近五年来，成都常住人口增长迅速，年均增速高达51万人，已经接近北京上海高峰期的增速。人口的快速增长对城市承载力提出了更高的要求，城市格局优化受到众多期待。成都市新一轮城市总规修编，“东进、南拓、西控、北改、中优”十字方针展示了城市经济地理重塑的新方向。与此同时，成都限购将大量需求挤入商业领域，2017成都商业深水之年，哪个板块将迎来春天？
商业崛起 2017城东供应破新高
政策加码，主城+近郊+天府新区12个区均被限购，资本向房地产住宅的流入被抑制。越来越多的投资者被迫离场，转向商业地产寻求机会。
（2012-2017上半年成都商业地产销售、新增面积）
（2017成都五方位商业存销表）
通过数据可以看出，2017仅上半年成都商业的销售、新增面积就直逼去年全年。而细分到五方位，城南、城东数据最为抢眼。2017城南销售套数为4175，城东为1649套，分列冠亚。新增方面，城南新增套数为2394，城东新增1600套，其余区域都没有上千。从存销方面来看，城南、城东都受到市场欢迎。但是城东商业产品销售均价仅为25321元/㎡，远低于城南的30494元/㎡，相比后者城东更有优势。
东进之年 “二环组团”力争桥头堡
在今年7月初召开的成都国家中心城市产业发展大会上，成都明确提出，着力构建以“东进”重在推动成渝相向发展、培育发展新动力、开辟永续发展空间；成都“东进”的模式，将主要以产业为先导，带动人流、物流、资金流和信息流的聚集。
东进需要桥头堡承接中心与外溢市场，哪个板块可以承担这项重任？成都7月商业热度图明确显示，建设路、新华公园、万年场、杉板桥组成的“二环组团”大有优势。
（城东2017年7月商业热度图）
1、聚集中产+人群
城东二环居住小区众多，如九龙仓·御园、保利康桥、万科金域蓝湾、鲁能城、华润二十四城等。人口密度大，房价整体趋高，购房客户多为35-50岁的中青年高端客户，为商业发展提供了持续稳定的高端资源。
2、轨道交通引客流
成都地铁4号线和二环高架为片区源源不断输送高消费客流。正在修建中的地铁8号线设置了25座车站14座换乘站，建成后也将大幅提升片区交通承载力。7月18日杉板桥路理工大学下穿隧道宣布具备通车条件，片区交通运载力得到大幅提升。
3、杉板桥有城市“绿肺”
占地62661㎡的杉板桥公园是成都主要以海绵型理念为主的城市公园，堪称城市“绿肺”。该公园紧邻东郊记忆，北抵杉板桥路，南至方家沟，东到下涧槽，既为都市人提供了绿色空间，又能展现新的生态模式。
白天商务晚上周边 社区商业吸附力强
那么“二环组团”目前商业实力怎么样？从综合体方面看，万象城独占城东标签。统计2016成都部分商业项目销售业绩，华润成都万象城以19.73亿元的总成绩位居第五。上榜项目多居春熙路商圈，万象城作为城东代表，显示出了其在大城东范围的重要性。
（2016成都部分商业销售业绩 数据来源：赢商网）
从写字楼方面看，恒大中央广场、招商东城国际、恒河广场、万科华茂广场、华润大厦等填补板块缺位。截至8月30日，区域写字楼存量在15万㎡左右。大量高端写字楼聚集的白领、菁英人士和轨道交通带来的潮汐式客流为板块注入了源源生机。
从社区商业方面看，以九龙仓·御街为代表的商业街区通过吸附周边消费力，实现“白天商务+晚上周边业主”的高频次消费。九龙仓·御街位于建设路、万年场、新华公园板块交汇处，享三个板块人口红利。九龙仓集团有成功打造国际金融中心（IFS）和时代·奥特莱斯的经验，商业运营实力有目共睹。其国际金融中心（IFS）曾获得「2016年VIVA设计与开发大奖」，拔高春熙路商圈的调性。双流区域的时代·奥特莱斯影响力辐射外双楠，年营业额常年位于内地奥特莱斯业态销售额前三。
（九龙仓·御园外景）
（九龙仓·御街现铺实景）
御街主推的28—59㎡小面积段产品因投资门槛低，被住宅市场挤压外溢的投资客大多愿意选择此种商品作为资金落脚点。项目同时推出350-2100㎡阔尺开间的珍藏商业，所有产品均为现铺，层高6米，买一得二，面积多变业态灵活。多种产品补位，东进之年的“二环组团”值得期待。
编辑 | Mola
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锐理数据2017-10-01 03:50:13
