上一篇文章我呼吁大家赶快买房，虽然不乏反对的声音，但更多的是认可和行动。正如“段劲的房产交流”微信群里一样，存在观点之争很正常，无所谓对错，只关乎做与不做。现阶段，买房还是不买房，每个人都应该从自己的实际需求出发，比如我，是不打算买房的。并不是自我打脸，看空目前的房价，而是：
虽然我穷，但不代表我们群里的人都穷，据我粗略估算，群里小伙伴们的资产加一起，保守估计能突破5个亿！
除去不动产，现金流至少2亿，这2亿的钱都在蠢蠢欲动，貌似已经按耐不住地想买房上车。对于怎么上车，在群里，讨论新房的人更多，但我一直想给予纠正，那就是：刚需赶快买二手房！
这并不是说新房差，事实上，因为政府限价下的单价低，开发商惜售下的房源少，新盘也已成为最为抢手的选择。
进入9月来已经过了5天，我们不妨一起来看看不会说假话的数据：
9月1-5号，从周六到周二，新房成交633套，二手房成交1024套；
8月4-8号，也是从周六到周二，新房成交538套，二手房成交902套；
9月环比8月，新房增长17.66%，二手房增长13.53%，整体增长15.07%！
虽然数据样本较少，但也能简单看出进入9月以来，新房陆续拿到预售证开盘，成交量上涨明显，二手房体谅较大，也不容小觑地持续增长。
总的来说，房子好卖！但是不好买。从这两天大大小小的房产媒体爆出目前抢新房比中体彩头奖还难的文章可窥见一二。
新房好，但是不好抢，我觉得更适合资金充裕的投资客，而对刚需一族来说，真要等到抢到新房的那一天吗？每个聪明的人都在盘算：越往后，我的这点钱是否越来越买不起？
迟疑的人还在迟疑，聪明的人却早已行动。
古人有句话：临渊羡鱼，不如退而结网。真是充满人生智慧的一句话。
我真诚地呼吁，抢不到新房的刚需，没有全款能力的刚需，请珍惜自己的购房资格，上车一套二手房。
为什么要推荐二手房？理由可以一口气罗列N条：
1、二手房房源可选项更多。目前中心城区新房在售房源确实不太多，而二手房在售的却高达数万套，对于特备独爱的区域，新房满足不了你的，一般都有二手房在售。
2、二手房不需要全款或高比例首付。新房的弊端在二手房这里立马成了优势，二手房一般可以按照贷款标准来买卖，房东不要求回款快的还能公积金贷款。但不排除个别二手房房东顺势要求全款等无理要求的案例出现。
3、二手房商圈配套更完善。成都二手房均价之所以比新房高出一篾片，主要就是因为把持着配套最为成熟的区域，完善的商超、交通、教育配套，使得二手房物有所值。
4、二手房没有排号费等猫腻。同样的道理，新房全款100万，还有可能多出个数万的排号费，而这些费用虽然也能抵消二手房税费、中介费带来的“额外费用”，但再怎么心理上也不舒服。同样的二手房，明码实价，花得透彻。
5、二手房即买即住，无产权风险。在大型中介机构交易的二手房，一般产权都安全，资金监管也得当。二手房交易结束就能搬新家，免去等待交房时间段的租金。而新房从购入到交房再到办理产权，往往需要3年以上。再背一点，还有办不下产权，或者干脆烂尾的风险。
6、二手房可捡漏。现阶段的新房市场，即便是一楼和顶楼，也基本是遭到哄抢，而指望开发商降价捡漏，基本不太可能。而二手房市场，怎么定价由房东来说，房东对当前市场的判断力就不如开发商那么稳，总有会低估自己价值的房源出现，相对而言，捡漏要花点运气，但有可能。
7、二手房有次新房、毛坯房等优质房源可选。相对很多人买“没人住过”的新房情节，二手房市场上不乏有次新房和毛坯房等房源可以满足你。次新房一般是指竣工交房在5年以内的房源，这样的房源大都保养较新，居住体验和新房没两样，而且还能避免集中装修期的噪音以及甲醛释放的风险，只不过缺点是税费比较高。毛坯房就更好了，单价总价低，自己有个性化装修的可能，装好入住即可享受已经发展完善了几年的成熟楼盘配套。
…
其实还有很多理由，那些烂文章已经烂大街了，我就不多深入说明了。因为说多了怕又耽误买房时机了。
下一个问题，为什么要在这个时候上车二手房？
我们不妨来算一笔账，也就是现在买二手房上车和不买二手房等有全款能力时候上车。
先来设置一些前置条件——据房天下查房价数据显示，2016年8月成都二手房均价约为9169元/㎡，一年后的2017年8月已经达到12801元/㎡，实际增长39.6%，考虑到今后政策和高位运行的市场风险，我们折半，按照二手房年均增长20%计算。
2016年8月大成都范围新房均价约为8004元/㎡，一年后的2017年8月约为9068元/㎡，因此我们按照新房年均增长13.3%计算。
假设目前有两套新房和二手房总价均为100万的房子，目前手头上有50万，家庭年存款为25万。
年：买二手房，房子评估价打个9折即90万，90万可贷款7成即63万，因此首付为100-63=37万。加上税费中介费几万块，差不多40万出头，手头上是有50万的，可以上车。年结束，该套二手房增值为120万。
买新房：需要全款，买不起，自持50万+存款25万，已经有75万。此时该套新房增值为113万。
第二年：年底结束时，该套二手房房产增值为144万。该套新房增值为128万。手头存款已经达到100万。还买不起。
第三年：年底结束时，该套二手房增值为172万。该套新房增值为144万，手头存款为125万，更买不起。
此时，买二手房的已经有172万的不动产，而你手头仅有125万的现金流。差距接近50万，也正是最初你们的首付。
事实上，50+25n>100（1+13.3%）*n次方，不用复杂的计算，新房房源总价和你存款差距越来越大，永远买不起…
以上算法或许十分粗狂，但总之一句肺腑之言，上车比上坟重要！
那么，怎么快速选一套适合自己的二手房呢？其实在此前我的一篇文章中，带老王看房（点击跳转），已经大致说明了方式方法，可以参考下分析的流程。
插一句，今日成都土拍，迎来了9月新高潮，城北新都大丰楼面价首破万元大关，城南高新中和则轻松破万。价格差距不大，实际上城北该地块容积率偏低，适合高端别墅洋房，而城南地块狭长，商用比例高，均不具有太大的标杆意义。
但市场不会这样想，城南照样是那个九头牛拉不回的城南，而城北，更不是你鄙视的那个城北。未来的房价，是长期看涨的，即便是入手城北，也有奔头。四年前热门的“三大一府”（大源、大丰、大面、华府），大源早已高不可攀，华府可望而不可即，大面和大丰或将成为一些人最后的希望。
今日，杀割！
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老段家的小段段2017-09-06 15:59:43
