万亿新蓝海 长租新版图

随着庞大而巨量的存量房时代的到来，国家也加大了发展租赁房市场的政策扶持力度，随之而来的是大量资本开始涌进租赁市场，长短租公寓、在线度假租赁产品、创业型长租公寓、产业园、共享办公等更新需求成为开发商的新机遇。就住宅租赁市场而言，大体上可分为长租和短租两大类，其中短租市场代表性的即为在线度假租赁产品，而长租市场代表性的当数长租公寓。

短租市场

平台化、专业化发展

竞争白热化

有别于传统酒店，在线度假租赁产品为旅游、商务度假及其他有居住需求的消费者提供除床、卫浴外的更多个性化设施和服务选择。产品类型包括客栈、民宿、公寓、精品酒店、度假别墅、小木屋、帐篷、房车、集装箱等，具有房源分散、产品个性化、经营主体多元化、更依赖互联网+的特点。

近些年，随着中国消费者可支配收入的不断增加，国民旅游度假需求日益扩大并呈多元化发展趋势，为度假租赁行业尤其是民宿、公寓产品的发展带来巨大市场需求。

中国在线度假租赁产业链

2000年，中国度假租赁市场自度假公寓兴起时开始萌芽，2002年，优帕克集团在上海成立，现已发展成为中国领先、专业化服务水平非常高的商旅公寓提供商。

2010年至2013年，度假租赁市场完成在线化和专业化的成长，各在线租赁平台采用差异化定位，细分经营中、高、低端公寓产品，满足客户需求。

紧接着，各在线度假租赁平台又于2012年至2014年间开始频繁融资，完成资本化发展路径，盈利模式愈加清晰，房源也得到了进一步扩张。

2015年，在线度假租赁市场实现结合PMS系统+预定平台+附加服务+品牌推广的综合模式发展；2016年，该领域进入爆发式增长发展阶段，竞争白热化。

中国在线度假租赁行业用户行为和用户属性分析

目前，在线度假租赁房源多数分布在华东、华南地区。近些年，受旅游和存量房市场盘活的影响，华中、华北、西南地区的房源数量也在逐步增长。

运营模式多样化

差异化竞争找突破

在线度假租赁运营模式主要有C2C、B2C、N2C模式，其中N2C模式由租赁平台直接将空置房源进行统一托管自营，房源包括房地产商和酒店式公寓商家的。

中国在线度假租赁平台品牌认知度

在线度假租赁平台中，途家网无疑是发展较好且具有典型意义的一员。于2011年12月上线，定位于高品质的中高端公寓在线租赁，主要为B2C租赁模式，通过收取业主增值服务费与交易来获取盈利。

与其他租房平台不同，蘑菇租房B2B2C模式值得关注。平台目前有两个产品，一个是面向C端用户即消费者的【蘑菇租房】，另一个是面向B端用户即公寓运营商（机构）的【蘑菇伙伴】，两个端口数据互通，构建房源自动上下架体系，提供实用的电子管理功能，大大提升了运营效率，节省了运营成本，提高了整体的服务效率。

随着租房巨浪的推高，大量资本和地产开发商进入市场，竞争日益激烈，“差异化”无疑成为各个公司竞争的关键突破点。无论是从市场占有率、品牌效应还是从成本管控、运营管理、平台技术创新等方面来看，差异化都是企业赢得市场机会的有力武器。

现阶段，在线度假租赁市场仍面临政策法规风险、管理难度与成本控制、生态系统产业链升级之困、市场培育度不高等诸多问题。

锐理连线

市场想象空间大 企业应寻找更好切入点

据国内领先的短租民宿预定平台依依短租创始人兼CEO代建功透露，短租民宿市场有几个痛点还需解决。监管天花板抑制了短租行业想象空间的全面释放，政府监管和政策措施方面还有待明朗；另外房源不可控、质量参差不齐，导致服务质量跟不上，影响了用户体验；短租民宿平台的获客成本也非常高，需要客户重复消费，复购率高，消费次数多，才能收回投入成本，挑战还是不小。

就整个租赁市场而言，代建功表示，“国家的扶持力度很大，但对业主而言，房屋出租还是比较低的，像北京、上海这样的一线城市，出租只有1-2%。要让更多企业参与到租赁市场中来，国家在土地供给、税收、运营方式等方面还应该多些扶持举措，以便刺激更多实力房企的参与热情”。

代建功认为，无论如何，租赁市场机会还是比较多的，想象空间也特别大，相信国家也会出台更多扶持落地举措，来推动租赁市场的长远健康发展，企业应该多思考，寻找更多更好的切入点，提高服务和运营管理能力，以寻求市场机会，借租赁市场东风抓住更多的发展机遇。

长租公寓

可比口径的名义租金率不低

租金提高空间大

业内人士认为，我国目前的租金普遍偏低，国内一线城市租金只有1.5%。长江证券则分析认为，通常大家所称租金率为实际率，可比口径的名义租金率=实际租金率+潜在通胀，按中国一线城市租金的1.5%加2.0%的通胀算，国内一线租金1.5%等同于国际名义3.5%的租金水平。

各国租金

同时长江证券认为，按照房地产市场的一般规律来讲，房价和房租具有同涨同跌的相关性。我国房地产市场发展进入后半程，租购比例有待平衡，伴随着一二线城市产业结构调整的完成，收入上涨也将成必然趋势，加之房地产行业的潜在通胀和房产税或将征收等一系列因素的综合考量，预计未来租金规模和上涨幅度还会有很大的提高空间。

万亿新蓝海

长租新版图

近年来，长租公寓行业发展迅速。目前，公寓市场参与的主流玩家主要有四类，分别是专业的住房租赁机构、开发商、房地产服务机构以及酒店集团。

住房租赁机构（C2B2C商业模式）拥有成熟的运营管理能力和房源、资金管理系统；开发商（B2B2C商业模式）拥有成熟供应链和工程家装等产业研发资源；房产服务机构（C2B2C商业模式）掌握房源和客源的精准流量入口，拿房有先天优势；酒店集团（B2B2C/C2B2C商业模式）与集中式公寓开发、管理有许多相似之处，但在服务密度、渠道运用、人力成本等方面又有很大不同。

方正证券认为，对房企而言，未来商品住房市场空间虽然将减少20.8亿平方，按照2016年商品房均价7202.5元/平米计算，商品住房销售额将减少16.3万亿元，但却由此打开一个年度GMV高达1.8万亿-1.9万亿的租赁业务新蓝海。

GMV分析对比图

链家研究院发布《租赁崛起》报告，预计到2025年，中国租赁市场规模将增至2.9万亿，到2030年将会超过4.6万亿。

万亿级市场前景的想象空间，诸多政策鼓励，以及不断分化的专业市场格局，吸引了各路资本纷纷加码投资长租公寓市场，2016年长租公寓全年的融资事件就多达13宗。魔方公寓、YOU+公寓、青年汇、蘑菇公寓、城家公寓……各种长租公寓品牌如雨后春笋般涌现，不少长租公寓运营商已获得多轮投融资，不断扩大规模，抢占一二线重点城市租赁市场。

此外，物业管理和运营能力具有优势的房地产开发商或服务商也纷纷抢先布局长租公寓市场，目前50房企中已有约1/3通过种种形式涉足。万科、龙湖、旭辉、远洋、保利、招商、链家等行业龙头纷纷自建团队或以合作方式进入长租公寓领域，已落地品牌有：万科泊寓、链家自如、世联红璞、我爱我家相寓、龙湖冠寓等，表现非常强势。

三种盈利模式变现路径

打造公寓产业生态圈

目前市场上长租公寓的盈利模式主要有三种。一种是以低租金差赚取利润，同时通过降本增效提高利润空间，以城家公寓为代表；一种是运营管理和品牌管理双输出类，以服务和管理换取现金，使资产增值，YOU+公寓为其中的代表性企业类型；最后一种是流量变现类，围绕人做生意，打造公寓产业生态圈，其中的代表性企业包括万科泊寓、魔方公寓等。

万科泊寓

魔方生活服务集团是国内领先的“连锁长租公寓”运营商，旗下魔方公寓等子品牌以多款公寓产品切入租赁领域的各个细分市场，覆盖各类都市主流人群。魔方生活服务集团提出“公寓+”概念，整合更多生活业态，如办公、交友、健身、餐饮、出行、社交、培训、金融等配套服务，致力于打造“以公寓为核心+生活服务平台”的公寓产业生态圈。

魔方公寓

我国的租赁市场发展还处于起步阶段，未来发展可能性和想象空间巨大。有人看好，有人唱衰，但租赁趋势已来，市场机会所在，长租公寓无论是在拼有情怀的服务方面，还是在比有格调的硬件装修配套的同时，都应该把精细控制成本、提升管理运营水平和效率、实现盈利增长作为其应有的考核指标。

业务创新+资产运营+输出管理

三管齐下深挖行业增长点

作为一种创新业务，长租公寓不仅可以帮助龙头企业在楼市下半场实现转型，也能在业务结构、现金流、客户粘性、上下游资源整合、资本运作等方面为龙头房企带来。同时有实力的房企还可通过“限地价竞自持”开发自持性商品住房，或合作开发、利用库存商品住宅，改造商业用房，购买修复不良资产等方式开展租赁业务。

有消息称，2016年中国不良资产处置市场规模超过1.5万亿，并将在未来一段时间内保持高增长，其中房地产是的组成部分之一。如何把做坏了的项目做好，修复它的价值，将极大得考验着一个房企的运营管理能力和市场应变能力，更多房地产新增长点，只待挖掘。

未来住房租赁企业将通过集约化管理和专业化运营，有望承接管理个人、开发商乃至公租房房源，对外输出服务管理，这不仅是国家租赁政策鼓励的一大方向，也为租赁产业发展带来新的机遇。

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满足客户需求 提升服务管理水平才是王道

优帕克集团北京分公司副总经理乔宥胜表示，租赁市场空间是蓝海，但运营已是红海。“中国租房人群比例仅占人口的2%，一线城市租房人口占总人口比例为40%，从目前发达国家的状况来看，未来中国租赁人口比例将会达到20%以上，但目前我国的租赁市场尚不成熟，政策还未落实到位，人们的居住观念还有待转变”，乔宥胜认为，“长租产品租金端本身的增幅跟人民收入密切相关难以拉高，大部分地区房屋存量大、租金低，导致租赁市场并没有更大的运营空间”。

对于长租公寓如何实现盈利的问题，乔宥胜坦言，长租公寓在过去和未来可以盈利，但不是现在。长租公寓要想盈利，必须在获取资产端降低成本，同时对不良资产进行盘整、修复运营，打造综合性商业项目，提高服务和管理运营水平等，才会有出路。

优帕克2002年开始运营，当时市场上的公寓产品少、高端公寓产品在国内尚属空白，因此优帕克的利润率相当可观，同时集团大量购买并持有资产，完成原始积累。一路走来，优帕克更关注产品本身给客户带来的居住体验，以拥有15年的运营经验和多年积累的客户群体，获得行业的品牌认可度。在乔宥胜看来，“高效的运营管理能力和高品质的服务水平才是企业的核心竞争力，成熟的租赁市场从来就不是暴利行业”。

资产证券化 打通金融关口

国务院办公厅在《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中指出，支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。

万科集团高级副总裁谭华杰谭华杰认为，长租公寓需要找到更便宜的资金用以持有更多资产，利用规模效应及增量价值赚钱，更便宜的资金包括险资、债权，甚至REITs机构等低利率的资本。

国内外REITs状况分析

由于税收和法规方面的限制，目前中国还没有严格意义上的REITs，现有的产品大多是私募性质的债券、资产支持证券（ABS）等类REITs产品，主要集中在商业地产领域，如中信启航专项资产管理计划、海印股份资产证券化产品等。住房租赁领域证券化方面的发展则较为初级，主要有两种模式，一种是租金理财模式，代表企业是 YOU+公寓，另一种则是“租房众筹”模式，代表企业是一米好地。

住房租赁领域一旦证券化，将引爆整个住房租赁行业，不仅为开发商提供强大的融资支持，有助于开发商的现金回流，从而做大规模。同时也有助于开发商轻资产化的战略转型，提高投资率。

它山之石

史上地产收购 黑石上演速度与激情

国际上已有租赁住房证券化产品问世。2013年，黑石集团联合摩根大通、德意志银行及瑞士信贷发行了全球首款基于房租的证券化产品，规模约为 2.4 亿至 2.75 亿美元之间。

产品的基础资产是黑石集团购买的美国次贷危机中上千套已失去赎回权的抵押房产，黑石将其改造成为租赁住房，采取“买入、修复、卖出”的策略，在一个季度内快速转手一半面积的物业，通过房产出租及未来出售获取超过一倍的现金流。资产证券化，正在使房地产行业从一个资本密集的制造型行业转变为资本密集型、人才密集型双轮驱动的金融型+服务型行业。

编辑 | Eva

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