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租赁住房和共有产权房同步袭来,也敌不过福利分房时代?

想住APP 2017-08-11 16:32:23

【本文由想住成都(CDxiangzhu)原创】

自7月以来,“大力发展租赁住房”已基本席卷一二线城市。“租售同权”、“只租不售”、“人才公寓出租”……在广州、上海、成都等各地推出。

在如今房子已经成为社会教育、医疗等公共配套的载体的现状下,广大购房者会摒弃固有观念选择“以租养房”吗? 不管答案是什么, 但出于“房子是用来住的”的初衷,这一次大力推进的“以租养房”确实让不少人感觉回到了1998年。

如果房地产行业回到福利分房时代,你真的愿意吗?

1998年成为我国房地产发展的分水岭。在这之前,同样是“交租金住房子”,“统一管理,统一分配”的福利分房制度是当时计划经济体制下的实物分配制度。

在福利分房制度下,居住的人实际支付的房租远远低于建筑和维修成本。这让如今不少买不起房子的购房者,不禁感叹福利分房时代的幸福。但试想,如果房地产行业回到福利分房时代,你真的愿意吗?

在房子靠分配的制度下,其实也有不少弊端。分房制是企事业单位盖房,按级别,工龄,年龄,居住人口辈数,人数,有无住房等一系列条件分给一部分人居住。如果单身一人,想要分到一套独立的房子则非常难。在不同的企事业单位工作,分到的房子也可能不一样。

此外,分房住即是“交租金住房子”,租金标准由国家定(租金低廉),但房屋无法转卖、限制转租。这在很大程度上限制了职工的需求,如换工作。

换句话说,在福利分房制度下,居住成本确实低。但是居住的舒适度以及房子带来的公平性缺失,随着市场经济的扩散愈发明显。所以,有多少人愿意回到福利分房时代?如果有人迟疑,可能最终还是会摇头。

商品房房价市场化,保障性住房建设未停歇

1998年,福利分房制度停止,开始实行住房分配货币化,开启了住房商品化。伴随着住房建设市场化,也就诞生了今天市场上的自有产权商品房。

自有产权商品房,在市场化中,除了购房者拥有产权外,可以自由转卖、转租,当然房屋的价格也呈现出市场自由化,房价逐渐上涨,成为国内经济的支柱产业。 

在这个进程中,出于“让中低收入住房困难家庭有房子住”的初衷,政府也建立了不同类型的住房保障体系,包括限价房、经济适用房、廉租房、公共租赁房等。

其中符合相应申请条件,购买了限价房和经济适用房的购房者,均拥有住房产权,只是转卖需在产权满5年及以上。而廉租房和公共租赁房则是“只租不售”,住户没有产权。

社会性保障住房一直存在,但绝大多数普通购房者此前仅着眼在普通商品房。

房价“脱缰”,2017年政府严格限价商品房价

经过去年一年,房价上涨从一线城市蔓延至二线城市,各路调控政策也随即而来。之前一线城市的“限购限贷”已经完全不够,又新出了“限售、限价”。其中的“限价”政策,确实让房价按照政府的控制方向去了,今年的房价稳住了!

房价稳了,商品房的买卖市场冷下来了吗?相信在全国各大限价的城市,经历过新建楼盘的开盘现场,就会意识到当前购房者对于房子的渴求度。新建商品住宅的价格被限制,购房者反而觉得买到就是赚到。房源供给少,开启的仍是抢房模式,只是房价的备案数字没有再涨了。

只是限制购房需求,而供应端并没有改善,这从经济学上的“供需关系”出发,并不能长远的解决问题。当然,从近期各大政策来看,政府也正在探索房地产的“长效机制”。

建立长效机制,租赁住房和共有产权房或成为重大改革

自去年年底开始,截止今年七月底,“加快建立长效机制”成为中央会议提及的工作重点。

在7月24日的中共中央政治局会议上,提出“加快建立长效机制”,即长效机制顶层设计出台进一步加快,包括住房制度改革、房地产相关财税改革、农村土地改革、住房金融改革等在内的一系列制度建设将逐步推进。

其中的“住房制度改革”,不免让人聚焦到本篇开头提到的“大力发展租赁住房”以及8月北京提出的“共有产权住房”。

市场化下的“租赁住房”能长效吗?

加快发展住房租赁建设,住房制度上欲大力发展“租赁市场”。但是,此次的“租赁住房”已完全不同于1998年以前的“福利分房”。

如今在租赁住房市场化的条件下,租赁房屋的房租也将根据市场而定。从短期来看,因为社会资源的不匹配,购房与租房的权利并不能完全同等,这让购房者放弃购房转而租房住,是一个挑战。另外,在土地供应端,“只租不售”的土地出让,对于房企拿地也是一个重要挑战。

如上海7月两宗地的出让,根据拿地成本以及目前周边的租房价格,企业拿地建设后,收回成本的周期大概需要30年。这也导致最终并无民营房企加入土地竞拍,而是由两家国有企业以底价成交。

着眼于长期,在国家的扶持政策下,如果政府将房企的商品房建设拿地与租赁住房建设挂钩,那么租赁住房建设就成为了必然趋势了。同时,公共配套建设跟上了,逐渐实现了真正的“租售同权”,那么市场化的“租赁住房”,就会真正成为住房制度的长效机制了。

再提“共有产权房”成热点,部分纯粹“刚需”的利好

8月3日,北京住建委发布《北京市共有产权住房管理暂行办法》,提出将推出共有产权住房。

早在2014年,住建部就发布通知文件,确定了北京、上海、深圳、成都、淮安、黄石为共有产权住房的试点城市。但截至目前,只有江苏淮安和上海有共有产权房。而如今北京将推出共有产权房的政策引发热烈讨论,跟当前的楼市的房价及调控节点不无关系。

分析北京此次推出的共有产权房,会发现其就是具有一定保障性质的商品房。其最大的特点是政府和购买人共同享有房屋的所有权;在转让规则上,共有产权住房不满5年的,不允许转让房屋产权份额,满5年的,可按市场价格转让所购房屋产权份额;非北京户籍的“新北京人”的分配比例将达到30%。

北京共有产权房的这些特征,对于纯粹的“刚需”的确是一件好事。但是从北京未来五年共有产权房的建设规划以及在北京符合条件的申购者数量来看,供应与需求的不平衡或将再次上演。

而曾经被列为试点城市的成都,共有产权房的推出或许也不会很遥远。但是,在当前成都“供需完全失衡”的市场条件下,要试图通过保障性的共有产权房,来削弱刚需商品房的“购买力”,最终稳定房价,显然其火力还远远不够。而如今的房价一旦完全市场自由化,共有产权房更将是“杯水车薪”。

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