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锐视角|成都9月14日土拍前瞻:人才公寓首次试水 青龙场开门迎客

锐理数据 2017-09-13 18:07:47

9月是一个让成都的房地产开发商们又爱又恨的月份。

9月成都的土地出让密度超过了进入2017年以来的所有月份,根据锐理数据的统计,目前,9月已经公告的土地共计34宗,总用地面积2470亩。而在9月之前的1~8月,全成都范围内的土地出让面积加起来也只有不到4000亩。对于开发商们来说,在成都这个正越来越滚烫的市场上不管有什么样的雄心壮志,没有土地储备入账,一切都是空谈。而9月土地的放量供应则让一直紧张的开发商们松了一口气——终于可以拿地了。这是让他们爱的9月。

而放松下来的开发商们又突然发现,就算自己能在9月顺利拿地,也很可能手足无措,因为规则不断地升级,新的项目怎么开发、怎么才能做出利润,这些过去不是问题的问题现在却变成了最大的问题。这是让他们恨的9月。

在成都第一次竞拍“无偿移交租赁用房”和“自持租赁用房”之后,第一次针对人才公寓的用地拍卖将在9月14日展开。

在土拍之前,我们先去看看土地的现场,再结合锐理的数据看看这两宗即将走上拍卖桌的土地。

1号宗地

1号宗地位于成华区青龙街道海滨湾社区,总用地面积66亩,容积率2.28,土地用途为兼容商服用地的二类住宅用地。

1号宗地所在的青龙场海滨湾村在这场土拍之后,还将为本月28日的土拍贡献2宗土地,所以14日这场土拍尤为重要,这宗土地的成交价格将成为后续出让土地的“锚”,为观望的房企提供一个绝佳的参照物。

前往这宗土地的路途颇为曲折,目前还没有公共交通设施可以通向1号宗地。锐理君采用的踩地路线是乘车到北三环路四段站之后,沿着东林二路骑车向南约2公里之后向东南方向折入,经过成绵线路桥,就来到了1号宗地的所在位置。

1号宗地位置

从北四环到宗地位置的这段距离中可以非常直观地看到,道路两旁的开发程度较低,除了个别房龄超过在十年以上的小区之外,整个区域不见房地产的痕迹,在成都三环内仍有这样的“处女地”颇让人意外。

来到地块附近,锐理君有了新的发现。以成绵高速路桥为界,南面也就是1号宗地和28号将拍的另两宗地所在的区域,整体环境明显要比北面优越很多。

宗地北侧未及整理的土地

宗地旁已完成整理的土地

1号宗地所在的区域已经有大量的土地打围,围墙内部的土地平整已经完全完成,土地外围的道路已经修整完毕、宽阔平坦,绿化也已经完成。总体环境在大力的治理下已经非常优秀,与城北的相邻区域相比,这片区域的环境和城南更加类似。

1号宗地附近已经全部打围

目前区域内的路网仍在施工之中,除了道路和绿化之外没有其他的配套设施存在,地面上除了地面的围墙之外,其他建筑也都并不存在。

换句话说,1号宗地将会是整个这一片区域拍出的第一宗土地,很有可能也是呈现的第一个项目,在这之前这里是一块名符其实的“白地”。

这样的“白地”对于开发商来说既是挑战又是机会,一方面整个区域缺乏可以参照的其他项目,在初期定位、规划、设计方面都需要谨慎对待,难道不小;而另一方面,整个区域也不必背负历史包袱,房企的一切作品都是区域的“第一次”,更容易做出有影响力、让市场记住的作品。

当1号宗地和28号将拍出另外两宗土地被推入市场之后,许多楼市从业者或将这三宗地所处的区域划入北湖板块,或划入二仙桥板块,或划入龙潭寺板块,锐理认为该区域与上述三个板块在交通联系、区域规划、市场环境上没有从属关系,而应当属于独立的青龙场板块。

处于几个大板块交界处的青龙场板块

在锐理数据的数据库中,青龙场板块的上一次土地出让是2013年底领地海纳时代项目的用地,那是一宗62.7亩,容积率3.0的土地,当时的拿地楼面价格为5800元/㎡。再往前追溯,该区域的成交均集中于2010~2011年,时过境迁,这些成交能够给即将到来的土拍带来多少参考价值实在不好说。

最好的参考对象是附近另一个板块的土地。在今年7月18日的土拍中,一宗位于与青龙场板块相邻的二仙桥板块的土地被四川铁投拍下,拿地楼面价8260元/㎡,并触发了熔断。

而目前,区域2公里内仅有的11个项目的总存量为200㎡,几乎为0。在整个2017年,青龙场板块只有马克公馆项目成交了15套住宅,销售均价近9000元/㎡,但是样本容量太小,参考价值非常有限。

虽然近期二圈层地价纷纷破万,成都土地价格的想象空间不小,又没有熔断的限制,1号宗地能否拍出高价仍然要画一个问号,因为这宗土地并不是普通的住宅用地,而将被用于开发人才公寓,开发商是否愿意在这样的土地上下重注,仍然无人能够预测。

2号宗地

本次土拍将拍卖的二号宗地位于锦江区三圣乡,用地面积62.86亩,容积率2.5,土地用途为兼容10%商业的二类住宅用地。

三圣乡是这两年土地市场上常常露面的“红人”,土地价格节节攀升的同时,绿地、融创、龙湖、首开等大品牌开发商纷纷进入抢占地盘。而这次要拍的2号宗地则比较特殊,这宗土地在2014年6月被来自重庆的新欧鹏以5450元/㎡的价格与其他三宗地块一起拍走,新欧鹏在拿地之后一直没有开始开发,在2016年坊间曾经传闻新欧鹏无力开发将退地,而新欧鹏则多次辟谣。直到2017年退地传闻坐实,四宗土地在9月重新被投入土拍场。而经历3年之后的三圣乡,早已天翻地覆。

锐理君也对土地进行了试探,土地位于三圣乡百日红中路、喜树街、椿树街、琼花街合围处,与蓝润·V客东都1期隔着椿树街相望,距离地铁二号线洪河站约900米。

2号宗地位置

土地围挡上出现了成都兴城建设集团的LOGO,证明此前新欧鹏退地后土地暂时由兴城建设代管的传言不虚。目前土地内部平整,没有任何建筑附着物,但是植被茂盛郁郁葱葱,可见新欧鹏在拿地之后一直将土地“撂荒”。

2号宗地外兴城建设的围挡

2号宗地里草木葱茏

在2号宗地附近,蓝润V客东都1期的商业街已经基本竣工,一些置业顾问正领着客户参观商铺。而不远处的绿地中心468的施工也如火如荼。

2号宗地旁的蓝润V客东都项目配套商业街已经基本竣工

2号宗地旁正在施工的绿地中心468项目

一周前的9月7日,三圣乡曾家坡一宗62亩的土地拍出10767元/㎡的地价,在熔断之后无偿移交的租赁物业比例达到32%,实际楼面地价达到了15833元/㎡,由德商收走。与2014年新欧鹏的拿地价相比,三圣乡的地价已经来到了另一个世界。

根据锐理数据库调取的数据,目前该宗土地周边的成交价格在1万元/㎡左右,值得注意的是,土地周边的新房供应在进入2017年以后被封0,此前已开盘的项目的库存总量约为19万㎡。不过,位于附近的融创项目和龙湖天璞项目都还没有开盘,这两个高端项目一旦开盘,对于整个区域的影响难以预料,但是总体上能够提升区域的品质这一点是无疑的。

开发人才公寓或将成开发商拿地最大疑虑

对于这两宗土地的基本情况分析完毕之后,我们来说说关于人才公寓用地的事情。

在今年7月的成都产业新政中,人才公寓引起了广泛的关注。在新政中,引进成都的人才根据学历、稀缺度、工作成果等标准被划分为A、B、C、D类,其中D类人才身份只需要研究生学历即可申请。在居住上,除了不受购房资格的限制之外,这些外来人才将获得不同规格的人才公寓居住,租金由各区(县)政府酌定,在住满5年后租客可以以入住时的市场价格购买这批人才公寓。

而14日将拍出的这两宗土地正是成都第一次在土拍中拍卖用于人才公寓开发的土地。

在1号宗地出让文件中明确规定,1宗土地将用于建设人才公寓,户型配比为60㎡的不低于10%、90㎡的不低于40%、120㎡的不低于20%,剩下的30%由拿地房企自行设计。照此计算,在满足最高建筑面积的前提下,该项目60㎡的户型数量不低于168套、90㎡户型不低于448套、120㎡户型不低于168套,剩下的部分由企业自行决定。

2号宗地的出让文件中同样也规定,这宗土地建设人才公寓,90㎡户型不低于28%,120㎡户型不低于44%,照此计算,在满足最高建筑面积的情况下,该项目90㎡户型不低于489套,120㎡户型不低于384套。

1、2号宗地的人才公寓建设要求

住宅被用于人才公寓开发意味着这部分作为人才公寓的住宅(开发商自行决定面积的部分是否计算在内尚不明晰)在开发完成之后不能直接进入市场售卖,而是提供给政府认定的人才居住,在前5年收取租金,在5年后住客可以根据需求按照入住时的市场价格购买。5年的回款周期对房企来说显得不短,房企对此必然顾虑重重,且不说5年之后住客们是否会直接购房而不是继续租住,这些人才公寓在建成之后需要多长时间才能住满被认证的人才都充满了不确定性。例如,2号宗地的384套120㎡的住房将定向出租给A、B类人才,而A、B类人才的认定门槛则颇高,5年后房企是否能够完成回款实在难以预测。

这是一场难以预测结果的土拍,这也是这个市场变革的一个重要的组成部分,虽然无法预测,但是我们可以见证这一系列前所未有的变化,并亲身参与其中,这也是一种非常特殊的体验。那么,9月14日,请大家关注锐理数据,和锐理数据一起见证这场对于成都楼市历史来说非常重要的土地拍卖会。

编辑 | 图之

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