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锐土拍|青龙场、三圣乡人才公寓再次底价拍出 9月成都土拍季落下帷幕

锐理数据 2017-09-29 10:00:46

9月28日,成都市成华区和锦江区5宗共计179土地被拍出,为成都“求贤若渴”的9月土拍季画上了句号。5宗共计178.98亩土地全部底价拍出,中房、人居再次收入人才公寓用地。

在本次土地拍卖中,1、2号宗地位于成华区青龙场板块,3~5号宗地位于锦江区三圣乡板块,可能很多人仍然记得,在9月14日的土拍中,两宗分属青龙场和三圣乡的土地被中房和人居底价摘得。两周之后的这场土拍里,走上拍卖场的这179亩土地不仅与9月13日拍出的那两宗地位置相近,出让条件也同样严苛——全部为人才公寓用地。(土地实际情况可参考:锐视角|成都9月14日土拍前瞻:人才公寓首次试水 青龙场开门迎客)

青龙场宗地周边环境

1、2号宗地位置示意图

三圣乡宗地周边环境

3~5号宗地位置

人才公寓用地在成都的土地出让历史上依然是一个新鲜的概念,在面世之后仅有的三场土拍全部集中在还未过去的9月,而前三场土拍的走向却毫无重合,笼罩在人才公寓用地头顶上的迷雾依然未能散开:

9月14日,青龙场和三圣乡的两宗开发物业全部为人才公寓的土地被中房和人居底价带走;

9月21日,三宗属于天府新区华府板块和秦皇寺的土地采用了“配建并无偿移交基础套数人才住房+限价竞买+续竞配建并无偿移交人才住房套数”的复杂土拍规则,并全部触及熔断线,进入残酷的竞拍无偿移交人才住房套数的环节,在激烈的厮杀之后,万科竞得1宗,保利竞得1宗,无偿移交的人才住房达到2045套;

9月26日,龙泉驿大面板块一宗土地采用了“限价竞买+续竞配建并无偿移交人才住房套数”的规则进行竞拍,在达到熔断线后无人应价,新希望拿地,并无需配建人才住房。

所以对于很多关注成都楼市的人来说,人才公寓竞拍到底是怎么回事实在是一件难以捉摸的事情,这也让今天的土拍仍然留有悬念。

经过锐理的计算,本场土拍拍出的这5宗土地将用于开发至少2142套人才公寓,其中,青龙场板块1183套,60㎡的254套、90㎡的675套、120㎡的254套;三圣乡板块959套,60㎡198套、90㎡266套、120㎡101套。

5宗土地的人才公寓移交数量

另外,在土地出让文件中规定:参与竞拍本次土拍的五宗土地的单位必须事先编制《人才公寓建设实施方案》,经审核同意之后方能参与竞买

在全部计算完毕之后,我们来看看今天土拍的成交的情况:

1号、2号宗地共计113.8亩均由中房集团成都房地产开发有限公司摘得,成交楼面价7280元/㎡,成交总价11.04亿元。在这场土拍之后,中房在青龙场已经累计获得了3宗共计约180亩人才公寓用地,连成了一片;

3~5号共计65.18亩由人居置业摘得,3、4号地成交楼面价7930元/㎡,5号宗地成交楼面价7300元/㎡,成交总价8.46亿元。同样,人居在三圣乡板块共计摘得4宗人才公寓用地,连成一片。

在9月的密集土拍结束之后,市场上很多人开始了思考,为什么在成都的四场针对人才公寓的土地拍卖中会出现这样的“冷热不均”的现象呢?人才公寓用地的拍卖真的是没有规律可以遵循的么?

锐理认为,在一片无序之后,市场对于人才公寓用地的反应是有明显的规律的。

首先,我们来看看人才公寓到底是什么?简单地说,成都的人才公寓是定向出租给成都市认证的人才,在居住满5年后,住客可以入住时的市场价格对自己居住的人才公寓进行购买的。这些人才由成都政府根据不同的条件赋予人才等级,不同的等级的人才可以租住和购买的人才公寓也是不同的,而租金标准则由所在区域的政府部门核定。

对于房企来说,人才公寓这种物业和住宅是分属“两个世界”的产品,其最大的区别在于,住宅可以即时为企业带来现金流,而人才公寓则必然会将企业的现金流锁定至少5年,并且就算渡过了5年的锁定期,房企也不具有这些人才公寓出售时的定价权。

所以,对于视现金流如生命的私营房地产开发企业来说,人才公寓开发带来的不确定性巨大,长达5年的资金沉淀期也足以让大部分利润被吞噬。

在弄清楚了这个区别之后,我们可以对几场人才公寓用地的拍卖进行复盘了:

在9月14日和9月28日的土拍中,拍出土地未来开发的所有物业均为人才公寓,这样的土地对于私营房企来说实在是“烫手的山芋”,拿不起也不敢拿,而不以利润为最高优先级、肩负社会责任的国企则可以在购买人才公寓从容不迫;

在9月26日的土拍中,各家房企点到为止,不再执着于一城一池的得失,在熔断之后不再参与无偿移交人才公寓的竞拍,毕竟在这样的规则限制之下,在激烈竞争之后即使拿地也会元气大伤;

而天府新区的这3宗土地的情况却尤为特殊,在去年年底之后,华府板块天府新区部分、秦皇寺板块乃至兴隆湖板块都不再有传统的商品住房用地出让,取而代之的是定向出售住房用地、自持商业用地、人才公寓用地。成都政府为了吸引优秀人才入驻,严格地限制了成都未来的新中心——天府新区的房地产市场,防止炒房造成的泡沫,其决心已经被市场洞察。市场产生了这样一种市场预期:未来天府新区出让的土地将大部分甚至全部是此类针对人才居住需求的土地。而天府新区对于成都未来的重要性不言而喻,在天府新区拿不到地对企业造成了极大的危机感。

在这样的市场预期和危机感的双重压力之下,人才公寓的利润压力就显得没这么可怕了。尤其是对于保利、万科这样的巨无霸房企来说,这点利润损失可以在其他地方补回来,在天府新区的核心地带拥有先发优势对于房企的城市布局、市场占有率和发展潜力的提升,都是这些房企愿意高价、高移交在这里拿地的原因。

规律总结如下:

人才公寓用地对于拿地房企的现金流和利润造成沉重的负担,企业对于购买这种土地进行开发异常谨慎,但是当拿地带来的机遇超过风险的时候,房企仍然会为人才公寓用地“拼一拼”。

9月的土拍季就这样结束了,下一次土拍将在国庆长假结束不久之后到来,希望这13天的短暂间隙能够让忙碌了一个月的成都土地市场、成都地产人得到休息,好好思考一下未来的路怎么走。

-END-

编辑 | 图之

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