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新常态下,如何解决成都社区商业的痛点?

RET睿意德 2017-04-20 11:38:11

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国外社区商业模式显示,在人均GDP超过3000美元之后,社区商业所占消费零售总额的比例一般为40%左右,有的甚至占到60%。而即使是社区商业相对发达的上海,社区商业也仅占社会商业支出总额的30%左右。据国家有关统计显示,未来10年,我国社区商业的消费将逐渐占到社会消费零售总额的1/3,具有巨大的发展潜力和空间。

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社区商业发展历程

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国内外社区商业发展现状

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国内社区商业开发现状

在成都商业综合体、购物中心存量巨大、去化困难的大背景下,“小而美”、“接地气”的社区商业也蓬勃兴起,被不少业内人士认为是商业地产的下一个风口。那么,现在成都社区商业市场目前的发展情况如何?看似一成不变的社区商业在新的O2O潮流下又将面临怎样的挑战和变化? 

社区商业角色转变,倒逼开发运营者进入全新思考维度

20年社区商业发展,体现了市场化下社区商业较强的自我更新能力。传统理解中,社区商业是交易、便利、刚需的功能化描述。随着社会的发展,地产竞争加剧,社区商业角色逐渐向贩卖服务与生活场景转变,倒逼社区商业开发运营者进入全新思考维度。

尽管社区消费习惯不断更迭,促使社区商业发展成区域中心。但反观成都市场,大量住宅底商,少量主题街区,真正代言社区商业未来趋势的社区Mall却异常稀有。再加上以住宅开发为主体的开发商重住宅、轻商业,对待社区商业通常是传统开发思维,重销售轻运营,并未对业态规划进行思考,出现了面积业态难匹配、建筑规划不合理等问题,从而导致高空置、低租金的现状。

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社区商业角色转变

新时期,我们应该放弃追求点状利益的思维,给予市场有序引导,激活中小型社区Mall的活力。有新的运营思维、新的竞争优势。在中国社区商业发展的宏观背景下,把握成都社区商业的发展脉络,解决其中的痛点。

把握五大原则,用全局观看社区商业

社区商业,这一原本以自发式生长存在的商业模式,在城镇化的加速推进下,正在成为城市商业发展的最优选项之一。因此,在培育新时期的社区商业时,需用全新的视野,用全局观去统筹其发展。

  第一 看城市

对标日本及亚洲可对比的国际城市,随着经济和产业拉动,城市发展都经历了从核心区逐步外扩,再从外部回归核心区改造的过程。发展早期,扩容和产业迁移带来了新区的发展机遇。成都、重庆、南昌等二线城市最早承接了一线城市新区发展后的这一新区发展轨迹。而随着城市经济再发展、特别是转型的需要,不少产业拉动乏力、旧城功能再造,以及城市呈现再布局时期,城市发展再次聚焦到核心区。这期间,人口也因为城市格局的重组重新进行了分配。国内城市,随着经济常态化发展阶段带来的转型需求,因为城市发展战略的不同而呈现了新现实思考。其本质是要辨清城市资源分配机制重构,而社区商业则在这一重构中面临不同的发展机遇。

第二 看消费

消费迭代,消费升级,特别是在互联网引发的技术与理念迅猛发展引发的消费价值观转变,这些针对消费变化现象的描述背后,反映出的消费意愿、消费力、偏好比重、消费审美等维度的变化。究其本质是新消费者在追求满足其需求方面对丰富、便利、个性、品质等方面的排序变化,而这一排序的细项与顺序还会在经济持续发展的前提下更加复杂多变

第三  看品牌

品牌产品优势、供应链管控与价值主张,是一个品牌的持续发展力。消费者越发善变下,品牌特别是新生品牌的生命周期呈缩短态势。消费者不再以贵炫富,转而投向更直白的宣扬自我价值主张,去除了厚重历史沉积的品牌文化,赞同品质的实价与有主张的匠心。品牌面临着重新定位与再造价值的挑战,获得新消费的芳心也充满了更多的不确定性。核心价值观成为捕获、引导确定消费的利器,也赋予品牌唯一的差异化特质。

第四 看供应

经过市场红利期的以量换价,有效供应成为竞争关系的衡量依据。随着16年底北京两块住宅用地以开发商100%自持一锤定音,一线城市土地作为稀缺资源的信号终将波及到二三线国内市场,粗放的销售驱动转为租售平衡的思考,乃至运营以使资产获益的谨慎,究其本质是盈利模式的重组。

第五 看竞争

新技术以及其带来竞争理念的变化,突破时空与行业的边界,实体与虚拟、线上与线下、行业内与外,不再是传统意义上的垂直竞争,水平竞争使商业人开始担心背后中枪。新现实下,赛跑规则发生了转变,竞争被重新定义。

突破三大壁垒 ,破局社区商业并不难

目前,社区商业在成都商业地产中占据很大比重,在整个项目开发链条中,如何去化社区商业,也成为开发商关注的焦点。因此,房地产开发企业在开发社区商业产品时也要格外警惕。

第一 传统思维壁垒

首先是商业思维陷阱,目前许多开发商仍然在用开发住宅产品的思维开发社区商业,更偏重产品的高周转、高销售,而不是以整体商业运营出发,解决居民、商户的具体需求和问题,运营思维的缺位往往会造成整个社区商业运营的混乱和缺乏后劲。

第二 商业模式壁垒

是将社区商业进行销售赚快钱还是自持物业获取长期红利需要企业根据自身的运营实力、融资能力进行具体的考量,并根据选择的模式进行后期策略的制定,一旦选择的模式和自身的具体条件相背离,项目的开发和运营将处于不可控的状态,造成严重的后果。

第三  人才壁垒

随着住宅市场受到政策调控,各路房企纷纷转战商业地产,整个社会商业体量的急剧扩容。当越来越多的资金和土地涌入商业地产领域时,人才已经成为困扰商业地产发展的主要因素。商业是一个长期持有的物业,一个开发周期要3-5年,要整个经营进入良性循环,没有一个稳定的团队是不可能达到的。

坚持四大创新,重新定义社区商业核心竞争力

面对新消费现实,社区商业更是公共社交的机会点,亦是社区氛围和谐的稳定剂,好的社区商业是居住区域消费者的亲切与自豪感。从这个方面解读,我们可以为新时期的社区商业提出创新思路。

第一 辨势

旧有标准购物中心是工业时代的产物,带有文化属性个性化的商业是互联网思维的产物。新现实下,社区商业不是规定动作的执行,更人性、更属地、更文化的思考才是根本。

第二 识人

人类部落文化特征,使得人更注重IP价值,价值观成为聚合要素。把人当人看,站在人的角度去找到价值共鸣,以IP价值实现消费者价值观。

第三 认己

作为时空平台,商业考虑的是促进平台交易转换的价值打造,摒弃交易场所与粗放式发展的思考,才可能贴近目标消费的心理距离。流量入口的思维,可以启发商业连接、流转的价值再认与模式创新。

第四 优术

短效开发过渡到引导、服务,看重团队的早期培养及放权是可持续发展的前期准备。尽早着手做流量采集的基础搭建与有效积累,是新现实下场所、交易外的新资产汇集,为交换与挖掘做好充足的准备。

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