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均价仅8000元/㎡,地价却破万,外地开发商能否改变城北?

想住APP 2017-04-21 15:30:06

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本文来源:想住APP(咨询ID:想住成都)

纵观成都历史土拍,在有南边大好发展和政策倾斜的情况下,仅有城南绕城外地价有上万记录。2017年4月6日,成都土拍,金牛区天回镇1、2号宗地被中南建设拿下,其中绕城外临商贸城的一宗则拍出11080元/平米的天价。城北拿什么来和城南拼,中南建设又何来自信打造城北?

4月6号土拍结果

城北地价反超城南,业内大呼无法理解

恰好在今年3月15日,中海以楼面地价10880元/平米竟得城南华府板块152亩地,仅20天后,中南集团就以楼面价11080元/平米拿下城北191亩地块。两个地块从价格,容积率,占地面积,等性质都极其相似,中南拿下的城北1号宗地价格还略高于城南中海地块。

两块地虽然一个在南五环、一个在北三环,不能算同一环线,但了解成都楼市的朋友们应该清楚,中海地块所处的南五环,向好预期较北三环绝对有过之而无不及。

中海华府板块地块

成都向南发展已是板上钉钉,城南是现代高端和创新产业集聚区,而城北则是以商贸、批发、物流为主的产业区,不同的定位注定了未来两种不同的购买力。

3月中海破地价纪录拿华府地块就已经让业内大为吃惊,而此次中南集团以更高的楼面价拿地城北,很多人则表示无法理解,只能当场大戏看。

不到一年,区域地价上涨超5倍

华润去年6月在此次1号地块以北1.1公里处以底价361万元/亩竞得约58亩临河地块,楼面价1900元/平米。不到一年,1号宗地的地价已达到11080元/平米,区域内的地价上涨超过5倍。

目前,华润地块打造华润龙湾御府已亮相,未来将推出低密高层和联排别墅产品,中南集团未来将推出何种产品也给予市场很多想象,但是以地块的容积率可以确定,未来必定也将主打改善型住宅。

转让脱手或巧遇时机,高价地块的不同结局

中南拿下的两宗地块周边绿地、保利等一线开发商打造的高层住宅,带装修均价才8500元/平米左右,清水房均价7500元/平米左右,地价都已经超过了装修房售价。成都曾经也有多个地价超过周边房价的地块,后期的命运也十分曲折。

2013年11月,远雄豪气出手,以楼面价12000元/平米拿下红牌楼地块,成为当年单价地王。由于市场不景气,当时的天价地块空置三年一直未开发,直至去年10月传出地块转让消息。

2014年12月,鲁能以楼面价9350元/平米拿下成华区跳蹬河地块,成为当年的单价、总价双地王。沉寂两年后鲁能城于2016年4月正式开盘,售价9700-11000元/平米,前期亏本卖房,但随着市场变化,如今售价已达到17000元/平米,当年地王也终于迎来了利润上升期。

2014年6月,重庆新鸥鹏首进成都,斥资18亿拍下三圣乡板块四宗地合计约128亩,平均楼面地价约5500元/平米。但是,至今两年过去了,新鸥鹏地块仍未动工,也未亮相,期间多次传出退地消息。但如今看来,当初的地价已是白菜价。

转让、死磕、退地成了某些高价地最后的结局,但是,去年成都市房管局发文也称:出让土地半年内必须动工,在动工期满后一年未动工将收取土地款20%的土地滞纳金,两年未动工将收回土地。长期“死磕”显然已经走不通,但是开发商也不希望做亏本买卖,高价拿地后,地块始终要面临开发。

地价助推房价?区域部分楼盘取消优惠

4月6号土拍后,想住APP随即从1、2号宗地周边在售楼盘咨询了解到:

保利大都汇项目报价约比4.6土拍之前提高了1000元/平米左右,达到8500元/平米;

北星城上批次7500元/平米的均价已售罄,土拍后,售楼部透露下批次房源售价可能会超过8500元/平米;

想住APP也从透明房产网了解到:以上两个项目的备案价也就8500元/平米左右,也就是说开发商收回了项目的优惠折扣。

其他楼盘也有了相应动作,绿地下批次将推出装修房产品。

保利公园里二期也将推出装修房,或是想以精装房来提高项目的溢价空间。

就目前而言,虽1、2号宗地周边在售楼盘较多并且有一定的涨价动作,但即便是提价后,房价依然不及此次土拍的楼面价

中南实力雄厚,“被引进”早已埋下伏笔

只是城北地价起飞上万,也算风光了一回,而最后还得回到现实。如果以中南集团拍下11080元/平米楼面均价的地块打造产品,加上2500-3000元/平米的建安成本,平均房价要达到14000元/平米才能保本

数据显示,金牛区3月在售的住宅均价10569元/平米左右,相较2月上涨6.57%。而位于金牛区最北端的1号地块周边均价仅为8000元/平米左右,周边房价要达到14000元/平米还有很大的差距。

另外,据成都市金牛区政务网显示:去年10月,金牛区区委书记会见中南集团高层,希望中南集团抓住机遇投资金牛,金牛区将营造良好的营商氛围和政务环境,为项目的建设运营提供全力支持。由此可以推断,中南集团进驻金牛区是早已埋下伏笔。

图片来源:金牛区政务网

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