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黔驴会不会技穷?是时候该看看贵阳了!

中指研究院成都 2017-06-20 07:51:00

旧言黔地苦寒,贵州自古以来就因地形所困,交通不便,故而经济发展受制。近年来,随着贵安新区的落地和大数据产业的崛起,贵阳也迎来了前所未有的大好机遇。为了对贵阳房地产市场有更全面深入的洞察,我们从数据出发,透过对标杆企业的访谈和重点项目的实勘,力求呈现筑城现阶段存在的机会与风险。

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基本面

城市定位:西部地区重要中心城市之一

重要的生态休闲度假旅游城市

国务院关于《贵阳市城市总体规划(2011-2020年)》批复中将贵阳市定位于我国西部地区重要的中心城市之一,重要的生态休闲度假旅游城市。作为贵州省内大中型城市,黔中经济圈核心城市,能够吸引贵州全省财力和物力。贵阳距西南地区直辖市重庆仅300多公里,处于成渝经济圈辐射范围内。

同时,贵阳的城市职能定位于全省的政治、经济、文化、科教、旅游服务中心;西南地区联系长三角、珠三角地区的重要交通枢纽和物流集散基地;重要的以铝、磷、煤为主的矿产资源循环利用加工基地,以高新技术、装备制造、现代中药及特色食品为主导的产业基地;重要的生态休闲度假旅游城市,具有国际影响力的避暑胜地及休闲旅游目的地。

总体规划

中心城区空间布局为“一城三带多组团、山水林城相融合”

目前贵阳市的市域面积为8034平方公里,辖云岩、南明、花溪、乌当、白云、观山湖6个区,清镇1个县级市,修文、息烽、开阳3个县。其中,中心城区总面积为1244平方公里,控制范围东起南明区的小碧乡、永乐乡,乌当区的东风镇;西至乌当区的朱昌镇、金华镇,花溪区的久安乡、石板镇等部分区域,南起花溪区的党武乡、孟关乡;北至白云区的麦架镇、沙文镇、都拉乡。

依照《贵阳市城市总体规划(2011-2020年)》,中心城区空间布局为“一城三带多组团、山水林城相融合”;城市发展突出“山中有城、城中有山;城在林中、林在城中;湖水相伴、绿带环抱”的特色。

一城,主要是以老城区、金阳新区共同构成城市核心,连片发展小河、二戈寨、三桥马王庙、白云等区域,实现城市紧凑、集约发展。主城建设用地约204平方公里,聚集人口约237万;三带,是将百花山脉、黔灵山脉及南岳山脉作为城市建设用地隔离绿化带及生态缓冲区,充分发挥山体绿化对过滤空气、防护污染、调节城市温度、美化城市环境的作用;多组团,是指顺应城市自然地形特征,因地制宜的在主城周边布局4个相对独立的功能组团,即主城北部的高新区组团,南部的花溪组团,东部的龙洞堡组团,东北部的新天组团,主城周边组团建设用地约96平方公里,集聚人口约83万。

交通条件 公路路网受地形影响较大

高铁取得快速发展,轨道交通即将通车

目前贵阳铁路枢纽衔接川黔、贵昆、湘黔、黔桂、贵广、沪昆等线路,其中客运枢纽是“二主一辅”的布局,即贵阳北站和贵阳站是枢纽的主客运站,贵阳东站为枢纽辅助客运站。贵广高铁、沪昆高铁(含贵昆段)已经开通,2可到昆明,5能到广州,8到上海。黔渝快铁今年底投入运营,届时2可到重庆。2020年前,成贵高铁、贵南高铁也将陆续开通运行,大大缩短西南地区与华南、华东、中南的时空距离,实现长江经济带、珠江经济带、西江经济带、中孟缅印经济走廊“互联互通”。

贵阳城市轨道交通发展多年,1号线首段即将试运行,并力争2019年建成2号线一期。根据规划文件显示,2020年前开建2号线二期、3号线一期,S1线一期、S2线一期等5条线。轨道交通1号线全长35.1公里,涉及25个站点、24个区间,2013年开始全面建设。按照计划,今年,1号线将首先开始开通观山湖段的10个站点、9个区间,进行试运营,预计2018年实现全线通车。轨道交通2号线全长39.54公里,一期工程全长27.6公里,起于白云区七机路口,经观山湖区和云岩区,止于南明区油榨街,包括24座车站、23个区间,力争2019年建成投运。

贵阳市城市轨道交通第二期建设规划(2016~2022 年)

人口结构:城镇化率持续增长,常住人口增速迟缓

量位列同类城市最末

作为省会城市,贵阳的快速发展对周边县市的融城人口吸引力大增。数据显示,2012年-2015年贵阳市城镇化率持续升高,2014年后趋于稳定,预计到2020年,全市常住人口城镇化率达到76%左右,户籍人口城镇化率达到70%左右,平均每年人口机械增长15万人左右。

就常住人口此一核心指标来看,2016年末贵阳全市常住人口469.7万人,比上年增长1.6%。其中,城镇常住人口348.3万人,占常住人口比重为74.16%,人口自然增长率5.85‰,在对标城市中排名最后。2015-2010年6年间,全市人口增长较快的为观山湖区、修文县、南明区、息烽县、花溪区及白云区。

2012年-2016年贵阳市常住人口及户籍人口

值得注意的是,贵州省“十三五”规划纲要提出,要加快贵安新区开放开发,推进贵安新区与贵阳同城化发展,力争把贵阳中心城市建设成为(主城区)500万人以上的特大城市。目前贵阳中心城区人口约为348万人,综合目前常住人口及增长率来看,还有一定难度。

2016年贵阳市及对标城市常住人口数量(万人)

经济水平:GDP增速连三降,三产比重逐渐增加

人均可支配收入偏低,但消费意愿较强

2016年贵阳市及对标城市GDP和人均GDP

2016年贵阳全市实现地区生产总值3158亿元,首次破3000亿,在对标城市中排名最后,仅有名长沙的1/3左右,落后南宁545亿元。全市人均GDP为68322元/人,排名第三,高于南宁和昆明,为长沙的1/2左右。2016年政府工作报告指出,到2021年,全市地区生产总值突破5500亿元。需要指出,2014年-2016年贵阳市GDP增速不断下跌,2016年增速跌破12%,增速为11.7%。

2012-2016年贵阳市GDP及GDP增长率

从产业结构来看,呈现出“三二一”的显著特点。目前贵阳进入城市产业结构调整的稳固阶段,以第二产业为支撑,第三产业比重逐渐增加。以2016年为例,贵阳第二产业主要由工业和建筑业组成,其中工业占比为63.3%,特色食品、磷煤化工、铝及铝加工成为拉动工业增长主要动力。第三产业主要由交通运输、仓储和邮政业、批发和零售业、住宿和餐饮、金融业、房地产业、服务业所组成,而服务业占比达到第三产业的三分之一。

2012-2016年贵阳市产业发展情况

2016年全市城镇居民可支配收入29502元,同比上升8.3%。在对标城市中排名最后一位,是没有突破30000万元大关的城市。而2016年全市社会消费品零售总额为1195亿元,增幅略回升至12.7%。调研发现,虽然可支配收入增长率与消费意愿逐年下降,但是消费增速下降速度相对较缓,从一定程度上反映出,贵阳人消费观念超前,具备较强的消费意愿。

2016年贵阳市及对标城市城镇居民人均可支配收入(元)

房地产发展:房地产投资占比下降,但对房地产依赖度仍高

万科、恒大、保利置业三强鼎立

2016年贵阳规模以上固定资产投资房地产投资总额为927亿元,同比下降8%,占规模以上固定资产投资的比例约27%,这也是自2014年以来房地产投资额连续两年出现负增长,显示贵阳房地产投资已经开始有放缓迹象。

2012-2016贵阳市房地产投资额及增速

不过应该看到,与对标城市相比,贵阳的房地产开发投资占比排名第二,说明城市固定资产投资集中于房地产程度在较高,具有一定的投资风险。

2016年贵阳市及对标城市房地产开发投资情况

企业竞争角度,从2016年的销售金额排名来看,本地开发商中天、宏立城凭借未来方舟和花果园两个超级大盘位列前二,外来开发商占据其余八席。其中,万科、恒大、保利置业稳居外来开发商前三。

2016年贵阳房地产企业销售排行榜10

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土地市场

供需关系:近五年住宅用地供大于求

平均楼面价大幅走高,今年内逼近2000元/平米

2012-2016仅五年贵阳全市累计推出住宅用地建筑面积5388万方,年均1078万方。其中,2012年、2013年住宅用地供应面积超过1600万方。2014-2016年,土地供应量大幅下降,年均推出面积为581万方。累计成交住宅用地建筑面积4434万方,年均887万方。最近三年,土地成交量大幅下降,年均成交面积为553万方。

2012-2017年4月贵阳市住宅用地供应及成交情况

不难看出,前些年贵阳的土地价格偏低确是事实。2012-2015年全市平均楼面价在650元/平米左右,多以底价成交为主,溢价率均低于1%,土地市场竞争不激烈。近两年,楼面价迅速上升,一路攀升至2000元/平米大关,溢价率也不断走高。2017年以来平均溢价率达63.79%,部分典型开发商亦跃跃欲试,试图进入贵阳市场,众多项目传出被收购传言,土地的争夺逐渐从一级市场过渡到二级市场。

区域结构:观山湖区2013年现价格井喷,目前几无地可供

花溪区近两年成交占比超八成

从成交区域来看,近两年花溪区宅地成交量占全市多数,占比超过80%,其余五区成交量同比均大幅下滑。2015-2016年,多个区域住宅楼面价超过1000/平米,云岩区住宅楼面价甚至突破2000元/平米大关。

2012-2016年贵阳市各区住宅用地成交量占比

调研发现,两城区的土地大多都通过旧改、城中村改造等定向推出,真正通过招拍挂的住宅用地数量不多,大多数地块在旧改的时候已经确定了归属。观山湖区由于已经发展超过十年,土地交易在2013年进入集中爆发期,价格骤然式猛涨,到目前已经几乎无地可供,开发商大多数通过土地二级市场,以并购的方式进入。而花溪区现阶段尚存大量土地未推出,近两年住宅成交量均占全市八成以上,随着贵安新区和大数据产业等概念的发酵,花溪区在土地市场的热度还将持续。

2012-2016年贵阳市各区住宅用地成交楼面价情况(元/㎡)

3

新房市场

开发经营:住宅施工面积五年来首降

以施工销售比衡量的消化周期明显高于成都和重庆

2016年,全市商品住宅施工面积连续四年逐年增长后首次回落到3838万方。新开工面积在2013年后呈现断崖式下跌;竣工面积在2015年达到1080万方的峰值;销售面积的高点则出现在2013年,近三年回落至800万方上下。

2012-2016年贵阳商品住宅开发经营情况

静态消化周期方面,若以施工面积/销售面积作参考值,2012-2014年该指标由4.1升至峰值6.0,但从2015年开始连续两年回落,2016年降至4.6,销售面积增速快于施工面积增速。但是相较于重庆及成都,贵阳明显高出许多。

2012-2016年贵阳、成都及重庆商品住宅施工面积/销售面积对比

量价表现:近五年平均成交量为778万方

均价稳定上涨至6039元/平米,住宅库存去化周期在一年左右

2012-2016年,贵阳商品住宅累计成交面积3892万方,年均成交778万方;其中2014年下滑明显至612万方后逐年回升,2016年回升至782万方,今年前四月同比微涨至268万方。同期成交均价呈现逐年稳定上涨的态势,涨幅相对平稳,2017年1-4月均价已经突破6000元/平米。

2012-2017年4月贵阳市商品住宅市场成交情况

需要指出,贵阳商品住宅供应量自2014年开始得到控制,2012-2016年五年间的供求平衡,由前两年的供过于求转变为近三年的供不应求。商品住宅库存量近三年逐年下降,2016年达到769万方,同比下降11%。按照2016年市场成交量计算,现有库存去化周期在一年左右。

2012-2016年贵阳市商品住宅市场供销存情况

成交结构:观山湖区成交占比大幅上升

90-140㎡逐渐成为主力成交面积段;主力单价在5000-8000元/平米

以成交区域来看,2013年至今,各区成交占比分化明显,其中南明区成交面积占比逐年向观山湖区和花溪区转移。观山湖区成交面积占比上涨最明显,由11%上涨至32%;其次为花溪区,由7%上涨至21%左右;而南明区近五年占比下滑幅度极大,由48%下滑至13%;云岩区占比集中在20%-30%之间;白云区和乌当区占比相对稳定,分别在10%和7%上下;当前云岩区及观山湖区当前市场需求最为活跃,南明区在花果园落幕后市场份额逐年下滑;花溪区在新项目入市后出现大幅增长。

2013-2017年贵阳各区住宅成交占比情况(面积占比)

以成交面积来看,2013年至今,90㎡以下成交占比逐年下降,由2012年47%下滑至2017年的24%,下滑23个百分点;90-140㎡成交占比正逐渐成为主力成交面积段,由2012年45%上涨至2017年64%,提升19个百分点,说明改善型户型需求量在不断增加。

2013-2017年贵阳住宅成交各面积段占比情况(套数占比)

以成交价格来看,2013年至今,8000元以上成交面积占比较为稳定,均在10%以下;价格在5000-8000元/平米的成交面积占比逐年提升,从2013年22%上升至2016年53%,提高了31个百分点;5000元/平米以下的占比从2013年的74%下降至2016年36%,下降38个百分点。

2017年以来,贵阳住宅成交价格上涨明显,6000-8000元/平米成交面积占比由2016年27%上升至36%,提高了10个百分点,8000元/平米以上成交面积较2016年提升4个百分点,而5000-8000元/平米为主力价格成交段。

2013-2017年贵阳各区住宅成交占比情况(面积占比)

4

调研结论

贵阳城市基本面向好,但续撑力仍显不足

观山湖和花溪是价值潜力的热点区域

贵阳是贵州省的政治和经济中心,典型的单核中心城市,无支柱型第二产业,主要依靠三产,旅游收入有较大占比。贵阳市的常住人口近470万,在对标的同等城市中排名最末,人口自然增长率不到6%,按照十三五规划提出的要建设500万人以上的特大城市,差距非常明显,存在较大的难度。贵阳的城镇化率已达70%,对房地产需求带来一定的支撑,但贵阳的人均可支配收入不到30000元,在对标城市中排名最后一名,但社零总额增幅持续向好,本地人消费观念超前,消费意愿较强。总体来说,随着政策的倾斜和扶持,贵阳近几年取得了明显的发展进步,各项指标都有正向成长,但是客观来说,由于起点较低,产业结构尚待优化,外省人口流动性有限,整体看来,基本面的后续支撑力仍显不足。

从各区域的发展潜力来说,观山湖和花溪是当之无愧的重点区域。贵阳政府很早就开始着力打造金阳新区,观山湖区至今已经沉淀多年,政府和开发商双向的资源导入力度都非常大,政策几乎是压倒性的向观山湖区倾斜,其区域发展速度和城市建设面貌也与贵阳老城区拉开差距,现代化建设程度很高,是外地投资客的价值洼地。以世纪城板块为发展,附近商业早已成熟,容纳十几万人的大社区二手房交易量也很大,观山西板块未来会有万达,会展版块有中天金融城,人气提升很快,是置业者追捧的热点区域。花溪区的小河板块是发展的经开区,人口和土地都已经饱和,基本没有太多拓展空间。花溪板块一直都是老贵阳人认知中的后花园,空气清新非常宜居,但是交通条件还需进一步改善。花溪区的定位与贵阳市整体定位的旅游城市相匹配,也是全市旅游收入的重要来源,旅游人流量不可小视。

房地产市场总体健康良好,但进入风险仍然存在

客户仍以价格敏感型为主,品牌认知度和品质溢价空间有限

仔细盘点布局贵阳的开发商,主要可以分成三类,一类是本土大型开发商如宏立城和中天等;一类是中字头的国企如中航、中铁、电建、华润、保利等;一类是市场化的开发商恒大、万科、美的、碧桂园等,总体来说,竞争格局相对简单,各自占地为王。本地客户对品牌开发商的认知大多停留在不烂尾,对物业服务、户型结构、建筑质量等细节点缺乏深度关注,品牌溢价空间有限。应该注意到,仍有绿城、龙湖、中海、嘉禾等品质导向型的典型开发商尚未进入。

随着土地市场升温,贵阳房价有较大攀升空间,从2017年1月的5791元/平米,涨到4月份的7011元/平米,4个月的时间上涨了21%。全市近五年的住宅成交量稳定在年均778万方左右,按今年前四个月的成交量预估,今年的成交总量依然会呈上升趋势。相比昆明等对标城市,贵阳目前住宅库存量不大,去化周期维持在1年左右,是比较健康的水平。

综上,贵阳房地产市场仍处于相对较不成熟的原始粗暴增长阶段,消费者认知程度较低,专业知识不足,价格敏感性非常突出,房地产市场的机会与风险并存。机会点来看,国家政策层面的扶持力度近几年越来越大,从贵安新区、大数据产业、旅游城市等多方面给予资源倾斜;贵阳人的消费观念超前,对于出现的新产品有意愿尝试;住宅的价格正在逐渐被拉高,客户的心理预期也在调整,有利于推动后续房价的上涨。但从风险来看,贵阳的城市定位与标杆城市相比有较大差距,且贵州属于最贫困省份,经济和产业劣势客观存在且长时间内无法根本改善;贵阳市人口流入性不确定,对省外人口和人才基本不具备磁吸效应。因此,贵阳的城市投资价值点仍显薄弱,后续发展还值得进一步观察。

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