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段劲:城北以北,再造一个新城北!

段劲看房产 2017-09-21 18:00:55

从成都三环沿北星大道往北,恰逢凤凰山,两岸林荫,郁郁葱葱,行数百米,豁然开朗。站在北星大道宝成铁路跨线桥极目远望,土地平旷,高楼逐渐林立,鳞次栉比,阡陌交通,大丰新城俨然也成为闪耀在世人眼中的新星…

这是某城北发展QQ群里一网友对大丰的溢美之词。作为这个片区的居民,大多笃定自己当初的选择没有错,错的只是时间问题。这种自信夹杂着一丝敏感,敏感得不容许外人苛责。

但外人怎么会如此善良?

作为城北的典型商圈,大丰自打出娘胎就被扣上了城北的帽子,而城北在成都人的意识形态里,就是乱与匪。

乱,乱在产业;匪,匪在人设。

如横跨北二环的铁老大,直接隶属于铁道部。换言之,本地政府管不到,只能友好协商。火车北站带来的是大量的流动人群,流动性高,就无心建设,继而引发各种不稳定因素。火车北站片区多年来也是盗窃犯罪重灾区。铁路快速和大容量的通达能力,也一度成就了响彻国内辐射东南亚的“荷花池”批发市场等以批发为主的物流、商贸产业。

2017年初,成都市交委意欲打造“铁公机”三大枢纽,而放在城北,则恰恰是“铁”路阻断二环发展和人民北路北延、次要“公”路片段式打不通的交通病灶,以及尴尬而且神一般存在的凤凰山军用“机”场

不论多没家底的人,都敢于政治正确地黑一把城北,“宁要城南一张床,不要城北一套房”是这些年购房者的不二法门。

比起上述产业和交通问题,或许根深蒂固的偏见才是更为根本的问题所在。成都购房者不在精神上任何和容纳城北,那城北就会永远被遗忘下去。

最为核心也是最为惶恐的,其实是城北自身的塌陷,不论是产业规划,还是城北人。

城北是有些自我放弃的,如漫天要价的钉子户,如偷摸拐骗抢的犯罪者,还有三轮电驴满天飞的刀口舔生活。

但城北又不那么放弃,2012年打响的“北改”几经波折,到如今人北CBD已经成为宜居商圈;八里庄二仙桥片区大规模推平重建;驷马桥片区马上是双地铁枢纽;凤凰山-大丰-天回片区主打文化旅游和高改;火车北站正在半封闭改造,荷花池回归理性,品质升级

在收官之年,北改被误读为白改,实在荒谬,却又事出有因

五块石产业依旧,(5号线建设)交通添堵、荷花池全面搬迁至国际商贸城基本宣告失败、作为成都交通史上五大悬案之首的火车北站关闭改造,更是在多年的调侃中迎来了半封闭改造——记者们终于要改稿子了

成都交通建设五大悬案投票

火车北站封闭改造

其实我们不妨换个思维,那就是既然五块石-火车北站-荷花池商圈有着乱的既定事实和无法改变的现状,为何不能跳出这里再看看广袤的城北。

城北以北,再造一个新城北!

这里的城北是指北2.2环至北2.5环左右,真正走出到北2.5环的人,往往会有豁然开朗的感觉。特别是已经开通中环路,城建标准不输任何其他区域。

持有这种观点的,在业内也不少,比如房产大V朱红之泪贰爷,就曾多次发表过这种观点。

为什么我觉得新城北大有可为呢?主要从地价、房价、规划三个方面简单说一说。

一、在地价大涨的年头,城北从未落下脚步

通过收集和比对近4年来城北土拍的公开资料来看,金牛、成华、新都三个典型城北区域,住宅(兼商用)土拍为53场,综合比对其溢价率、出让时间、楼面价、区县、环域、中标单位可以看出市场的活跃度并非如此不堪,甚至多有联想。

1、仔细查阅数据发现,在溢价率方面,0溢价占比接近50%,但这种情况出现的时间多集中在2014年到2016年初或者商业占比过大的项目。

此后的溢价率持续走高,特别是去年9月,龙湖以溢价率141%拿下大丰赵家村地块,成就了如今在售的大丰高端改善代表——龙湖听蓝湾。这个接近北四环的楼盘,目前售价达到了14000元/㎡,据说仅剩少量房源。

再比如去年11月,长虹置业以200%的溢价率拿下位于金牛区金泉街道的三组用地,不可谓不看好城北。

到了今年4月,金辉地产也以溢价137%的代价拿下了新都区的一块用地,这块地在哪呢?既不是大丰也不是新都主城区,而是北四环外靠近成彭高速的龙桥镇。

2、说到土拍场次,政府是比较均衡和惜售的,2014年场次只有11场,2015年和2016年分别有15和16场,而2017年截至9月,已拍卖11场,接下来还有,个人估计应该会保持在不低于前两年的量上。整体而言,成都将加大主城区土地供应,以相应调控政策,缓解地荒引发的房价上涨,但或许会有区域性的、阶段性的内部调节

3、本周二,也就是9月19日,温江一宗土拍过万,正式宣告了近郊所有区县楼面价全面突破万元大关

媒体在亢奋,刚需在抗拒…中还有点小期待

楼面价是每次土拍中出现频率最高的一个词,那么啥叫楼面价呢?

简单来说楼面价=土地总价格 ÷(土地总面积*容积率),地价越贵,卖出来的销售价格按照目前这个房产行情,一般不会更低(Ps:地价不是房价的决定因素,而是主要构成部分,房价的决定因素是供求关系)。

销售价格又咋算的呢?销售价格=[楼面价+(建安成本+税费+营销成本)]×(1+利润率)

别去算了,打个比方,现在很多楼面价不是破万了吗?如果按照上面的算法,卖出来基本能达到15000-17000元

吓得我抱起了我的小鲤鱼

不过不用怕,城北楼面价破万的毕竟只占6%,而5000元以下的楼面价占比超过70%,这些地块还有十余个项目并未呈现出来(卖房),今后可顺势拉低一波刚需买房难度。但留给掘金城北的购房者时间并不多了,楼面价超过7800元的项目,全部是去年11月后的新土拍。而且很明显,越到后面,价格拉升后的城北,会更多的体现出高端改善的意味来

4、土拍的环域和区县我觉得可以和在一起来讲,总体的土地开发多在三环以外进行,不是三环内没有地,而是拆迁和整理地块确实太麻烦。事实上,北三环内侧还有大量的空地,前段时间我曾撰文,称韦家碾片区有多达12块已经梳理完毕的宗地,土拍只是时间问题,有兴趣的可以看看,传送门

而在城北供地方面,近郊的三至四环是绝对的宠儿,占比达到了53%,譬如片区内的天回板块、大丰板块、凤凰山板块、北湖板块,都撑起了目前城北在售楼盘的颜值担当。

而与环线板块相对应的关系,金牛供地垫底,成华屈居第二,新都成为赢家。新都颜面看大丰,城区依靠3号线三期在续命,全力以赴理所当然。其他的,一来金牛的发展重心在茶店子和人北片区,二来成华也是主攻建设路、万年场和龙潭寺。

对了,龙潭寺在大家看来到底是北门还是东门呢?

5、最后说说那些钟爱城北的开发商们,老大哥保利可以说是给予了城北极大的支持,随口而出的保利公园里、保利城、保利春天花语、保利爱尚里、保利狮子湖、保利大都汇、保利湖心岛、保利拉斐、保利198系列都让人耳熟能详。

事实上,从土拍数据上也能反馈出一些信息,保利近几年连续稳定地在城北拿地,占比达到了11%,对新都城区、大丰、天回、沙河源进行了全覆盖,可谓一家独大。

屈居第二的本土王牌蓝光也从未缺席,近几年连续拿地三宗,且均已呈现楼盘。如大丰的蓝光花满庭3期、十里店的蓝光乐彩城以及城北富森美家具附近的蓝光金悦府。

其余表现不俗的有合能、龙湖、融创、首创、万科、中粮、还有中南

对,这个初生牛犊不怕虎的中南建设,首次来成都就夺下了天回两块地,第一宗更是突破了1.1万的楼面价着实让城北涨了长脸,“今天对城北爱理不理,明天让你高攀不起”也刷爆了成都朋友圈。

2017年4月,北四环外地价破万;6月,龙泉地价破万;7月,双流地价破万;8月,郫县地价破万;9月,新都地价破万9月,温江地价破万。

在一路高歌猛进的成都房产市场上,城北未曾慢下半拍

而根据乐居整理的截止目前,2017年成都楼面价Top20,城北发声10%。

官方没遗忘,开发商没遗忘,价格没遗忘,市场没遗忘。

二、城北房价是低,也是上车换车的良好契机。

前段时间帮一些网友一对一分析买房,新房要求全款、报名费、绑定车位什么的,冲不进去。二手房从机投到簇桥,从华府到华阳,从麓山到大面,从大面折腾回来南湖终于买到了。

总结下就是:不死也要脱层皮

而这些网友买房的前置条件就是,东西南门都可以,反正不去城北——不论是本地土著还是身居外省的投资客。

成都嬢嬢大爷有多少歪龙门阵摆不完,大家对城北的误解就有多大

其实就我个人观点而言,城北的整体房产投资增值效率目前来看确实低于火热的南门东门,但正是极低的价格早就了超高的性价比。在其他区域透支未来三五年房价的时候,北门房价泡沫小、加速建设和呈现,使得透支的年限大大缩短

数据说话,我们先来一起看看北门几个商圈的房价增长情况。

通过房天下数据中心发布的数据整理,北门多个商圈整体而言,除去个别月份波动,近两年顺势上涨趋势明显。

荷花池虽然地处北乱根源,但是有着人北中央商务区加持以及土豪买买买,目前以1.4万均价处于领跑地位。

梁家巷(1.38万)和五块石(1.3万)同病相怜,比如老破小、地铁修建问题、汽车站问题,假以时日,交通便捷通达后一定会体现出应有的区域价值。

动物园(1.33万)和驷马桥(1.3万)则血脉相连,主要靠着交通的改善,旅游产业、商超配套产业的兴盛而逐渐崛起,除了成华区升仙湖片区,目前已享受到发展带来的红利,这也是梁家巷、五块石今后要走的道路。

沙河源(1.21万)基本处于北2.5环外,作为城北背锅侠,苦于没有机构为其呐喊发声,只能孤独地享受双地铁和主干道,我们晚点再叙。

北三环外,就只能大丰(0.85万)、天回(0.82万)和新都城区(0.82万)抱团取暖了,但是大丰地理优势明显,天回属于金牛,政治优势更胜一筹,近两年价格蹭蹭上涨,虽然不及南门零头,但也是有着质的变化。

至于八里庄(1.2万)、二仙桥(1.2万)和龙潭寺(0.97万),均是北改大潮中的赢家,纷纷拆迁、梳理地块,除了目前还有一些铁轨在内的不可撼动因素和拆迁,基本算是主城区内的干净板块,特别是八里庄-二仙桥,地价被低估,空有青秀未遮山在孤独地呐喊。

在谈及成都各主要城区房价上涨趋势,目前锦江、高新、青羊是无法撼动的三巨头,一个是资深大佬,一个是新贵土豪,一个是学区霸榜。而作为主城区长期垫底的成华和金牛,在数据上还是轻松碾压所有二圈层和高新西区。

特别是从2年房价的增长率来看,金牛、成华,甚至还跑赢了武侯、双流、新都及郫都区

在追求利润率,但又去杠杆化的今天,这是购房者不容忽视的一个信号。

喜欢是放肆,爱是克制。

可以说,城北目前房价还算相当克制。在低房价、中等回报率、中优核心区等多方面的优势面前,对于刚需上车,无疑是一个很好的机会。

三、北乱以北,连续规划下预览一个新城北

在成都某知名论坛上,一位网友发出了个话题,引得众人热议。文中称:北改进入收官之年,但北门发展,反而呈现出加速度了

贴文举例5大重大利好:

1、成都最大露天音乐公园在凤凰山开建;

凤凰山音乐公园早在今年初就已有所动作,选址在北三环外侧,北行干道东侧的凤凰山脚下。

几经推动和招标,终于在下半年有所动工迹象,情况好的话预计在2018年建成。这也是成都市政府音乐文化产业规划中的重要一笔。

根据创建世界文化名城和西部文创中心,按照国家中心城市的定位来做的凤凰山音乐公园,占地592亩。比人民公园还大,是城北产业和逼格升级的看点之一

而在国内外,露天音乐公园已屡见不鲜。

2、成都国际足球中心规划;

国际足球中心这个事,其实早在去年底就有苗头,当时是决定在十陵片区成都大学内规划一座投入20亿的国际顶级专业足球场。

但到了今年8月,这事就变了。

按照最新规划,足球中心地址位于金牛杜家碾片区,大概200亩,6万座

为什么要从十陵的成都大学调整到凤凰山呢?一方面是赛事节点人流激增会影响到成大教学秩序,另一方面是与足球中心配套的餐饮住宿以及交通十陵跟不上。

3、成都大学中国东盟艺术学院筹办;

和成大相关的,还有以前规划的成都大学成都艺术学院,现在升级为成都大学中国东盟艺术学院。选址就在凤凰山,学院依托的,是凤凰山公园里已建成的数栋闲置建筑。

中国东盟艺术学院前期应该还是成都大学的分校区,以一个二级学院来申请“国字头”的ID,也是成都教育部门一次进退自如的精明尝试,属于吃透了政策和喜好。只是一旦成功,让广西那个中国东盟艺术高校联盟情何以堪?

其实以上三点都是同一天,8月27日,成都市长前往凤凰山考察时释放出来的新消息。具体情况我此前已有撰文,有兴趣的可以再去看看:传送门

4、人民北路北延线火车北站节点有望打通,形成世界上最长中轴线

这个话题我也曾说过,狠狠地吐槽了下人民北路北沿线的问题,关键还是贯穿火车北站以及直到北中环的拆迁问题,传送门

人民北路止步于北二环,很难与三环外的北新干道连在一起,也就无法实现成德一体化,所谓是北延线或者世界最长中轴线也就是纸上谈兵。

事情在9月8日似乎出现了转机。当日凌晨,这座拥有29年历史、上跨宝成铁路、成灌快铁的城北标志的立交桥,于沉沉的夜色中,被隆隆地拆!除!了!

今后,在它曾经矗立的地方,将再立高架桥,双向六车道纵跨二环高架;桥下,将建长长的下穿于火车北站的隧道,“北部瓶颈”将成北部畅通线。

在某种程度上说,五块石区域是成都城北一片略带陌生的地段。铁道线纵横交错,在这里开错路口会很痛苦,到处都是死胡同;电子市场、火车站、长途车站、货运站……各类流动的业态和南北人流交汇;批发商贸集中的城北,有几处出城的交通要道堪称“咽喉”,五块石立交桥是成都人普遍难以忘怀的一处……

根据规划,人民北路北沿线跨过火车北站,就从这里下手。

选择北站西侧700米的五块石立交迂回路线,蜿蜒再向北联通中轴,不失为一种折中的方案。既能减少和铁路局的摩擦,又能避免下穿对成都地铁火车北站1、7号线的干扰。

整体改造可以用“上跨下穿”来概括。

上跨:新建五块石立交将上跨二环高架进城,双向六车道,南端连接人民北路,北端连接赛云台路,和二环高架实现互通,车辆可以转换。在我看来就是一个放大版的五块石立交,链接的主干道加入了二环和人民北路

下穿:在高架桥下将新建一条下穿隧道,下穿火车北站西侧和二环路,车辆可从人民北路进入隧道,直接下穿火车北站向北,进入三环路和北新干道。至于下穿过北站后,怎么走一条主干道,中环还是哪里与北新干道汇合,目前还不得而知,更多的需要考验拆迁办的魄力。非要多瞎想一些的话,预计大致在北站公交场站下面北上,穿过火车轨道又略往右回正,预计在五块石车站外冒出来,估计再拆迁直行达中环,继而通过北星大道一段与三环汇合

这么说来,五块石商圈,远不止5号线的影响了,整体建设工期将大大延长。

上跨二环高架和铁路的高架桥,以及将下穿火车北站和二环路的隧道,将极大改善目前的交通拥堵,缓解火车北站片区交通压力,实现世界最长版城市中轴线的诞生!

5、成都地铁1号线北延线即将完工,地铁27号线北门段纳入四期建设已经上报;

9月12日,成都地铁1号线三期北段轨铺完毕,与早前预计的轨通时间差不多,按照这样的节奏,接下来电通,以及相关的装修、测试都水到渠成,基本不会延期开通。

此前我也预测过1号线三期大概在3月2日开通,传送门。但还有更猛的,比如成都某自媒体,称预计2018年春节开通。大家看看也就是了,预测和传谣还是有区别的。

毕竟成都地铁官方从来就没说过具体什么时候开通,顶多称“2018年上半年”,嘴挺严的。

但是越到临近开通,周边群众越淡然处之,迟早的事。

成都地铁1号线作为联动南北的大动脉,将有着比肩中轴线的特殊作用。

与升仙湖这种历史遗留问题不同,韦家碾站片区内地块干净,交通便利,道路完善,对承接北门多个区域的出行者,已经准备好了

话说,成都地铁27号线是个什么鬼

有消息称27号线已经纳入成都地铁四期建设上报,至于是否属实以及发改委是否能报得下来,这都是后话,我们聊聊27号线的站点和走向。

这条线路将从新都栗子湾与5号线并行南下到凤凰山片区的赖家店,然后到1号线终点站韦家碾。再往西突袭,行经王贾桥、洞子口、星汉路到达金府片区,最后从羊犀立交到成飞集团再到温江的永宁片区

可以说,把新都和温江经过主城区联通到了一起,对于改善城北交通,利好露天音乐公园、东盟艺术学院和足球中心,将起到重要的作用。这条线路也将成为换成的便捷线路,给西门和北门的安家置业,提供了更多可能性

其实不止于此,我认为还有其他4大利好消息:

6、人北中央商务区野心勃勃,或成为城北经济引擎和城市地标;

去年3月,人北中央商务区(人北CBD)的规划正式出炉。根据金牛区的规划,人北CBD将按照 “综合枢纽超级广场、城市客厅商务中心、都市之窗中轴门户 ”的功能形象定位。

从目前的交通上看有着一环路、二环路,人民北路,地铁1号线、6号线和7号线。从商业来看,有着撕葱他爹在成都运营得最好的项目:金牛万达,而且龙湖也在加紧布局。从地产上来看,万达组团不必多说,新盘有着炎华置信花千集和北成8号等项目。

未来的人北CBD,将打造成不亚于金牛另一重心——茶店子片区的高端商务区。这对于北门的颜面和自我价值认定,是至关重要的。

7、凤凰山高架及凤凰山BRT快速公交即将在年内开通;

比起南门的神仙树高架,凤凰山高架开建早、开通晚,有着很多北门遗毒因素,这也无可厚非,该吐槽是都吐槽过了。

好在总算要开通了,目前三环外侧已经开通运行,三环内侧还有一些拆迁的小问题,但预计年内,几经推迟的凤凰山BRT,也就是K3快速公交,终于要开跑了

凤凰山高架其实可以看做是1号线北延线三环外的变相延伸。

对于新都,天回,大丰片区的人来说,完全可以根据这条K3来与1号线接驳。

8、成都地铁3号线三期、5号线一二期贯穿城北,形成南北通达的新骨干;

如果要说成都地铁规划最少的,还真不是西北,正北,而是东北,这点大家可以查一查资料了解下。就目前北门开工建设的项目来说,还真不少。

比如3号线三期,从军区总医院出来直达新都城区,连接新都的川音、石油大学和成都医学院,对于新都融入大家庭,意义非同凡响。

再比如5号线,从洞子口到泉水路,再到对地铁如饥似渴的大丰人民,最后到达国际商贸城附近,也是多年来各种利益互相妥协的结果。

9、华侨城“文化+旅游+城镇化”战略,重点打造凤凰山-天回片区。

去年中旬,在西北大获成功的华侨城,宣布2000亿挺近文旅产业。其中,投资600亿元打造核心产业项目,将天回打造成为国家级新型城镇化示范区。

天回项目效果图

而早在2015年底,有媒体曝料称,成都华侨城将在凤凰山区域拿下6000亩地打造文旅项目,势要“量身定制凤凰山”。

成都凤凰山公园是成都平原辖域内难得的丘陵山地,是城北洼地的典型,但受制于凤凰山军用机场等因素,目前各项进展颇为缓慢。而根据6月的新闻,成都市多达12个单位前往西部战区空军后勤部,协商凤凰山军区搬迁至彭州机场等相关事宜

一旦机场搬迁问题解决,该片区必将成为最炙手可热的高端改善区域。

说一千道一万,如果撇开正在改造的火车北站、五块石,即将被遗忘的升仙湖,正在产业升级的荷花池,以及正在协商谈判的凤凰山军用机场。

城北,其实没有那么不堪。假以时日,定能三十年城南,三十年城北。

君不见,北中环道路宽敞,交通井然有序;

君不见,沙河公园绵延三五公里,成为北门绿肺;

君不见,大丰新城地块干净,品牌开发商争相入驻;

君不见,金牛区连续19年碾压雄踞五城区之首;

最后一句话:北门当自强,切勿让人哀其不幸,怒其不争

 参考资料:

1、腾讯房产:实拍“北改”第四年 城北能否完成涅槃重生。

2、成都向上:被成都遗忘掉的 “ 城北 ” ,区域交通亟待一次破局!

3、最成都:调侃,成都交通建设史的五大悬案。

4、掌上金牛:荷花池二代。

5、四川新闻网:华侨城“文化+旅游+城镇化”战略携手大四川,创想美丽新世界。

6、成都向上:凤凰山露天音乐公园最新效果图曝光,国际足球中心易址。

 7、四川在线:成都最老立交五块石立交拆除 未来将上跨下穿。

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很辛苦,我实在是编不下去了,就这样,脸皮薄,经不起骂。

今日,杀割!

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