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环大都市圈房产投资6大法则,警惕"环蓉"投资"灰犀牛"(中)

贰爷房产投资 2017-08-11 17:30:25

贰爷房产投资,专注成都楼市实战

[ 本文约2100字 · 建议阅读时间 4分钟 ]

贰爷,开发公司操盘手;

北京大学硕士,经济学家厉以宁弟子;

20年重仓投资成都及房价跳涨城市50余套;

教你复制10万变1000万的房产投资实战经验。

前几天,贰爷提到了为什么“环蓉区域”的房产不能投资,并鲜明的提出《昨天去仁寿抢房的人,就是明天哭爹喊娘的人》。

先来看看最近抢房已经抢到仁寿县清水镇的消息:

再来看看仁寿土拍结果:

8月9日上午,仁寿县国土局以拍卖方式出让一宗113.31亩住宅用地,最终被北辰实业以4.62亿元的总销售价、5511元/平方米楼面地价拿下

以上土地拍卖楼面价刷新仁寿的历史,那么是不是清水和视高5000--7600元/平米的房子就真的太便宜了。

大错特错!大错特错!大错特错!

这个土拍和清水买房是完全两个概念,没有任何关系。性质完全不同,所以投资者千万不要以为仁寿楼面价5500了,买5000的楼盘就是赚钱,这是极其错误的。

只有专业人士才能看出,仁寿这个地块是1.2超低容积率,类别墅容积率,限高24米只能8层以下,这么高品质,加上所处仁寿最好位置,相邻的中央国际广场现在普通二手房价格平均7500元,上述地块成本大概在9500元/平方,别墅品质,有问题吗?应该说有一定性价比。

贰爷的看法是:北辰土拍地块高端优质,产品特殊,和一般刚需房无法比,更和清水的乡镇房没有可比性。

环蓉区域买房,必须谨防“灰犀牛”,灰犀牛发威,所到之处泡沫必然破裂。

今天,综合本人20年房产投资经验和房地产市场规律接着来看:所有的历史和事实证明,环大城市区域如果要有健康且繁荣的房地产市场、要打造适合投资的环大城市市场,必须要具备六大要素。

这也是贰爷首次公布,环大都市圈房产投资必备法则,以飨读者。

第一大要素:承接大城市人口外溢;

人口外溢,环一线城市表现的特别突出,比如北京周边的燕郊、上海周边的花桥、深圳周边的东莞。人口外溢,需要“两只手”的作用:

政府一只有形的手“赶人”,将人口往外迁移。比如目前北京七个区都制定“梳功能、减人口”方案,以东城区为例,要减人口是非常不容易的事情,北京户一直是全国最值钱的户口,既是国家政治中心,又享有国家最好的教育资源。东城区的方案是按照常住人口下降3.5%的指标,即疏解常住人口3.2万人,疏解影响人口12.9万人进行了任务分解和部署。而随着通州建立北京城市副中心,也是从政策上极大将人往外疏导,而一河之隔的河北燕郊就承接了北京的人口外溢。北京中心区~通州~燕郊,这样外溢。

市场还有一只无形的手,就是北京房价居高不下并且北京房票要求极为严格,很多北漂一族没有北京购房的资格,没有北京购房的资金。只能一退再退,到北京相邻的北三县(三河、大厂、香河)等地购房。贰爷发现——燕郊房价几乎都是北京通州房价的60%,跟随通州房价上下同步上涨或波动。

那么成都呢,成都本来就是一个地域大的城市,面积1.4万平方公里。2016年由于简阳市改由成都市代管,大成都从19个区(市)县变成20个,面积也新增2200多平方公里。成都地域再次扩大,并同步开发天府新区。成都天府新区直管区新开发区域,目前并不具备大量的居住住宅和生活条件,天府新区人口迁移和进入需要长达10年的一个过程,那么现在完全不具备人口从天府新区继续外溢到离成都市中心70公里的仁寿县。从投资者来看,这样会极大拉长投资周期,影响投资现金流,更会带来巨大的机会成本,因为同步失去了在核心区(比如高新区)更好的投资机会,甚至因为开发商实力、行政管控等原因,部分操之过急的资金,甚至沦为沉没成本。

第二大要素:承接大城市资金外溢;

资金外溢,从两个角度来看:一看产业,二看百姓资金。

北京的主要体现在低端产业外溢。比如北京多年的小商品批发市场:天意批发市场(上学时曾去买各种雕塑款式的打火机,然后批发到各学校的销售代表)、动物园批发市场等等,这些都在往北京周边的燕郊、大厂、香河、固安等区域搬迁。

而成都呢,环蓉交接区域的产业远没有充实,无法达到大规模外溢的条件。成都四周,北部来看,本来发展就慢,低端产业如物流、建材聚集;南部则是从兴隆湖出发约30公里的正在开发和代征土地;西面临山、临河。

从资金来看,主要指房产投资者个人投资带来的回报,贰爷发现——成都较优质板块的优质房源房价7年涨200%。从复利计算方式分析,年增值17%,可是从单利来看,年增值高达29%。这个数值并不小,但是7年前也就是2010年,成都大都是以刚需或二套为主,投资房屋数量较少,获益绝对值不大。虽然成都市区房产投资刚刚兴起,但是因为成都地域辽阔,加上新加入的天府新区和简阳,土地整理和基建都还需要大量时间完成,主城区的发展过程本来就需要一个相对长的时间,资金外溢不具备条件。 

第三大要素:通勤系统;

能够与大城市形成构建一体化生活圈,具备立体化交通体系;

一线城市往往和周边相邻区域已经形成立体交通系统,可以实现通勤。这就是为什么燕郊每天早上有30万人奔赴西方,前往北京上班的根本原因,因为已经有成熟的立体交通系统:公交车(一战直达、站站停、到地铁、到各区域)流水运转;地铁在建2020年通车;私家车直接上通燕高速30公里到达国贸;共享汽车、顺风车形成庞大客源,量大、价格低、低成本....

从成都与仁寿的情况来看:公交车没有;大巴车一小时一班,有的路线走高速且经停华阳,路程时间很长且不舒服。至于中介某些员工吹嘘的开通地铁,那就空了再吹。

同理,其他环蓉区域,通勤也基本属于类似的情况。没有公交、没有地铁,只有大巴车。没有一体化的生活圈。

凡是涉及到环蓉区域楼盘,各位投资者务必谨防“灰犀牛”,风险巨大。

【此文章为贰爷房产投资原创,特此声明!】

★下期预告★

环蓉区域最后一期,贰爷继续用实战精彩论述。 

第四大要素:大开发商进入;

第五大要素:一体化的教育学区系统;

第六大要素:强大的本地购买力;

下次见!

贰爷答疑,更多贰爷实战内幕,请加助理微信lixing800

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