4月21日,北大资源以楼面地价2340元/平方米竞得邛崃56亩住兼商地块,溢价率高达131%,不仅创下了邛崃土地市场的新高,该地块楼面地价更是达到了去年邛崃平均楼面地价的2倍还多。
事实上,近年来,包括邛崃在内的部分三圈层区市县在土地市场均有亮眼的表现,吸引到了包括恒大、蓝光、北大资源等品牌房企的相继加持,恒大去年在新津拿下的约合284.4亩地块也将打造成恒大天府城邦项目,而北大资源则是接连进驻崇州和邛崃两地。品牌房企的积极和大手笔拿地,也成功让三圈层在热力只增不减的大成都土地市场里成功抢戏。
时隔不到一个月,近期邛崃又将有一块28亩地块进行公告,据了解,该地块与此前北大资源高溢价拿下的地块相邻,同处滨水新城区板块,该板块也是邛崃目前的核心居住板块。
北大资源拿地的热乎劲还未消退,即将入市的28亩地块是否还能再次吸引到市场的关注?针对该地块及其所处的区域,锐理君进行了观察。
地块信息
地块位置:凤凰大道南侧,318国道西侧
地块性质:二类居住用地(商业兼容比例≤20%)
地块面积:28.556亩
容积率:1.0<R≤3.0
绿地率:≥30%
建筑密度:≤25%
建筑高度:符合航空限高要求
土地成本高企导致成交外溢
远郊高价值区域成功上位
锐理数据统计,2015年第三季度开始,大成都范围内的楼面地价便呈现连续4个季度的直线上升态势,成都部分主城区和近郊的热点板块表现尤为突出,部分开发商不得不开始转变策略,或是通过并购等方式拿地,降低门槛及风险,或是将目光往外扩展聚焦价值更高的区域。
从2016年开始,远郊土地市场关注度日渐提升。数据显示,2016年大成都范围内共供应228宗地块,其中远郊供应93宗,成交便达到了83宗,成交率达到了89%,相较主城区+近郊的成交率还要高出8%。对比2015年远郊地块的成交率也有达15%的提升。
而从2017年表现来看,截止5月9日,远郊供应的18宗地块中仅有1宗流拍,而平均楼面地价也由2016年时的1506元/平方米升高至1767元/平方米。远郊区域逐渐凸显出的价值优势,也吸引到了品牌房企的关注,近年来,包括万达、恒大、北大资源等品牌房企在都江堰、新津、崇州和邛崃布局。
△2014年—2016年成都部分三圈层区市县住宅成交均价对比(单位:元/平方米)
其中邛崃表现尤为突出,2010年—2016年共成交52宗地块,平均楼面地价968元/平方米。住宅市场表现也相对亮眼,2014年—2016年三年远郊包括金堂、大邑、邛崃和彭州4个市县住宅成交均价发现,邛崃一直领先。
△2012年—2016年邛崃商品住宅供应及销售情况(单位:万平方米)
仅从邛崃住宅市场的销售情况来看,从2015年开始,截止2016年12月31日,邛崃商品住宅存量面积32.11万平方米,按照2016年月均去化速度来看,销售周期仅约6.43个月,低于成都市8—16个月的合理区间。
景观+教育+医疗
滨水新城板块居住价值突出
此次邛崃即将公告的28.56亩地块和此前北大资源拿下的56亩地块同属于邛崃的滨水新城板块。
△滨水新城板块实景
作为邛崃以品质居住为主导的核心居住功能区,从地理位置来看,处于邛崃市城南,属于主城区范畴,临主干道凤凰大道。由于紧邻邛崃市滨河公园及南河,因此周边景观及公共休闲配套充足,居住环境优越。而不仅如此,板块内配套也十分充沛。
△滨水新城板块实景
教育配套方面,地块周边一公里范围内有幼儿园4所,小学1所,教育配套资源丰富,能够满足不同阶段的教育需求。包括南街小学、北大附属实验幼儿园、城南幼儿园。
△北大附属实验幼儿园和南街小学
医疗配套方面,地块周边1公里范围内分布3所医院,包括四川省人民医院邛崃医院、段氏骨科医院、邛崃福利医院等。
丰富的配套和优越的环境,滨水新城板块也是近年邛崃市房地产市场热点区域。
目前区域在开发的产品包括独栋别墅、联排别墅、洋房和高层产品,现周边高层单价4800元/平方米,商业16000元/平方米。2016年邛崃90—110㎡和110—130平方米项目中销售前十名的项目翡翠湾、星星南河郡和瑞云壹号山庄等项目均位于该板块。
针对此次即将公告的地块,锐理君也进行了相应的测算。
地块测算
开发方案假定——地块规模小,无景观优势,有生活配套优势,建议做足容积率,纯高层社区规划,控制商业规模,具体假定指标如下:
建筑指标 | 数值 | 单位 |
占地 | 28.56 | 亩 |
容积率 | 3.0 | - |
住宅面积 | 51401 | 平方米 |
商业 | 5711 | 平方米 |
开发投入——在不计算地价的前提下,项目累计开发投入19476万元,其中建安成本投入占比,达56%。
销售收入——参考现有市场销售价格,项目累计销售收入33815万元。
序号 | 物业类型 | 销售单价(元/平方米) | 销售总价(万元) |
1 | 高层 | 4800 | 24676 |
2 | 商业 | 16000 | 9139 |
合计 | 33815 |
经济测算——当土地价格为278万时,项目整体利润为零,为地价的盈亏平衡点,同时其地价变化与利润的对应变化如下:
财务评价——当土地价格低于274万/亩时,项目开发具备较高的利润回报空间,建议积极拿地。
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内容总监
张錾
观察员
邱霜
责任编辑
盛铁怡