贰爷，成都楼市实战专家
开发公司操盘手；20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套。
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八城调控加码，没有一个达到了成都限售的严苛程度。本文重点谈关注的限售政策。
这两天各式各样的评论满天飞，有未买房且自认为庆幸的，有悲观的，有毫不在意的。绝大部分评论都是错误的，根本没有把政策看明白，当然更多是没有实战经验，根本不懂得实际操作的情况，在我看来，这8城的政策是在给房地产这颗大树修枝，树叶太茂盛，辛勤的园丁必然要修枝。先来解读一下看似严酷政策，毫无轰炸力，文中通过对比来预测一下成都的调控动向。
限售---认定时间节点是什么?新房几乎都是网签和签订购房合同，这是这次所谓调控加码的玄机所在。
1
限售政策解读
石家庄限售5年：
新建商品住房和二手房5年内不得上市交易，购房时间以交易合同网签备案时间为准。
贰爷解读：重中之重是“购房时间以交易合同网签备案时间为准”。仔细看看文件中划线部分。
购买新房从签订合同到交房大概有2年左右的时间，而成都扥城市办理产权证的时间大都是交房后2年。成都拿到产权证一般是购房后第4年，那么石家庄限售5年，实际上是签订购房合同后第5年就可以出售了，而成都呢？以产权证时间为准，实际需要再签订购房合同后7年才能出售，这角度看成都比石家庄政策严厉很多，成都的房屋出手周期在7年以上，而石家庄只是5年，比成都还短2年。这叫调控加码吗？这只是园丁给大树例行“剪剪枝”。
长沙、贵阳限售3年：
长沙：在本市购买的商品住房（含二手住房），需取得不动产权属证书3年内方可上市交易。
贵阳：9月23日起凡在市内购买的新建商品住房，3年内限制转让。购买时间以签订《商品房买卖合同》时间为准。
贰爷解读：
此次调控加码最有杀伤力的算是长沙，但是限售方面依然达不到成都的标准。仔细看上图的红框部分，契税时间，契税时间。
长沙520政策是需取得《不动产证书》满2年后方可上市交易。但是实际执行的是契税发票时间。购买新房，立即缴纳契税，满了2年就可以交易。但是长沙新房建设到交房一般需要2年，然后在交房2年左右能够获得不动产证。这就意味着你拿到房产证件时，契税发票已满了4年左右。而限售只有3年。从实操来看，其实对于新房来说，是没有丝毫影响的，也是给大树“修修枝”。
南昌、重庆限售两年：两年限售且以网签时间为准，都是伪命题。
南昌：除“三限房”和之前有限售规定的住宅外，全市新交易住宅（以合同网签时间为准）全部须证过2年方可出售。
重庆：凡在主城区范围内新购买的新建商品住房和二手住房，未满2年不得上市交易，认定时间以买房合同网签时间为准。
表决心型：
武汉：要求开发商不得以要求购房人一次性付款，或采取一次性付款优先选房等方式，拒绝购房人正常使用住房公积金个人贷款购房。
西安：9月25日起，商品住房项目在办理预售许可前，或已取得预售许可证但尚未售出的商品住房，在调整价格前，须向西安市物价局进行商品住房价格申报。
南宁：企事业单位、社会组织等法人单位在南宁市区（不含武鸣区）购买第二套及以上住房（含新建商品住房和二手住房）的，须取得不动产权证书满两年后方可转让。
贰爷解读：
武汉的规定非常好，很好的帮助刚需和低预算投资者买房上车。
西安这调控加码，开发商连定价权都没有，房价卖多少开发商完全说了不算，那么又何来调价权？
南宁强调的是单位和组织机构购房限售，纯属小众市场。
2
加码背后，原因何在？数据说明了一切
此次调控加码的八个城市，8月份，新房环比涨幅是南昌，达到了0.9%，调控加码的8个城市，8月环比涨幅前四是：南昌0.9%，贵阳0.7%，南宁0.6%，重庆、西安0.3%，而从成都对比来看，环比是下跌0.4%，仅从单月环比来看，成都的房价控制是杠杠的；
此次调控加码的八个城市，8月份，二手房环比2017年7月涨幅是西安，达到了0.9%，调控加码的8个城市，8月环比涨幅前四是：西安0.9%，重庆、武汉0.8%，长沙0.6%。而从成都对比来看，环比是下跌0.2%，从环比二手房来看，成都的控制也是优良等级的。
房价和2016年8月相比：
新建商品住宅同比2016年8月的数据来看，八大升级调控城市中，新建商品住宅同比涨幅排名前四的是：长沙16.9%；西安14.7%；重庆12.9%；南宁12.5%%，同比涨幅的是南昌8.7%，而成都市跌了0.3个百分点，这个角度分析，成都是交了一份满意答卷。知道为什么长沙这次继续实实在在加码的原因了吧？自找的。
二手房住宅同比2016年8月的数据来看，又是长沙名。八大升级调控城市中，涨幅排名前四的是：长沙20.2%；西安17.7%；南宁10.8%；重庆9.5%，同比涨幅的是石家庄2.9%，而成都市二手房涨幅也不小，涨幅达到5.9个百分点，这个角度分析，成都二手房是有一定的调控加码的需求。
房价和2015年8月相比：
上图新建商品住宅2017年8月数据与2015年数据对比来看，成都涨幅4.8%，远低于调控加码的8个城市的涨幅，比涨幅的贵阳12.2%的涨幅还要低很多。
上图二手房数据对比2015年来看，成都涨幅9.5%，比此次加码调控的西安4%和贵阳5.9%还要大一些，这也说明成都二手房的价格管控有进一步加强的可能性。
3
政策力度“毛毛雨”
所以综合以上分析，2017年前八个月的房价表现，成都在新房的价格调控上是效果显著，没有出现上涨，这是可圈可点的。
但是，成都的二手房价格存在过快上涨的迹象。从调控的政策来看，成都市之前是要求2016年10余1日之前已购新住宅的不能再购买，对二手房没有做要求，是有利于二手房的政策，使得期间二手房交易量有了很大的提升，随之价格逐步上涨，现在二手房的价格涨势依然不减。二手房在相关数据中最能体现市场的实际情况，但是二手房也会因为双合同等其他因素降低实际成交价。
这8个城市的所谓调控加码，实际上相对于成都而言，这8城在限售环节的打击力度通过政策变通，已经远不如成都。在限售的执行方面，成都早于这些城市一步。而限售2年或限售3年因为认定时间不同，在实际操作层面有天壤之别。
这里面石家庄、南昌、重庆、贵阳都是以合同网签时间为准，而贵阳市以签订《商品房买卖合同》时间为准，因为签订合同大都以网签合同为准，所以这四个城市的时间认定点，几乎是同一标准。
严厉吗？不严厉！
实战来看，成都的房屋出手周期在7年以上，而石家庄只是5年，比成都短2年。
再来看看，其他南昌、重庆、贵阳限售期从签订合同起3年，放在现实版的成都相当于交房后1年就可以交易了，因为办理不动产证中西部城市大都需要2年的时间。总而言之，如果限售以网签时间为准，并且不动产证办理需要交房后两年办理完毕，那么限售周期只要在4年之内的都和没有规定一样！这是修枝不是砍树！
4
成都调控还会加码吗？
成都接下来会如何？
在即将召开重要会议前，中西部城市可能会连续表达调控的决心，明确“房子是用来住的，不是用来炒的”。
2016年12月召开的中央经济工作会议强调，要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。
今年4月25日，中共中央政治局召开会议，谈到“要加快形成促进房地产市场稳定发展的长效机制”；2017年的《政府工作报告》也指出，加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。反映出政府对于目前房地产作为此轮周期调控的核心，长效机制的建立已是如箭在弦。
中西部几个重要城市的调控加码只是园丁例行给大树修枝，只是在之前的政策基础上加上“网签时间认定限售”这温柔的一刀，目的是表现出对建立和促进房地产市场稳定发展的长效机制的态度。
从成都近期土地拍卖结果来看，土拍成交溢价率大多在60%以上，所以土拍楼面价的持续上涨会增加开发成本，最终会反映到房价上。也需要加码调控，给开发商泼点冷水冷静冷静，降低一下市场预期，让地王低调一些。
所以，作为西部的中心城市，成都需要像西安一样做好表态，在恰当的时刻，坚定表现出对建立和促进房地产市场稳定发展的长效机制的务实态度。如果进一步加码，那一定是会首先加大对二手房的价格束缚，由于二手房是业主自行定价，所以只能是从侧面来加大二手房房价的束缚。成都楼市这颗茁壮成长的大树，需要园丁例行修枝，才能更加挺拔！
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贰爷房产投资2017-09-25 15:34:13
