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【专访】中指院副总裁汪勇:“五限”背景下的楼市:成都向左,重庆向右

中指研究院成都 2017-09-01 20:58:52

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旁 观 者 清

2017年,在高举“住房居住属性”的大旗下,各地调控政策层出不穷,热点城市政策不断收紧,从“限购”“限贷”升级至“限价”“限售”“限商”,如今的楼市已迈入“五限时代”。在当前市场形势下,后续依然不排除会有加码的可能性。

受调控政策的影响,热点城市市场逐渐回归理性,一二线城市价格涨幅持续下行,但三线城市价格表现相对较好。那么成渝城市群调控力度如何?重庆、成都两地市场表现如何?

针对这些问题,我们对中国指数研究院副总裁、中国指数研究院西南分院总经理汪勇博士进行了一次专访。

汪勇,博士,中国指数研究院副总裁、中国指数研究院西南分院总经理。

西南地产研究

成渝城市群作为西部最强城市群,重庆、成都在城市群中地位如何?

汪勇副总裁

从城市群本身来看,成渝城市群是西部最发达和城市最集中的区域,相较于陕西、云南、贵州等西部省市来说,其经济发展水平明显略高一筹,尤其是重庆、成都,无论是经济体量,亦或是人口基础和质量,都远超其他省会城市。虽然成渝城市群当前与长三角、珠三角的发展水平相差甚远,但作为承接东部产业转移的重要阵地,人口基数及城镇化仍能带来发展机遇。同时,川渝本身的文化相近性增强了城市黏性,尤其成、渝两地本身经济规模突出,将有利辐射周边,带动成渝城市群更快发展。

汪勇副总裁

从经济发展方面来看,重庆、成都贡献了城市群经济总量的一半以上,各项经济指标均远高于其他城市。除成、渝两地外,其余城市经济水平较低,内部城市梯度还有待完善。由于大部分经济资源集中于成、渝两地,按照惯性定律,未来一定时期内城市群的发展仍将依靠重庆和成都两大核心城市来带动发展。

从房地产市场方面来看,成渝城市群房地产市场依旧表现为成、渝两极独大,受益于人口持续流入和本身庞大的人口基数,需求旺盛,市场规模遥遥领先。其余城市由于人口规模有限,需求基础薄弱,市场需求明显低于成渝两地,表现欠佳。

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当前热点城市已步入“五限时代”,成渝两地房地产调控程度是否一致呢?

汪勇副总裁

2017年以来,房地产政策调控继续坚持因城施策,主要分为两类,对于热点城市,采取抑制政策,调控频频加码,从供需两端进行收紧,年初以来政策效果明显,北上广深等城市成交规模回落明显;对于非热点城市,仍以去库存为主,部分库存压力下降明显的城市亦及时出台稳市场措施。成渝两地的政策环境一个是前者,一个是后者。

汪勇副总裁

相对于重庆来说,成都房地产调控政策较严,需求端限购、限售、限贷逐步升级。成都在短短一个月内,房地产政策不断加码,3月18日,成都首次提出拍卖地价“熔断”之后,采取“抽签”竞得土地使用权;3月23日,二手房纳入限购范围,限购区域扩大至主城和近郊所有区域;4月12日,新购住房(含商品住房和二手房),须取得不动产权证满三年后方可转让,限购区域二套房首付比例不低于六成(高新区、天府新区不低于七成)。

重庆的调控政策在范围来说也是较为宽松的,为遏制炒房行为,出台了一系列举措,限制主要体现为对“三无人员”首套及以上住房征收房产税;为严格规范销售行为,杜绝开发企业违规行为,多部门联合出台了多项整顿规范方案。这一系列政策主要针对的都是投资需求,对本地需求影响较小。

成都

重庆

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成渝两地的政策环境差异如此之大,那么成交市场差异是否也是如此?

汪勇副总裁

成渝两地今年的成交市场差异同样较大。重庆的市场氛围一直以来都与大环境不同步,属于慢半拍的性格,因此当市场升温的步伐不断放缓的时候,重庆的市场才逐渐开始升温。今年重庆房地产成交量大幅上升,截至7月份已成交商品住宅1573万方,突破1500万方大关,而去年同期仅为1089万方,同比涨幅达44%,其中,4月份单月成交商品住宅超300万方,市场热度较高。

成都在需求受限、土地供应不足、预售收紧及价格持续大幅上涨影响下,主城区的商品住宅成交量大幅收缩,截至7月共计成交商品住宅398万方,不足400万方,而去年同期成交量为600万方,同比收窄34%,紧缩的政策环境造成了成交量的萎缩。与主城区的成交不同,成都近郊因供应相对充足、价格相对适中,近郊上半年成交量不降反升,截至7月商品住宅成交量达1251万方,同比上涨14%。

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这样看来成渝两地的成交量变化亦同样相反,不知道土地市场的表现又如何?

汪勇副总裁

成渝两地的土地市场与交易市场较为同步,也表现为成都土地市场成交量收窄、重庆土地成交量扩大。截至7月份成都全市共计成交住宅154万方,去年同期成交357万方,同比下降57%,但住宅成交价格变化较大,成交均价达8487元/平,涨幅明显。

重庆土地市场成交近7月达705万方,去年同期成交316万方,涨幅为123%,成交均价也从4356元/平上涨至2586元/平,打破土地市场多年来的平静。

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今年重庆房地产市场与往年变化较大,请您点评一下重庆市最近一年土地市场出现了哪些新特点?

汪勇副总裁

今年以来,重庆土地市场出现了一些新的特点,主要体现在五大方面:

一是去库存周期较短,土地供应节奏加快。2017年重庆去库存周期相对偏小,所以土地供应节奏持续加快。仅住宅用地成交就接近70宗,成交面积超700万方,位居领先水平。

二是土地市场持续较热,楼面价大幅提升。今年以来,悦来、弹子石、冉家坝、大坪等土地楼面价纷纷破万,房企拿地积极性高,出价能力强,土拍市场持续较热。

汪勇副总裁

三是低密度地块集中供应,改善型住房将增多。前几年重庆市推出地块容积率大多在3-4左右,主要以高密度为主,而今年土地容积率大多在2.0以下,部分地块容积率仅为1.0,后续低密度、改善型住房将逐渐增多。

四是外地企业大量入渝,抢占热点地块。上半年大量外地企业入渝拿地,如金地、新城、中洲、融信、荣安。其中金地大量囤货,半年入手4宗地块,可开发体量达120多万方。从外地企业频频入渝可知,重庆仍是市内外企业关注的投资热点城市。

五是企业联合拿地现象增多,合作开发也屡见不鲜,比如东原+旭辉联合拿下九龙坡尹朝社地块;旭辉+碧桂园联合拿下巴南区外河坪地块。在合作开发方面,江苏新城控股拿下渝北中学地块后,与本地企业金科合作开发;蓝光拿下虎头岩地块后与融创进行强强联合。当房地产开发进入到优势互补的下半场,行业集中度将进一步提高,未来一段时间,联合、并购将是市场拿地的主旋律。

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看来成渝两地尽管都在一个城市群,房地产市场却各不相同,请您展望一下成渝两地下半年房地产市场?

汪勇副总裁

首先谈一下成都,成交量方面,随着调控升级、加之前期土地供应不足,下半年成交量或继续下滑;成交价格方面,严格的政策管控,市场必将逐渐回归自住需求,预计下半年房价走势平稳;土地市场方面,下半年土地供应或将加大,但土地市场竞争压力依旧不减。

重庆上半年由于房地产市场持续较热,不断攀升的成交弱化了上涨的供应,市场供小于求,导致价格持续上升,预计下半年住宅供应量或持续增加,供需关系将逐步达到平衡。从住宅成交量来看,由于市场需求仍较强烈且新推项目增多,成交量或上升但将趋稳;从价格上看,上半年价格上涨幅度较大,下半年住宅价格有望趋稳;从土地市场来看,房企拿地热情持续高涨,整体土地市场仍有余温。

本文由【西南地产研究】原创出品

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