贰爷：成都楼市最后的价值洼地在哪里？

贰爷，成都楼市实战专家。

开发公司操盘手；20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套。

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之前的近10篇文章，详细论述了新川板块的预期，紧接着也看到新川板块利好不断，火爆程度愈演愈烈，在全成都刮起了一阵抢占新川板块投资阵地的旋风，新川板块土拍楼面价出现暴涨，实际楼面价一度超过2万/平米，二手房加速上涨，新房开盘排号人山人海，新川板块相邻的楼盘，甚至军产房都被扒出来，一片火爆景象。沁园世纪广场，因开发经验曾饱受疑虑，现在也是凝结了满满的购房者的期待。

无论是新盘的火爆，还是二手房的激情表演，以及土拍的暴涨，都在证明之前文章的前瞻性和实战性，所以房产投资，永远要有如炬的目光和夯实的经验，要想专业，必须有数套房产投资经验。今天再出惊人之语“2017末，成都楼市最后的价值洼地在哪里”？大面板块！

2017最后的价值洼地，为什么是大面板块？为什么还不是青白江？

1

资金强烈的进入欲望；

资金外溢，低总价投资；

城南板块、三圣乡板块获利资金外溢；城南是整个成都市发展的标杆，三圣乡和大面紧密相连，来看看他们之间血缘关系。

驾车从大面成龙路出发，经过绕城高速，到达城南环球中心的实际公里数是15公里，用时18。城南属于高新区，城南是成都发展的标杆，这里积聚了大量的获利资金，他们在世纪城、大源等板块的房产已获取高额红利。限购政策要求高新区户籍且名下无房才可以在高新本区购房，如果名下有房且2016年10月1日之后没有买过新房，3月23日之后没有买过二手房，都可以在11区购房，这为城南获利资金进入大面获取了政策通道。

通过这个通道进入大面的主要资金是什么？投资！

我们知道，现状而言，大面整体的缺点是教育资源和地铁，所以这也是造就目前低房价的基本原因，但是这种不足会随着“东进战略”逐步改善，并且期望较高。刚需资金和低额度的投资资金接下来会进入大面板，在高新区和天府新区购买力不足的资金，比如现在高新区和天府新区的新房几乎都是要求全款，并且全款大都总价在200万以上，这让200万以下的资金必须重新寻找出路，一路往北是金融城---站南----桐梓林、紫荆----玉林等板块，金融城和站南板块等对于资金要求也都是200万以上的居多，再往北就是一些老的小区，房龄较长的小区并不适合投资。往西来看，华府板块，同样总价较高，且买不到房。新川板块的产品定位都比较高，户型相对比较大，所以总价较高。相邻板块的低额度资金，往北、往南、向西都难以找到对口的投资标的，所以往东，低总价，再结合规划的发展趋势和大的方向，那么大面必然符合低投资预算的胃口。

2

货真价实的价格洼地；

大面板块是2017年最后的价值洼地，具体体现在其低总价，目前整体市场的户型以100平米的三房为主，与新川板块的150平米套四为主形成鲜明对比，所以这里的投资主体可以描绘为是首次置业的刚需和低额度投资需求。

环绕城居住板块，价值价格对比，从两个维度来做对比，一个维度是绕城内外连襟（两翼）板块价格对比；另一个维度是环绕城板块的明星楼盘价格对比。

（如上图）环绕城热点板块的单套房屋总价来看，的是金融城板块，总房价中位数高达350万，而大面是所有板块里面的，总房价中位数大约是80万/套。大面和其他板块相比，具有极大的低总价优势，大量的购房人群都具有购买大面的资金实力。无疑，这为刚需和初级投资者提供了合理的市场需求，迎合了大量的刚需和初级投资者的需求。紧凑户型，高容积率是目前大面各楼盘的特性。总价来看，明显低于环绕城居住区域的其他板块，大面板块在总价上形成了一个明显的价值洼地。

绕城内外的连襟板块的单价对比（如下图），可以看出相邻绕城内外的单价对比，金融城板块vs大源板块的比值是36%；三圣乡vs大面的比值是78%；武侯新城vs双流新城的比值是67%；青羊新城vs温江新城的比值是67%。

这样的比值，说明绕城内外连襟板块的连带效应，大面板块有78%的比值结果，说明两个板块发展不均衡，目前价值差异依然很大，当然价格差距也是的，从最成熟的城南金融城和大源板块的对比值来看只有36%，差异越来越小。随着城市快速发展和东进战略的快速实施，这种差异会逐渐达到一个平衡，价格洼地被填平之时，也是与其他连襟板块比值均衡的表现，投资角度，这就是机会。

另一个维度是环绕城板块的明星楼盘价格对比（如下图）。

从明星板块的二手房来看，大面板块的品质代表是龙城1号和世茂城，其二手房近期成交价分别是15000元/平方和13000元/平方，这和成都其他环绕城板块的品质楼盘的18000元---32000元的单价相比，低了很多。目前大面的有代表性的低端楼盘的二手房成交均价在8000元/平米左右，而成都环绕城居住板块大都在10000---20000元/平米，相比而言，依然属于价格的区域之一。

3

“攀成钢--三圣乡--大面”房价三级跳；

攀成钢片区的价格发展如下图，目前攀成钢板块处于开发周期的中后期，之前买大户型自住的人，自住需要已经得到满足，并且房屋增值幅度大，房屋增值的金额也是非常大，所以存在继续往机会板块投资的可能性。那么攀成钢和三圣乡同属锦江区，本地户籍人士因为受到限购影响，投资区域应当是高新区和天府新区之外的11区。

2017年因为三圣乡板块几乎无房可售，528艺术村要明年才新推，龙湖天璞首批次专供公寓，住宅遥遥无期，融创的新盘地块受到环保等因素影响目前还在在建售楼部，其他非品质楼盘也都非常少。目前卓锦城和绿地468等楼盘的二手房都是奇货可居。根本上还是供应量不足，严重的供不应求无法短期内满足众多的投资需求和首套住宅需求，所以只能往外寻找机会，那就是低总价的大面板块。

从11区投资选择来看，三圣乡是不错的选择，但是目前三圣乡几乎是无房可售，新土拍的几块土地，上市时间也是要到明年夏季，加上东进的强烈刺激，投资需求将跳过三圣乡直接瞄准大面。大面的全款楼盘，在攀成钢和三圣乡资金外溢的情况下，将一套房的获利变2-3套大面的投资房，可以说是毫无压力。

圈层亲近原则：攀成钢和三圣乡亲近东向的大面板块；

大面板块在地理上和三圣乡交界，区位上容易获得认可；因为长期居住，所以容易产生周边区域的朋友圈，偏爱所在区域的熟悉环境，之前在三圣乡板块和攀成钢板块投资的成功经验，让他们觉得在到处抢房的情况下，买下大面简直是“小菜一碟”。

资源共享原则：“东进路上”美丽的风景线；

三圣乡是成都市中心最后的的绿地资源，覆盖面积，生态原状保持。从三环外一直延伸到大面区域，包括到大面的天鹅湖公园等，已经在地域上连为一体，实实在在的实现了资源共享。

4

东进带来的政策畅想；

东进，随着圈层格局的打破，未来城市布局也将随之发生变化——原来的（龙门山、龙泉山、成都中心城区）“两山夹一城”，转变为（龙泉山、中心城区、东部城市新区）的“一山连两翼”；曾经的龙泉山起很大的阻隔作用，影响整个城市往东发展。区域发展，交通将在其中起到承载基础作用，其重要性不言而喻。而今，一场覆盖“东进”全域的交通大会战，正在如火如荼地进行之中，一幅幅交通规划图，正在加快变为实景图，龙泉山也将由原来的生态屏障转变为城市绿心。

我们可以看到，成都新规划的快速路，大多集中在大面、龙泉这个区域。这是实打实的改善片区交通的重要动作。未来5年，这个片区的快速路网将比肩城南区域。

甚至有一种说法，因为东进战略，可能让大面在行政区划上受益，可能要把大面板块划入锦江区，虽然目前看这只是一种美好的愿景，如果真有这样的可能性，那无疑又是一种强大的投资推动力。

后续将从二手房交易、土拍等角度，继续论述大面板块价值洼地和投资价值。

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