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5月22日，万科企业股份有限公司拟通过下属公司珠海梦想家商贸有限公司出资人民币50.31亿元，与专业投资机构共同发起设立两支商业地产投资基金，投资公司或下属控股子公司所持有的含在建和已完工的42项商业地产项目。
”从住宅开发转型城市配套服务商，商业地产是万科重要的业务方向之一。而从最初的区域公司各自试验轻资产、资本化，到收购印力商业集团（下称“印力”）搭建商业运营平台、成立产业基金，历时七八年，万科商业地产的完整框架终于浮现。
在这一框架中，商业地产投资基金引人注目。接近万科的人士指出，通过部分转让资产或股权，以投资基金的方式持有商业物业，有助于商业地产实现资产证券化，提升公司的资金利用效率。
万科258亿的商业地产版图浮现
在公告中，万科披露了两只地产基金的规模和出资人等细节。万科称，这是基于对公司商业地产的发展战略以及目前市场融资环境的判断做出的举措。
两只基金分别名为招银成长壹号投资（深圳）合伙企业（有限合伙）、招银成长玖号投资（深圳）合伙企业（有限合伙），由万科下属公司珠海梦想家商贸有限公司（下称“梦想家”），与招银国际资本管理（深圳）有限公司（下称“招银资本”）、湖北长江招银产业基金管理有限公司（下称“长江招银”）共同设立，合伙期限均为20年。
其中成长壹号的基金规模为68.9亿，成长玖号的基金规模为60.01亿，二者合计总规模达到128.91亿。招银资本、长江招银、梦想家三家企业在两只基金中的出资比例均为1%、60%、39%。
在万科的构想中，这两只基金的投资方向都为特定购物商业中心的不动产或股权等资产，而项目的运营管理，则将交由印力统一进行。
2017年初，万科联合若干投资方收购印力集团96.55%股权，涉及金额达128.7亿。招商银行也对此次交易给予了大量财务支持。
彼时的收购也是通过成立投资基金，由基金的全资附属公司Vanke Rainbow与印力签署认购协议。根据有限合伙协议，万科出资约人民币38.89亿元，约占投资总额的30.22%，并持有本次交易标的62.07%的权益。
截至2016年底，万科自身拥有的以及与合作方共同打造的商业地产项目共84个，建筑面积600多万平方米。而作为第三大商业管理集团印力，旗下商业地产项目超过60个，总建筑面积近600万平方米。这意味着，万科直接或间接管理的商业地产面积将达到1200多万平方米。
128.9亿的商业地产投资基金、加之128.7亿的联合收购平台，至此，万科在商业地产上的目标与野心也凸显：撬动258亿的巨资描绘出一幅商业地产版图——打造中国领先的商业运营平台。
下一步商业地产将资产证券化
从住宅开发到资产管理，商业地产的运营难题，对于万科而言一样存在。
万科表示，此次设立专业商业物地产投资基金，有助于公司借助外部资本的力量，通过轻资产化运作方式，加快公司在商业地产领域的投资运作。
业内人士分析认为，通过轻资产的运营模式，万科未来可实现商业项目的快速并购和统一管理。
从房地产金融的发展趋势看，资产证券化是未来商业地产发展的重要方向。如果一栋商业物业能实现证券化，金融公司和基金等就会去持有这些收入稳定的资产，房地产商可以把回笼资金再做信托，使市场的资金流动起来，减少地价和建造成本高等压力。
“地产基金更看重地产项目的投资状况，但往往商业地产项目的更新换代频率很大，如果资金在招商期或者成熟期退出，将损害部分商业项目业态调整。”业内人士指出。
但是，此次招行给予万科地产基金平台的投资年限是20年，这么长的周期非常罕见，也凸显了双方想长期做商业运营的意图。
成都，万科商业自持版图在扩大
万科在商业上做长期运营的心理我们似乎可以从近期成都万科的各项动作窥见一斑。
来看看万科近期在成都的商业动作——
4月14日，成都万科正式透露长租公寓品牌泊寓即将入蓉。
成都万科人士透露目前泊寓正在全城搜罗公寓物业，符合3500平方米以上独栋物业（四层以上需配备电梯一个），步行10内可达地铁，距离公交站台200米范围内，产权清晰可申办二次消防的物业，万科将10年起租赁或购买。
早在2月份万科就透露，预计到2018年拓展公寓目标45万间，预计年收入94亿元。此外，万科远期规划则计划提供100万套公寓，年收入达到155亿元，为一半以上城市新进入者提供长期租住空间及服务。拓展方式又可分为轻资产和重资产方式。（轻资产方式即租赁方式，泊寓与项目持有方或经营方签订长期房屋租赁合同，一般超过15年，重资产方式为通过收购获得物业产权或长期使用权。）
4月24日，成都万科7.1亿摘成都兴隆湖连襟商地
当日万科分别以660万元/亩和500万元/亩的价格拿下天府新区兴隆街道的商服用地2、3号两宗连襟商服用地。（往期回顾：竞价上百轮 溢价率416.54% | 万科拿下兴隆湖两宗商业地块）
两个地块不但规定了投资金额，还设置了竞得人必须在宗地范围内建立商业街区、商业酒店以及竞得人须自持该项目物业的比例不得低于50%的条件。
5月21日，万科理想城商业开街
另外，资料显示，万科商业目前在成都市场多以社区商业为主，万科钻石广场则为规模较大偏城市区域配套的商业项目，而万科目前在蓉的住宅项目则有理想城、第五城、翡翠公园、五龙山、国宾润园、万科城等项目在售，这些项目均有社区商业推出。
不过值得关注的是，通过此次理想城万科生活汇的开街，我们可以看到在社区商业的打造上，万科已经开始尝试由万科商管团队自持运营部分商业的操盘手法，接下来万科会推广到其他项目的社区底商操盘中，这也是今年万科在底商运营上一个比较明显的趋势。（往期回顾点击：商业街先于住宅交付前一年投用 万科的社区商业为什么敢这么玩？）
编辑 | orange
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锐理数据2017-05-26 01:04:33
