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一二线城市房子买不起,那三四线城市的房子值得投资么?

想住APP 2017-07-04 10:33:20

近日,有同事与小编讨论,他想在老家四川泸州购置房产。其实他之前一直打算在成都市区购房,可是在犹豫不决中却被限购卡死,他把目标转移到了老家的四线城市。

同事的想法绝对不是个例,返乡置业在今年初被推高。小编在近期也收到过多个购房者的咨询,人在成都上班,老家在三线城市。成都限购后,老家的房价在近期有上涨的趋势,成都没买到,要不要在老家先买一套投资?  

从国家统计局统计的2017年5月全国房地产开发和销售数据看,一二线城市房价涨幅已经有回落的迹象,并且我们也确实感受到了这些变化。现在部分三四线城市上升势头显著,或已现过热苗头,部分城市还因此加入限购行列。

下图为2017年5月新建商品住宅环比涨幅前十大城市:

数据来源:国家统计局

我们回忆一下这轮房价上涨的时间点:2016年初,以一线城市为代表的楼市掀起了一股房价上涨的热潮,16年中旬全国重点二线城市楼市开始沦陷。直到17年初,火爆的市场才蔓延到全国热门三四线城市,其中伴随着一二线城市不间断的调控措施。

三四线城市房价能否复制一二线城市的套路?

我们可以看看不同等级的城市常住人口与户籍人口比:


常住人口/户籍人口比例不高于100%,证明该城市常住人口不及户籍人口数,人口流出比较大(重庆行政辖区较多,周边郊县人口流出较高,主城区超过100%)。

人口规模:一二线城市常住人口量为千万级以上,三四线城市人口量为百万级。

个别三线城市中制造业和工业较发达的城市,常住人口会多于户籍人口。但大部分三四线城市,基本处于人口流出的状态。

城市的产业聚集度来看:

以唐山、兰州、潍坊为代表的较强的三线城市均以制造业和工业居多,经济结构单一,缺乏有吸引力的竞争性职位,且世界五百强等优质企业多数聚集在一二线城市。并且从城市的产业布局来看,要完成城市之间跨等级的GDP超越,基本是不可能的。

房价要涨价或增值,必须满足需求量的增加或者是投资现金流的增加。

结合以上两点可以分析三四线城市:

自住性住房:受限于人口基数和人口流出情况,需求量不会盲目扩大;

投资性住房:三四线城市有龙头企业,但没有一二线城市的资源优势(医疗、教育、交通)和综合实力,很难吸引人才和大量的流动资金。

从人口的流动性来看,小城市往大城市聚集的效应在短期内无法改变。三四线城市的房价会因为大市场的环境上涨,但不会爆发性的增长,如果没有长期可支撑的需求或者资金,那么很有可能就是房产泡沫。

三四线的楼市这种短期的繁荣现象会维持多久?

要看清楚三四线城市的走向,我们不妨探究一下本轮调控的目的。

从2015年开始,国家就制定多个楼市利好政策包括降二套首付、税费都是为了去库存。并且此轮去库存最主要的阵地就是全国三四线城市。当然,去库存也是国家的自保行为,让开发商贷款转移到个人贷款,避免项目滞销烂尾,减少银行风险。

结果是去库存效果很明显。以成都为例,想住APP数据统计:2016年初,成都主城+近郊的在售新项目近500个,在今年就已经锐减到171个,存量房源控制在了一年的供应内。紧接着一二线城市限购、限贷等一系列调控政策出现。很多购房者开始将目标转移向了不限购的三四线城市。

在三四线楼市回暖的背景下,已经有多个城市例如上面的唐山、兰州等地已经启动了限购限贷措施。

库存量大→去库存→库存降低→限购

一环扣一环,是不是很完美?

在这轮调控中,一二线城市首先完成了去库存的任务。目前,基本所有的一二线城市已经制定多轮限购调控政策,目前的新房市场价格基本趋于稳定。等到三四线城市去库存的任务完成了阶段性的胜利之后,必定就是限购后长期的维稳状态。

那么三四线城市的房子就不能买了吗?

当然,对于本身就在城市生活的买房人来说,如果是用于自住需求,后期也不会再次出售,则完全可以购买,无关乎价格的涨跌,这一点适用于全国所有城市。

微信图片_20170629193036.jpg

如果是由于高房价被迫从一二线城市回到三四线城市买房投资,那就更应该明确利弊。要在三四线,尤其是不靠近中心城市、没有显著人口增量的三四线城市买房投资的一定要谨慎,如果房价长期不涨或涨得慢,那资产一定是减少的。最后,这些房子能不能轻易转手变现也是个很现实的问题。

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