面价:8000元/平方米

计入容积率总建筑面积/容积率:大于等于62229.95平方米,小于等于165129.53平方米,其中: 地块一:大于等于17742.53平方米,小于等于44356.325平方米(其中可兼容计入容积率的住宅建筑面积小于22178.1625平方米,且小于规划计入容积率总建筑面积的50%)。 地块二:大于等于17785.04平方米,小于等于44462.6平方米。 地块三:大于等于20332.61平方米,小于等于50831.525平方米(其中可兼容计入容积率的住宅建筑面积小于25415.7625平方米,且小于规划计入容积率总建筑面积的50%)。地块四:大于等于6369.77平方米,小于等于25479.08平方米。

今天,贰爷毫不保留拿出自己参与土拍拿地的核算法给大家分析!

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先看看今天土拍的基本情况:规划用地使用性质:地块一、三:商业用地兼容二类住宅用地 (兼容小于50%计容住宅建筑面积); 地块二:二类住宅用地(不兼容商业);地块四:商业服务业设施用地。纯住宅只有第二块。

如果按楼面价8200元/平米,商业加上其他商业成本9000元/平米,商业实际核算成本每平米超过17200元,大家知道商业库存居高不下,各种商业更多开发为类住宅产品,就是常说的公寓,目前公寓单价较低,未来也不可能出现公寓大涨的可能,涨幅很小,一旦公寓老化价值更是受到影响,增值幅度远不如住宅。如果按照售价13000元/平米的商业价格核算,此地块的整体商业利润是亏损的,单看商业,亏损金额高达3亿元!

换个角度看,我们要知道商业在一手交易和二手交易的税和费都比住宅要高很多,开发商的成本也会随之高很多的。

商业部分的亏损,靠什么来弥补呢?唯有住宅部分。

上表格,住宅的成本需要弥补商业的3亿元的亏损部分,所以住宅的名义楼面价8200元/平米,是不客观的,实际楼面价必须填补商业亏损的窟窿。

依照上表的计算住宅的实际楼面价是11634元/平米,这只是住宅的实际成本。但是,还不够,还要加上免费配套1500平米的社区图书阅览室,这是2600万的成本,平摊到住宅的楼面价,每一平方会再增加300元/平米的成本。所以,实际楼面价是12000元/平米。

商业拉低住宅品质,导致住宅价格下降;商业的比重高达接近50%,这会严重降低小区品质,所以开发商对于未来价格的预期也不敢做太高。如果按照楼面价12000元/平米,实际成本也会达到20000元/平米,那么未来售价多少,大家可以猜测。

所以我们必须懂得其间的深层次原因,土拍的基本原则是“价高者得”,每个开发商都有自己初步的土地规划,和详细的预算。

你懂吗?开发商低价拿地就会低价卖给你吗?

还有一种说法,这个地块楼面价8200元/平米,特别便宜,那么到时候就会白菜价格卖?有可能吗?有的。但是,更有可能是开发商按照市场价格卖房,特别是经过充分市调,参照周边二手房的价格,制定出开发商合理的价格。当然这种价格也要受到相关部门的审核。

目前限价的情况下,各楼盘的价格都让购房者觉得是白菜价,所以全款抢房也在所不惜。现阶段,二手房是市场的真实反应,所以二手房是一个重要的分析对象。那么到时候万科的新川楼盘价格会卖多少?那就需要根据调控要求和市场价格二者,找到一个平衡点。

目前,地块周围在售的二手房挂牌价格一般在18000-20000元/平左右。

你懂吗?商业占比50%,会给开发商带来巨大的压力?

我们拿的数据来看一看:

2017年1-9月份,商品房销售面积116006万平方米,同比增长10.3%。其中,住宅销售面积增长7.6%,办公楼销售面积增长32.7%,商业营业用房销售面积增长23.7%。商品房销售额91904亿元,增长14.6%,增速回落2.6个百分点。其中,住宅销售额增长11.4%,办公楼销售额增长25.2%,商业营业用房销售额增长31.8%。

2017年9月末,商品房待售面积61140万平方米,比8月末减少1212万平方米。其中,住宅待售面积减少938万平方米,办公楼待售面积减少67万平方米,商业营业用房待售面积减少138万平方米。

我们可以对比来看,商业房销售面积同比大涨23.7%,但是商业营业用房待售面积却只减少了138万平方米,而9月末商品房比8月末整体减少了1212万平米,绝大部分是住宅库存减少,近几个月住宅待售面积减少的规模连续保持在1000万平方左右,而商业用房减少138万平方,而言,也就是几个商业综合体的体量而已,但是让我们打眼的是,这是在商业销售增幅高达23.7%的情况下实现的。

商业用房库存依然高达1.5亿平米,在销售大涨23.7%的情况下,库存依然上涨0.2%,所以商业去库存的压力依然很大;从办公楼来看,目前待售面积3537万平米,同比增加6.1%的库存,这是在办公楼办公楼销售面积同比增长32.7%的情况下实现的,所以商办类物业的库存压力依然巨大。所以万科新川地块同样也会考虑到后续的销售压力和销售成本,以及未来可能带来的成本上涨。

你懂吗?为了提升打造品质,有联合开发的可能性!

为了提升打造品质,万科新川地块有联合开发的可能性。就像龙湖和首开,融创和绿地等。三圣乡粉坊堰村的47亩土地是由融创和绿地出资建立子进行合作开发,而就在一街之隔处,就是龙湖和首开合作的38亩“天璞”。

小结

这次土拍,让很多人感觉到盛宴还没上菜,宴会就结束了。其实结果很重要,一切都是正常的,12000元/平米的实际楼面价是理性的也是合理的,因为开发商单位成本会接近2万元/平米,所以平常心看待,一切都是正常的。

新川板块的区位价值不会有任何改变,只会逐步得到加强,万科这一开发商巨头的进入,正是新川板块开发水平稳步提高的表现;土地的稀缺性也绝不会改变;土地成本上涨的大趋势毫无改变。不要觉得面粉比面包便宜就不淡定了,这世上,面包本就应该比面粉贵。

从8月初,新川板块13000元/平方的均价,我就提出的“新川板块三年翻番、五年赶超金融城“,这个观点丝毫不会改变!

【此文章为贰爷房产投资原创,版权所有,特此声明!】

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