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成都买房实战录:我帮老王把目标一再缩小…

段劲看房产 2017-08-25 11:35:01

我近期才开始慢慢写一写关于成都二手房的资讯,主要发表在房产圈,也积累了一批小伙伴在微信群里,大家每天叽叽喳喳地讨论成都、房产及其他,倒也给了我很多新鲜的思路和想法,大家亦师亦友,其乐融融。

群里没有大咖,也没有专家,主要面对的是咱们普通老百姓的购房需求。上周,有一个朋友加了我的微信,就开始大倒苦水,称从年初看房遇到猛涨,然后又遭遇限购,再到前不久终于本科落户获得购房资格。但是面临现如今的房市,他有种久经沙场后的疲惫感,自己也失去了方向,不知道怎么去买属于自己的那套房子?

姑且称他老王。

“老王,经历了半年多,你还真想买房子吗?”我问他。

“我确实已经看晕了,心累得无以复加,但从内心来讲确实想买一套房子。无论如何,我要在成都立足,不然我这心里憋着一股气,过不去!”有老王这样心态的人,我遇到不止50个。

成都的房产大环境,想必认真走了一遍看房历程的人都已经烂熟于心。主要始于2016年九、十月份的第一轮涨势和2017年二、三月份的第二轮涨势,然后三月开始政府轮番的限购、限售、限贷、限价调控,最后七月释放出善意的落户政策间接松绑了限购问题。

且不论这一年来成都房产市场的输赢与对错。仅从结果上来看,成都房价从此前的鲜见上万到如今八月的万元起步,奔二冲三。成都成交量倒回落迅速,目前六城区同比去年几乎下降了1/3。

这说明什么呢?

有的人真有钱,有的人又真没钱!但不变的是,这个市场是有人买单的。

话说老王已经到了这样的境地,我是支持他现在下手的,正如我上面说的一样,这个市场是有人买单的,趁着现在房价稍稳,有购房资格和购房能力的人,得赶紧入市。

“不要问深层次的原因,有这个时间分析完毕,市场说不定又变天了。”我跟老王说,“现在最重要的,就是一切归零,把你的情况和需求说清楚,好逐一比对、筛选”

老王絮絮叨叨,逻辑性不强,但主要的情况和需求我总算搞明白了。为了简便,制作一张表,简单明确下我这个老王不是你家隔壁的老王:

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总的来说,老王是个精致的刚需主义者,经历过现实的打磨,也明白一万二可能买不到三环内了。

我们买房,先要确定两个大的方面,第一是买得起的价格,第二是买得起的区域。

从价格上来谈,老王最多只能首付35万左右,没全款能力,也是首套房,这样一来,贷款的话理论上是可以首付3成的。

成都商业贷款首付标准(2017)

成都公积金贷款首付标准(2017)

插一个有争议的问题,是买新房还是二手房?

我个人建议是买二手房,这绝不仅仅是因为我对二手房了解更多。

这段时间的新房市场是怎样?也许大家都有所耳闻:全款的请往里走,按揭的别堵门口,公积金的把单车挪走…

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简单总结以下新房市场就是:豪宅化/精装化(单价涨上去了),在售房源偏少(抢不到),基本全款优先(没资金能力),甚至还有数万的名额费/排号费(再次加剧资金紧张)

这其实是一种针对买家的购房鄙视链,关键是到了开发商这儿,还TM不违法!

图图.JPEG

如果能接受小概率成功事件,倒还可以搏一搏,关键是老王已经被虐得不行了,尽快确定房子的事,重要程度仅次于他老婆。

于是,我和老王打算全面转向房源供应量充足,种类繁多的二手房。

35万首付,可贷款7成,反推一下,总价大概是100万的房源。但是加上税费、中介费、评估等情况,可能只能买到90万多一点的房子。

一个套三或者大套二,基本最低标准得85-90㎡以上,简单换算下,单价约为一万左右,这和老王设想的能承担一万二的心理还有点冲突。

那么第二个问题也需要确认了,那就是能买得起的区域。

单价约为一万的区域,房龄要求新一点的,如果不是捡漏,我想很难在三环内买到。

新房.jpg

成都各区二手房均价

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成都各区新房均价

我不是机会主义者,而是保守主义者,我建议老王把目光放长远点,看看他区域承受的边界,也就是以前我们说的二圈层。

老王户口的成华区的,根据限购政策,南门别想了,因此可以买的是龙泉、新都、郫都、高新西区、温江、双流,甚至青白江

成都早年有“东穷西贵南富北乱”的说法,现在又有“东进南拓西控北改中优”的方针,虽然上述7个区县部分范围(以五环路为界)是中优范围,但多少还是受到这些说法的影响,因此,同为中优,但区位城市印象大不一样。

西南的双流,主要是两三个片区,其一是双流老城区,新房不多,二手房质量不佳,好在有地铁3号线二期在明后年就要开通了。其二是航空港及其附近片区,二手房有蓝光领衔,区域地段较好,片区交通也在改善,尤其是8号线还在。其三就是华府片区双流段了,可以说价格是上来了,但是包括交通在内的配套,却乏善可陈。

推荐板块:航空港

东边的龙泉,可以说近期沾了东进的光,很火热,大面蹭蹭蹭上万,更是傲娇得不行。主要分为两个片区,其一就是刚才说的大面,目前涨势较快,一万出头只能买个清水了,缺点是交通拥堵,好不容易盼来的13号线不设站。其二就是龙泉驿城区,房价不过万,虽然有地铁2号线开进,但是新房项目不多,二手房房源质量不佳。

推荐板块:大面

东北的青白江,距离太远,交通不便,不作考虑。

东北的新都区,主要分为新都城区和大丰片区,前者有地铁3号线三期在2年内贯通,后者有地铁5号线在2019年通车,片区配套一般,学校质量一般。关键是的,有北乱的帽子扣着,不是所有人都能接受。

推荐板块:大丰

西北的郫都区,主要分为郫都城区和犀浦甚至红光。郫都城区没太大意义,红光离城区更近,而且有6号线在建加持,目前房价比较洼地大概也就8000元出头。

而因为地铁2号线早已名震江湖的犀浦均价现在逼近9000元左右,特别是前几日犀浦土拍楼面价接连破万,让业内一篇哗然和鸡血:面粉比面包贵,近郊土拍未破万仅剩温江和新都了…

毕竟是新晋的中心城区吧。

不管是地价决定房价还是未来房价决定地价,在我看来,“决定”太狂妄,最多相互影响,而后泡沫越挤越少,犀浦长期看涨。

推荐板块:犀浦

西北的高新西区,基本就是一个板块,而且是单价早已破万的板块,片区宜居,地铁通达,中海国际附近没啥好考虑的,倒是可以在其他地段捡漏。

推荐板块:高新西区

西门的温江区,温江区主要分为温江城区、南熏以及光华大道等商圈,受制于西控波及和成都地铁4号线二期的正反夹击,整体而言片区是小有涨幅。温江城区环境不错,价格较低,有大学产业。南熏大道环境一流,价格偶有破万。而光华大道片区则基本在万元徘徊,在价格上比较符合预期。

而且有地铁通达,是除了价格的另一卖点。

前几日我也前往了光华大道顺道考察了一番,整体入职率不高,楼盘林立,比较空旷,4号线地铁10个站的收费可以和1号线17个站。

如果不介意4号线二期站点距离远导致的通勤成本和时间剧增,不妨一试。

推荐板块:光华大道

简单总结下,适合老王的板块集中在航空港、大面、大丰、犀浦、高新西区、光华大道等商圈买房。事实上,还有一些商圈价格并不贵,甚至是主城区,比如沙河源、龙潭寺、天回、十陵等等,但不是某区域的核心地段,因此长期涨势逊色不太看好。

毕竟还是6个大商圈啊,如果每个商圈看一遍房子,老王等不起,市场也等不起。

可否再缩小一点呢?

我考虑到老王的工作地点、地铁、学区需求。

前文说到,老王工作在天府广场,一个看似到哪都通达的地铁站。但具体而言,航空港8号线还没修通,大面2号线和13号线都泡汤,大丰5号线也还早,犀浦、高新西区2号线倒是直达,光华大道4号线转1号线倒也能接受。

老王和房东搞矛盾了,想早点搬新家,等不起在建中的地铁。

虽然老王不太看重学区,但作为过来人,还是强烈的希望学区好一点,即便这个问题可能是最复杂的。

经过一系列说了很复杂复杂得你也不想听听了也不容易懂懂了你还骂我歪的学校比对流程,我和老王基本锁定在温江光华大道,或许这附近的七中实验和光华实验两所学校就是个不错的选择。

剩下的,就是看看片区内有哪些品牌楼盘值得一试了。

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1、成都七中实验学校小学部,私立学校,入学费4万多。位于光华大道281号,附近有金河谷、仁和春天大道、合能珍宝琥珀、彩郡、湟普国际湟座、彩叠园等楼盘;

2、成都市温江区光华实验小学校,公办小学,更靠近光华大道一些,附近有七彩花都、尚西花郡、中铁瑞景澜庭、佳兆业丽晶公馆、美茵河谷、珠江御景湾等楼盘。

这个时候还得祭出房天下大杀器——热搜楼盘排名。因为我相信,性价比最高的楼盘一定是大家几经比对最心仪的,而我和老王需要做的,只是跟风窃取别人的劳动果实:

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说实话,可选项确实很多,这个时候只能筛选某几个楼盘,然后大致在网上搜寻一番价格和在售情况了…

举个栗子,仁和春天大道:

仁和春天大道.jpg

我们在房天下二手房通过楼盘、总价、面积、装修情况、优选房源(排重)等条件筛选,得出来的房源大概只有2套,但发现都是套二户型,总首付预算都接近40万偏高,放弃。

再来!金河谷:

副本副本.jpg

经过比对分析,暂时有四套房源可供看房,老王也挨个约了经纪人,其中三套房源约定了同一天上午看房。

事实上,老王还据此查看了其余三个楼盘的意向房源,花个一两天,基本可以把自己期待的房源看个遍。

接下来,就真的进入了实质性的线下阶段…

由于老王没得私房钱,我请假陪看也要扣工资,在线下的阶段,我就没有去继续追踪了,而是让他和中介去实地看房,最终不管老王买了哪个楼盘,我想,现在目标应该很明确了。

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作为想购买二手房的你,又何尝不可以这样一路走来呢?如果你有看房的经验教训,欢迎下方评论,一起吐槽。

最后,奉上最新成都房价地图:

8月房价.jpg

今日,杀割!

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精彩评论(1)

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fang3219778738
2017-11-02 09:26:09

我就想知道买没有

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