贰爷房产投资，专注成都楼市实战
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贰爷，开发公司操盘手；
北京大学硕士，经济学家厉以宁弟子；
20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套；
教你复制50万变5000万的房产投资实战经验。
至少几百位粉丝催促，新川北大资源紫境府和融创香璟台的踩盘文章。踩盘是技术活，通过公众号表现出来难免偏技术，但是每一个字都是干货，我将连发三天连发三篇踩盘报告，纵然文字有技术性枯燥，但是细读之后，每一个人都能成为看盘大师，每一个粉丝都可以果断决断自己要买的楼盘是哪一个？
什么是踩盘？——踏破铁鞋 看基建 走工地 选房王 做预算。
一般购房者都会称为看房，为什么行业人士会说是“踩盘”，“踩”的意义重大，用成都的老话来说就是“踩扁”“踏平”，也就是整个楼盘都要踩得清清楚楚，不留一丝死角，要把情况了然于胸，然后决定是否出手买入。正解：先踩周边，最后去售楼部。
对于踩盘，大都是直接去售楼部。享受着那贵宾般的舒适，下车有人开门，有人为您撑伞，有人为您引路，到了售楼部门口，迎宾小姐一脸一脸的笑让人迷醉，到了售楼部登记完毕，喝着咖啡听着销售充满激情的讲解各种虚虚实实的“优质”配套，好不惬意。房地产营销专业人士知道，楼盘营销灵魂是“逼定”，促成客户迅速成交。而我们呢，需要反逼定，好的房子就是求着售楼部也要买，不好的房子再逼也不要“下定”。
1基础建设、市政设施
看：地铁
通过在家做足功课，就要去踩盘了，家里的功课怎么做？可以到“房天下”APP或者网站看看楼盘的基本数据和周边交通、学校、公园、地铁等市政设施。然后打开google地图，看一下卫星云图，看看卫星云图显示的楼盘周边基建的进展情况。
进入新川板块，先看看地铁：切记“规划中”和“在建”是两个完全不同的概念，凡是用词“规划”那大体就没有开工，因为规划的地铁存在变数，可能会改道，甚至可能会取消都有可能。曾经亮瞎眼的天府新区大建设，而今的迈步东进，都可能因为战略的细微调整，而对规划做出巨大改动，影响投资者回报的周期。
新川板块北大资源紫境府和融创香璟台宣传有地铁11号线，只有已经在施工的，并且你要实实在在看到有明显的地铁施工标识才可以确认，这就是地铁。
我们来看上图，地铁施工工地，电子显示屏上的文字“地铁11号线”，热火朝天的工地，地面已经破土并且地铁施工机器都已经开始运转，说明这是完完全全的现实。
是否同步的地铁通车。接下来要问问什么时候通车？2020年，这很重要，决定着你购买房产的回报，如果太晚通车可能的不良影响是：地铁的利好导致房价透支，而刚需交房后迟迟没有地铁，需求强度降低。地铁11号线来看，2020年通车。周边两个楼盘是2019年底交房，交房后配备家具家电，再放置几个月，刚好过一段就通地铁。所以，从这个角度来看，新川板块的规划水平至少在施工节点上已经完全超越大源板块，大源在板块建设10年才开始建地铁。新川板块是地铁早于楼盘开发同步建设，然后同步交房使用地铁。实实在在实现了楼盘的居住红利。所以，这两个地铁盘，名副其实。
除了11号线，贰爷在新川板块还看到1号线的五根松站，一个巨大的停车站。这又是多少的人流啊。
3年后便捷的地铁把众多的人口引入新川板块，见识这样一个全面全新“豪宅化”的板块。5年后，地铁把越来越多的外溢人口或者新成都人一批又一批送往新川板块，他们就是新城板块投资者的接盘客户。他们看到的是一个交通便利，公园漂亮，配套完备的人居环境，让人看了就有搬家的冲动，这会“暴击”所有来往人群的眼球！
第二看：学校
湖里钓鱼的乐趣在于你永远不知道下一条鱼有多大，会是什么鱼，仅这一点就让无数的钓鱼迷无论严寒与酷暑都坚定不移坐在河边竖目期待。房产投资和钓鱼有异曲同工之妙，你永远不知道下一套房产能带来多大的利润回报，可能暴涨，可能涨涨跌跌。暴涨一次就是一次改变个人圈层甚至阶层的良机，这种良机在中国还有。作为一个专业水准的房产投资者，就是要把未来的可变性变到程度可控，这就要有深度把握具体细节。
从各种信息可以获悉，新川板块会有22所学校，13个幼儿园。从两个楼盘的区位图可以看到，项目的北面和南面有很多规划学校，从幼儿园到小学到中学一应俱全。至于什么学校名称，按照成都的惯例，是不得而知的。不确定就是不确定，谁也不要在现在假装内幕，甚至装神弄鬼。这是目前这两个楼盘的不足之处！一句话，按规划具备学区概念。
但是从学校规划来看，整个新川板块是有丰富的学区资源的。当初九里晴川开盘时，相邻的成都师范银都紫藤小学已经招生，相邻的中学正在建设，从建筑面积可以看出规模较大，投资较大，会是一个不错的学校。至今没有公布校名，但是学校在建是既定事实。
从学校来看，新川板块目前仅有一些原乡镇体系下的老学校，这是当下的不足之处，和当初大源情况类似，后来大源发展出较好的学校：益州小学、墨池书院小学、社科院学校、蒙彼利埃等学校。
贰爷告诉你，每一次学校建成，挂牌，都充满激动和期待，都会让相邻房价抖一抖，这也是投资房产的乐趣所在。就像保利心语南侧学校，墨池书院小学一样。其实高新区学校的挂牌，都充满了想象空间。新川板块目前学校资源比较平淡，但是万一来个蒙彼利埃第二呢，万二再来个盐道街小学呢，会不会又是一次暴击？
第三看：公园
两个楼盘离865亩新川之心公园的东区边界700米，实际上应该接近900米。公园规模也是超越了大源中央公园（330亩）。
目前还看不出公园东区的在建细节，但总的来说距离这两个盘比较近，也不要指望出门就到公园，只能按700---1000米的步行距离来预期。也不要指望站在阳台上，就能看到公园，前面可能还会修很多高楼。有规划中的174亩湿地公园等那都是比较远期的事项，不作为重点考虑。
很多老成都人知道，成都老的居住板块最缺乏大型公园配套。现在的新区都会配备大面积的公园配套，环绕水景成为独到的成都南门风景。其实打造一个湖是不容易的，水下的湖底生态工程保障水底的植物良性生长，水要保障干净和流动性，不能有异味，水面周边植物和建筑的养护都是大工程，很多方面动用了北京等外地大公司和的高科技，所以生活在这样的区域，实则是实实在在比老城区享受到更多的发展的红利。
公园配套，也是为什么贰爷提出“购房追新理论”的重要原因，因为老的板块无法再新增大型公园，这是新板块的优势，老板块无法复制。新川公园西区，已经暴击了部分投资者。
第四看：商业配套
开车环绕四周5公里区域，看看周边的商业布局，比如shopping mall等主要商业业态。新川而言，已经完工的大型商业综合体几乎没有，也就是在建的华润项目，爱在城南的商业体项目，据说招商了欧尚、永辉等。这是当下的不足。
贰爷告诉你，大型的社区或板块，商业综合体是最不用担心的，有人口，自然就有商业综合体。商业的新增机会一定是在新川板块这样的具备强力人口导入、导入计划12万常住人口的区域。回想当初2011年大源的伊藤，甚至号称全中国的伊藤旗舰店，虽然后来定位有调整，但是依然创造了一个人气爆棚的大源商业中心。再如东三环的万科魅力之城，2012年之前只有住户，后来2013年凯德广场魅力城点迅速跟进并开业，那个人气旺到爆。再最近的例子，饥渴了8年的三圣乡卓锦城的商业综合体，一朝建成开业，二手房楼价开始暴击！这些实例明明白白说明，只要人口导入，商业配套是会立即跟进的，毕竟这是商业综合体业态的新的增长点。贰爷告诉你，想明白一个道理，不是住宅求着商业来配套，而是一个相辅相成和双赢的需求，这是商业公司不可失去的市场机会。不必太担心。
踩盘篇从周边配套到底能不能兑现来看待，理性看待北大资源紫境府和融创香璟台，这是贰爷实战踩盘部，那么接下来将要看到踩盘第二部。第二部将颠覆各位的踩盘思路，从项目工地找有用信息！
爆点料：某楼盘今天上午十点开会，之前给房管局报的价格没有被通过，星期一内部会过会后，星期一重新给房管局报价格，报多少呢？15000. 正负10%。
【此文章为贰爷房产投资原创，特此声明！】
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明天推出新川踩盘中篇。
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贰爷房产投资2017-08-23 15:48:17
